Quórum y Votaciones en las Asambleas de Propiedad Horizontal

Introducción

Resumen de la sección: En esta sección, el presentador da la bienvenida a los participantes y presenta al invitado, el Dr. Ramiro Serrano. Se menciona que el tema de quórum y votaciones en las asambleas de propiedad horizontal es de gran interés y genera muchas dudas.

Presentación del tema y agradecimientos

• El presentador saluda a los participantes y agradece a Proper por patrocinar el programa "Pregúntale al experto".

• Se menciona que las asambleas están en marcha y que este tema es relevante debido a la cantidad de asambleas programadas para marzo y abril.

• Agradecimiento especial a la revista Propiedad Horizontal por su apoyo.

Quórum deliberatorio y decisorio

Resumen de la sección: En esta sección, se explica la diferencia entre el quórum deliberatorio y el quórum decisorio en las asambleas de propiedad horizontal.

Tipos de quórum

• Existen dos tipos de quórum: deliberatorio y decisorio.

• El quórum deliberatorio es necesario para iniciar una asamblea, mientras que el quórum decisorio se requiere para tomar decisiones.

• Según el artículo 39 de la Ley 675 del 2001, se necesita más del 50% de los coeficientes de copropiedad para iniciar una asamblea.

• Hay excepciones en casos como las reuniones de segunda convocatoria o las reuniones por derecho propio, donde puede haber un quórum determinado según lo establecido en el reglamento.

Quórum deliberatorio y reuniones por derecho propio

Resumen de la sección: En esta sección, se profundiza en el quórum deliberatorio y las reuniones por derecho propio.

Reuniones por derecho propio

• Algunos doctrinantes sostienen que para las reuniones por derecho propio se requiere más del 50% de los coeficientes de copropiedad, basándose en el artículo 45 de la Ley 675 del 2001.

• Sin embargo, el código de comercio establece que estas reuniones deben realizarse en forma plural si no fueron convocadas durante los tres primeros meses del periodo presupuestal.

• Es importante analizar detalladamente el artículo 43 de la Ley 675 del 2001 para comprender mejor este tipo de reuniones.

Decisiones válidas en la asamblea general

Resumen de la sección: En esta sección, se explica qué decisiones son válidas en una asamblea general y cómo se computa la mayoría respectiva.

Decisiones válidas

• Según el artículo 42 de la Ley 675 del 2001, las decisiones de la asamblea general serán válidas cuando todos los propietarios o sus representantes debidamente acreditados expresen su sentido de voto frente a una o varias decisiones concretas.

• Se debe indicar expresamente el nombre del propietario que emite la comunicación, así como el contenido y fecha de dicha comunicación.

• La mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio.

• Si los copropietarios emiten su voto en documentos separados, estos deben recibirse dentro del plazo mínimo de un mes contado a partir del envío acreditado en la primera comunicación.

Quórum especializado y decisiones importantes

Resumen de la sección: En esta sección, se aborda el quórum especializado y las decisiones que requieren un alto porcentaje de aprobación.

Quórum especializado

• Según el artículo 46 de la Ley 675 del 2001, existe un quórum especializado que requiere que el 70% total de los coeficientes de copropiedad aprueben una decisión.

• No se trata del 70% de los asistentes, sino del 70% de los coeficientes totales.

• Este quórum aplica para decisiones como cambios en la destinación de bienes comunes o imposición de expensas extraordinarias.

Conclusion

En este programa "Pregúntale al experto", el Dr. Ramiro Serrano explica los conceptos clave relacionados con el quórum y las votaciones en las asambleas de propiedad horizontal. Se diferencia entre el quórum deliberatorio y decisorio, y se mencionan las excepciones para reuniones por derecho propio. También se destaca la importancia de seguir las normas establecidas en la Ley 675 del 2001 para garantizar decisiones válidas en las asambleas generales.

Definiciones de expensas comunes necesarias y extraordinarias

Resumen de la sección: En esta sección se definen las expensas comunes necesarias y las expensas comunes extraordinarias, según lo establecido en el artículo tercero de la Ley 675 del 2001. También se menciona la diferencia entre una asamblea ordinaria y una asamblea extraordinaria.

