AULA 3 - CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA - RETROVENDA

Cláusulas Especiais em Contratos de Compra e Venda

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante discute as cláusulas especiais em contratos de compra e venda.

Cláusula de Retrovenda

• A cláusula de retrovenda é um elemento acidental do contrato de compra e venda.

• Ela só incide em contratos onde a coisa vendida é um bem imóvel.

• O vendedor pode exercer o direito de resgate dentro do prazo estabelecido no contrato, que não pode exceder três anos.

• As partes podem estabelecer um prazo menor que três anos para a cláusula de retrovenda.

• O vendedor deve restituir o preço recebido quando do contrato de compra e venda ao exercer a cláusula de resgate.

Cláusula de Reserva de Domínio

• A cláusula de reserva de domínio permite que o vendedor mantenha a propriedade da coisa vendida até que o comprador pague integralmente pelo bem.

• Essa cláusula é comum em contratos envolvendo bens móveis ou imóveis financiados.

• Ela deve ser registrada no órgão competente para ter eficácia contra terceiros.

Cláusula Penal

• A cláusula penal é uma forma das partes estipularem uma multa caso haja descumprimento contratual por qualquer uma das partes.

• Ela deve ser fixada previamente no contrato e não pode ser excessiva ou desproporcional ao dano causado pelo descumprimento.

Cláusula de Inalienabilidade

• A cláusula de inalienabilidade impede que o comprador venda ou transfira a propriedade da coisa vendida por um período determinado.

• Ela é comum em contratos envolvendo bens culturais ou históricos.

• Essa cláusula deve ser registrada no órgão competente para ter eficácia contra terceiros.

Cláusula de Incomunicabilidade

• A cláusula de incomunicabilidade impede que o bem vendido seja partilhado entre os herdeiros do comprador em caso de falecimento deste.

• Ela é comum em contratos envolvendo bens familiares ou imóveis adquiridos por casais em união estável.

• Essa cláusula deve ser registrada no órgão competente para ter eficácia contra terceiros.

Cláusula de Retrovenda

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante discute a cláusula de retrovenda e sua utilização em alguns negócios.

Características da Cláusula de Retrovenda

• A cláusula de retrovenda é incomum no mundo jurídico.

• É utilizada para garantir o pagamento do empréstimo feito ao devedor.

• É uma condição resolutiva, ou seja, o direito de retrovenda depende da vontade do devedor.

• O comprador adquire a coisa e passa a ser proprietário dela, mas pode perder a propriedade se o vendedor quiser exercer a cláusula de resgate.

Condições Suspensivas vs. Condições Resolutivas

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante explica as diferenças entre condições suspensivas e condições resolutivas.

Diferenças entre Condições Suspensivas e Condições Resolutivas

• No momento do ato do negócio jurídico, uma condição suspensiva não gera efeitos até que haja o implemento da condição.

• No caso da retrovenda, é uma condição resolutiva porque o vendedor vende o imóvel com a dor transferindo a propriedade já neste momento com escritura pública e registro normalmente só que ele pode perder a propriedade sim se quiser exercer a cláusula de resgate.

Exemplo Prático: Retrovenda

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante apresenta um exemplo prático de retrovenda.

Exemplo Prático

• O vendedor vendeu um imóvel ao comprador pelo valor de R$1000.

• O prazo estabelecido entre eles é o prazo legal de três anos.

• Se o vendedor quiser dentro do prazo de até três anos, ele poderá comunicar o comprador e dizer que quer voltar a ser o proprietário do imóvel quando ocorrer a condição.

• Nesse instante, os efeitos do contrato de compra e venda se extinguem e o vendedor passa a ser o dono da coisa.

• O adquirente não pode se recusar a devolver o imóvel caso faça o vendedor pode entrar com uma ação judicial ele pode depositar o valor constante do contrato de compra e venda e o juiz vai determinar então que seja assim devolvida este imóvel para o vendedor.

Cláusula de Retrovenda

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante discute a cláusula de retrovenda em contratos imobiliários.

Entendendo a cláusula de retrovenda

• A cláusula de retrovenda permite que o comprador venda o imóvel para um terceiro dentro do prazo estabelecido.

• A cláusula é registrada na escritura pública do imóvel e gera efeitos erga omnes, ou seja, qualquer pessoa que adquirir o imóvel saberá da existência da cláusula.

• Se o comprador vender o imóvel para um terceiro dentro do prazo estabelecido, o vendedor pode exercer a cláusula de resgate e exigir que o terceiro lhe entregue a propriedade do imóvel pelo mesmo valor pago pelo comprador.

• O valor pago ao vendedor será exatamente aquilo que ele recebeu no momento da compra e venda com o comprador.

Consequências da cláusula de retrovenda

• O terceiro que adquirir o imóvel sabendo da existência da cláusula também sabe das consequências caso opte por comprar mesmo assim.

• É importante entender as implicações dessa cláusula antes de decidir comprar um imóvel com essa condição.

Efeitos Erga Omnes

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante explica os efeitos erga omnes gerados pela escritura pública registrada.

Entendendo os efeitos erga omnes

• A escritura pública registrada gera efeitos erga omnes, ou seja, qualquer pessoa que adquirir o imóvel saberá das condições estabelecidas na escritura.

• Isso inclui cláusulas como a de retrovenda, que pode afetar a decisão de compra do terceiro interessado no imóvel.

Próximos Tópicos

Visão geral da seção: Nesta seção, o palestrante menciona os próximos tópicos que serão abordados nas aulas seguintes.

Cláusula de Preensão

• O palestrante irá discutir a cláusula de preensão em contratos imobiliários.

Cláusula de Reserva de Domínio

• O palestrante também irá falar sobre a cláusula de reserva de domínio.