Definiciones de expensas comunes necesarias y no necesarias

• Las definiciones de expensas comunes necesarias y no necesarias están claramente establecidas en el artículo tercero de la Ley 675 del 2001.

Expensas comunes extraordinarias

• Las expensas comunes extraordinarias son aquellas que se aprueban en asambleas extraordinarias, pero deben ser consideradas como gastos necesarios y no pueden superar cuatro veces el monto de las expensas comunes regulares.

Aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias

• El numeral tercero del artículo establece que para aprobar expensas comunes diferentes a las necesarias, como por ejemplo colocar un busto en la entrada del edificio, se requiere la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad.

Destinación de bienes comunes y reforma de estatutos

Resumen de la sección: En esta sección se aborda la destinación de bienes comunes exclusivos, la reforma de estatutos y otras variables relacionadas con el artículo quinto de la Ley 675 del 2001.

Destinación de bienes comunes exclusivos

• La destinación de bienes comunes de uso exclusivo puede ser otorgada con la aprobación del 70%, siempre y cuando sea solicitada por el propietario al que se le asignará dicho bien. No se puede imponer esta destinación a ninguna persona.

Reforma de estatutos y reglamentos

• La reforma de estatutos y reglamentos de propiedad horizontal, así como otras variables contempladas en el artículo quinto de la Ley 675 del 2001, requieren obligatoriamente la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad.

Otras situaciones que requieren aprobación del 70%

Resumen de la sección: En esta sección se mencionan otras situaciones en las que se requiere la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad, como la desafectación de bienes comunes no esenciales, reconstrucción del edificio con deterioro superior al 75%, cambios en la destinación genérica y adquisición o liquidación del inmueble.

Desafectación de bienes comunes no esenciales

• Para desafectar bienes comunes no esenciales se necesita la aprobación del 70% de los coeficientes.

Reconstrucción del edificio con deterioro superior al 75%

• Si el edificio ha sufrido un deterioro superior al 75%, su reconstrucción debe ser aprobada por el 70% de los coeficientes.

Cambios en la destinación genérica de bienes de dominio particular

• Si se desea cambiar la destinación genérica de bienes de dominio particular, como convertir apartamentos en locales comerciales, se requiere la aprobación del 70% de los coeficientes.

Adquisición y liquidación del inmueble

• La adquisición y liquidación del inmueble para el edificio también debe ser aprobada por el 70% de los coeficientes.

Reformas y licencias urbanísticas

Resumen de la sección: En esta sección se menciona que cualquier reforma o cambio en una licencia urbanística debe contar con la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad. También se hace referencia al artículo 46 y su relación con las reglamentaciones que afectan el dominio en propiedad horizontal.

Reformas y cambios en licencias urbanísticas

• Toda reforma o cambio en una licencia urbanística debe ser aprobada por el 70% de los coeficientes de copropiedad. Esto está establecido por remisión a la Ley 388 de 1997.

Reglamentaciones que afectan el dominio en propiedad horizontal

• Las reglamentaciones que afectan el dominio en propiedad horizontal deben ser aprobadas por el 70% de los coeficientes. Es importante tener claro este aspecto al hablar del reglamento de propiedad horizontal.

Decisiones tomadas en asamblea

Resumen de la sección: En esta sección se menciona que las decisiones tomadas en asamblea obligan a todos los involucrados, incluyendo ausentes, disidentes y órganos de dirección y administración. También se hace referencia a la extinción de la propiedad horizontal, que requiere el 100% de los coeficientes.

Obligatoriedad de las decisiones tomadas en asamblea

• Las decisiones tomadas en asamblea obligan a todos los involucrados, incluyendo ausentes, disidentes, órganos de dirección y administración, así como propietarios, tenedores, poseedores, arrendatarios y visitantes.

Extinción de la propiedad horizontal

• La extinción de la propiedad horizontal requiere el 100% de los coeficientes de copropiedad. Es importante diferenciar entre la extinción de la propiedad horizontal y la liquidación o disolución de una persona jurídica.

Votaciones y tipos de votos

Resumen de la sección: En esta sección se mencionan diferentes tipos de votaciones y se hace referencia a las decisiones tomadas por unidad en conjuntos residenciales.

Tipos de votaciones

• Existen diferentes tipos de votaciones: voto general (unánime), voto nominal (individual), voto escrito (en otros lugares), voto secreto y voto proporcional. Estas situaciones deben estar claramente establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal.

Decisiones por unidad en conjuntos residenciales

• Según lo establecido por la Corte Constitucional en sent

Derechos sobre las áreas comunes

Resumen de la sección: En esta sección se habla sobre los derechos y el manejo de las áreas comunes en una copropiedad. Se menciona la diferencia entre los coeficientes para tomas de decisiones y el pago de expensas comunes.

Coeficientes para tomas de decisiones y pago de expensas comunes

• Los coeficientes son utilizados para tomar decisiones en una copropiedad.

• El pago de expensas comunes se realiza a través del módulo de contribución, no por coeficientes.

• La Ley 675 del 2001 establece que el pago de expensas comunes debe ser realizado según lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

• Existen dos excepciones para las tomas de decisiones basadas en coeficientes: parcelaciones y normativas anteriores a la Ley 675 del 2001.

Cambio en el manejo por coeficiente

Resumen de la sección: Se habla sobre la base legal para el manejo por coeficiente en una copropiedad y los derechos adquiridos relacionados con este tema.

Base legal y derechos adquiridos

• La Ley 675 del 2001 establece que las tomas de decisiones deben realizarse mediante los coeficientes establecidos en el reglamento.

• La Corte Constitucional permitió adaptarse al cambio de coeficiente, pero aquellos que no quisieran hacerlo tenían derechos adquiridos según el artículo 86.

• Recientemente, un fallo del tribunal de Cali afirmó que los coeficientes no son obligatorios, aunque esto aún no es una decisión definitiva.

Importancia de la capacitación y preguntas

Resumen de la sección: Se destaca la importancia de la capacitación en temas relacionados con copropiedad y se menciona que habrá un espacio para realizar preguntas.

Capacitación y preguntas

• La capacitación es fundamental para comprender los temas complejos relacionados con copropiedad.

• Se invita a los participantes a realizar preguntas durante el espacio designado para ello.

• La participación masiva en este tipo de eventos contribuye a la formación gratuita del gremio.

Presentación del producto Properx

Resumen de la sección: Se presenta el producto Properx, una plataforma que ofrece soluciones para realizar asambleas en copropiedades.

Producto Properx

• Properx es una plataforma gratuita que permite realizar asambleas en copropiedades.

• El sistema identifica la estructura de la copropiedad y facilita las votaciones por coeficiente o unidad nominal.

• Proporciona un control y registro completo de la información durante las asambleas.

• Permite consultar el orden del día, generar reportes de votación y tomar decisiones sobre proveedores.

Conclusiones

En esta sesión se abordaron temas relacionados con los derechos sobre las áreas comunes, el manejo por coeficiente, la importancia de la capacitación y se presentó el producto Properx como una solución para realizar asambleas en copropiedades. Es importante destacar que algunos aspectos legales aún están sujetos a interpretaciones judiciales.

¿Cómo se elige el presidente del consejo?

Resumen de la sección: En esta sección, el Dr. Ramiro explica cómo se elige al presidente del consejo en una asamblea. Se menciona que después de elegir a los miembros del consejo, este órgano se autorregula. Además, se habla sobre el quórum necesario para tomar decisiones en las reuniones del consejo.

• El artículo 54 de la Ley 675 establece que el consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros.

• Si hay siete personas nombradas para el consejo y solo asisten cuatro a la reunión, hay quórum deliberatorio pero necesitarían los votos de los cuatro presentes para tomar decisiones.

• Las decisiones se toman válidamente con la mayoría de los miembros nombrados.

¿Cómo pueden contactarse con Ramiro Serrano?

Resumen de la sección: En esta parte, se pregunta cómo pueden contactarse con Ramiro Serrano y su firma Serrano Abogados para consultas legales relacionadas con temas tratados en la charla.

• Para contactarse con Ramiro Serrano y su firma Serrano Abogados, pueden escribirle en el chat durante la sesión.

• Se solicita a las personas conectadas que copien el enlace de la página y lo compartan en los grupos del Consejo de Administración y entre colegas.

¿Se pueden incluir coeficientes en el quórum de una asamblea ordinaria?

Resumen de la sección: En esta sección, se plantea la pregunta sobre si los coeficientes de propietarios que llegaron a la mitad pueden incluirse en el quórum de una asamblea ordinaria.

• El Dr. Ramiro explica que para que haya una asamblea y se pueda deliberar, debe haber un mínimo del 50% de coeficientes presentes.

• Sin embargo, para tomar decisiones, se necesita el quórum decisorio, que es más de la mitad de los asistentes.

• El quórum puede fluctuar dependiendo del ingreso y salida de personas durante la reunión.

¿Cuál es el porcentaje necesario para aprobar puntos que requieren mayoría calificada?

Resumen de la sección: En esta parte, se plantea la pregunta sobre el porcentaje necesario para aprobar puntos que requieren mayoría calificada en una asamblea.

• Según el artículo 46, las decisiones que requieren mayoría calificada deben tener el voto favorable del 70% o más del total de los coeficientes de la copropiedad.

• La pregunta específica es si ese voto favorable es del 50% más uno del 70% presente en la reunión.

• El Dr. Ramiro explica que esto era lo establecido en la antigua norma (Ley 675 del 2001), pero no está vigente actualmente.

¿Es válido aprobar una reforma al reglamento con un quórum menor al requerido?

Resumen de la sección: En esta sección, se plantea la pregunta sobre si es válido aprobar una reforma al reglamento con un quórum menor al requerido.

• El Dr. Ramiro explica que en el caso de las reformas al reglamento, se requiere el quórum decisorio, que es del total de los coeficientes de la copropiedad.

• Si una asamblea aprueba una reforma con un quórum menor al requerido, pueden suceder tres situaciones: impugnación por parte de alguien, rechazo por parte del notario o rechazo por parte de la oficina de registro de instrumentos públicos.

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¿Se cobra una cuota extraordinaria al final de la asamblea cuando ya no hay quorum?

Resumen de la sección: En esta sección, se plantea la pregunta sobre si se cobra una cuota extraordinaria al final de la asamblea cuando ya no hay quorum. Se menciona que la administración advierte a aquellos propietarios que no cumplen con el pago, pero algunos hacen caso omiso y sugieren impugnar. Sin embargo, impugnar requiere un abogado y muchos propietarios no tienen los recursos para contratar uno.

Cuota extraordinaria al final de la asamblea

• Al final de la asamblea, cuando ya no hay quorum, se plantea la posibilidad de cobrar una cuota extraordinaria.

• La administración advierte a los propietarios que no cumplan con el pago.

• Algunos propietarios hacen caso omiso y sugieren impugnar.

• Impugnar requiere un abogado y muchos propietarios no tienen los recursos para contratar uno.

Debate sobre el quórum en las votaciones durante una asamblea

Resumen de la sección: En esta sección, surge un debate sobre el quórum en las votaciones durante una asamblea. Se menciona que al inicio de la reunión se establece un porcentaje mínimo necesario para tomar decisiones importantes. Sin embargo, en ocasiones, durante una votación intermedia, puede haber un porcentaje menor al establecido inicialmente. Existen diferentes opiniones sobre si este porcentaje debe ser calculado considerando solo a quienes iniciaron o también a quienes se encuentran presentes en la mitad o al final de la asamblea.

Debate sobre el quórum en las votaciones

• Al inicio de la asamblea se establece un porcentaje mínimo necesario para tomar decisiones importantes.

• Durante una votación intermedia, puede haber un porcentaje menor al establecido inicialmente.

• Existen diferentes opiniones sobre si este porcentaje debe ser calculado considerando solo a quienes iniciaron o también a quienes se encuentran presentes en la mitad o al final de la asamblea.

El quórum deliberatorio y decisorio durante una reunión

Resumen de la sección: En esta sección, se discute el concepto del quórum deliberatorio y decisorio durante una reunión. Se menciona que el quórum debe permanecer durante toda la reunión, independientemente de los cambios en el número de participantes. No es válido iniciar con un porcentaje y luego resolver con solo dos personas. Esto es una exigencia legal que debe cumplirse, aunque no sea del agrado de todos los propietarios.

Quórum deliberatorio y decisorio

• El quórum deliberatorio y decisorio debe permanecer durante toda la reunión.

• No es válido iniciar con un porcentaje y luego resolver con solo dos personas.

• Esta es una exigencia legal que debe cumplirse, aunque no sea del agrado de todos los propietarios.

Duración adecuada de las asambleas

Resumen de la sección: En esta sección, se plantea la importancia de analizar la duración adecuada de las asambleas. Se sugiere que las asambleas no deben extenderse por siete u ocho horas, ya que esto puede generar desinterés y discursos innecesarios. Se propone realizar una verificación del quórum y, en caso de falta de quórum, detener la reunión y citar una nueva. Esto ayudará a que las asambleas se centren en tomar decisiones puntuales.

Duración adecuada de las asambleas

• Las asambleas no deben extenderse por siete u ocho horas.

• Se sugiere realizar una verificación del quórum y, en caso de falta de quórum, detener la reunión y citar una nueva.

• Las asambleas deben centrarse en tomar decisiones puntuales.

Requisitos para la implementación de un bicicletero

Resumen de la sección: En esta sección, se aborda el tema de los requisitos para implementar un bicicletero en el edificio. Se menciona que si bien es más una cuestión administrativa que requiere reforma al reglamento, aún así se necesita la aprobación del 70% de los propietarios. Además, se destacan cuatro variables principales para solicitar una licencia: aumento del índice de construcción, cambio de usos, cambio de diseño arquitectónico y cargas urbanísticas.

Requisitos para implementar un bicicletero

• Implementar un bicicletero es más una cuestión administrativa que requiere reforma al reglamento.

• Se necesita la aprobación del 70% de los propietarios.

• Cuatro variables principales para solicitar una licencia son: aumento del índice de construcción, cambio de usos, cambio de diseño arquitectónico y cargas urbanísticas.

Procedimiento después de la primera convocatoria

Resumen de la sección: En esta sección, se plantea el procedimiento a seguir después de la primera convocatoria. Se menciona el artículo 41 que establece que si no hay quorum en la primera convocatoria, se debe convocar a una nueva reunión que se realizará al tercer día hábil siguiente a las 8 p.m. Esta nueva reunión puede sesionar y decidir válidamente con un número plural de propietarios, sin importar el porcentaje de coeficiente representado.

Procedimiento después de la primera convocatoria

• Si no hay quorum en la primera convocatoria, se debe convocar a una nueva reunión.

• La nueva reunión se realizará al tercer día hábil siguiente a las 8 p.m.

• Esta nueva reunión puede sesionar y decidir válidamente con un número plural de propietarios, sin importar el porcentaje de coeficiente representado.

Realización de la asamblea y reglamento de propiedad horizontal

Resumen de la sección: En esta sección se discute sobre la realización de la asamblea en el tercer día hábil de la convocatoria inicial a las 8 PM. Se menciona que, según el reglamento de propiedad horizontal, la asamblea puede sesionar y tomar decisiones válidas con el número plural de propietarios. Existe una diferencia en la interpretación del artículo 41 y del reglamento en cuanto al plazo para realizar la asamblea.

• Según el reglamento de propiedad horizontal, se establece que la asamblea debe ser realizada una hora después del tercer día hábil.

• Existe una estructura reglamentaria en esta comunidad especializada que da importancia a los reglamentos por encima de las leyes.

• La interpretación superior a la ley es importante y debe ser analizada.

• El artículo 41 no establece obligatoriamente que sea el tercer día hábil.

• Se genera debate sobre si es necesario contar con el 70% de los asistentes o con el total de los copropietarios para aprobar una cuota extraordinaria.

Cuota extraordinaria y votaciones por coeficiente

Resumen de la sección: En esta sección se aborda el tema de las cuotas extraordinarias y las votaciones por coeficiente en las reuniones ordinarias y extraordinarias.

• Para solicitar una cuota extraordinaria, es necesario agotar primero el fondo imprevistos según lo establecido en el artículo 35 de la ley 675 del 2001.

• Si la cuota extraordinaria es superior a cuatro expensas comunes, se requiere una votación con el 70% del total de los coeficientes de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

• Las decisiones de carácter económico siempre deben tomarse por coeficiente de copropiedad.

• En cuanto a las votaciones por unidad, estas deben ser establecidas en el reglamento de propiedad horizontal o por la corte si no hay definición clara.

Expensas necesarias y cuotas extraordinarias

Resumen de la sección: En esta sección se aclara la diferencia entre las expensas necesarias y las cuotas extraordinarias, así como los procedimientos para solicitar una cuota extraordinaria.

• No existen expensas necesarias, solo expensas que se definen en las asambleas ordinarias y extraordinarias.

• Para solicitar una cuota extraordinaria, es necesario agotar primero el fondo imprevistos según lo establecido en el artículo 35 de la ley 675 del 2001.

• Si la cuota extraordinaria es superior a cuatro expensas comunes, se requiere una votación con el 70% del total de los coeficientes de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

Votación por coeficiente y elección del consejo de administración

Resumen de la sección: En esta sección se aborda la forma correcta de realizar votaciones por coeficiente y cómo elegir al consejo de administración según lo establecido en la ley.

• Las votaciones pueden realizarse por coeficiente electoral nominal o por planchas según lo establezca el reglamento de propiedad horizontal.

• Si no hay definición en el reglamento, se debe realizar la votación por coeficiente electoral para dar derecho de participación a las minorías.

Veto para votar a los morosos

Resumen de la sección: En esta sección se discute sobre la práctica de vetar a los morosos para votar en las reuniones y si es legal o no.

• Vetar a los morosos para votar es una práctica que priva de derechos a estas personas.

• Existen mecanismos legales para manejar la situación de los morosos.

• Aunque los morosos pueden ser agresivos en las reuniones, quitarles el derecho a votar puede generar problemas y limitaciones en la toma de decisiones.

Diferencias entre módulo de contribución y coeficientes de copropiedad

Resumen de la sección: En esta sección, se discuten las diferencias entre el módulo de contribución y los coeficientes de copropiedad en relación a las cuotas, escrituras y votaciones en viviendas mixtas y comerciales.

Módulo de contribución vs. Coeficientes de copropiedad

• El módulo de contribución se utiliza para determinar el pago de expensas comunes ordinarias y extraordinarias.

• Los coeficientes de copropiedad son utilizados para establecer la proporción de derechos sobre los bienes privados y comunes, así como la participación en la asamblea.

• Las decisiones siempre deben tomarse por coeficiente según lo establecido en el artículo 25 de la ley 675 del 2001.

• Los módulos de contribución son variables para el pago de expensas comunes, pero no reemplazan el uso del coeficiente en las decisiones.

Poderes en las votaciones

Resumen de la sección: En esta sección, se aborda el tema del uso de poderes en las votaciones y las limitaciones que pueden existir al respecto.

Uso de poderes

• Según la Ley 222 del 1995, los miembros del Consejo o Junta Directiva no pueden llevar representación a las asambleas generales.

• Aunque no es una prohibición, dentro del reglamento se puede establecer una limitación sobre la cantidad máxima de poderes que una persona puede tener.

Quórum y votaciones

Resumen de la sección: En esta sección, se aclara cómo se establece el quórum en las asambleas y cómo se realizan las votaciones.

Quórum y votaciones

• El quórum para asuntos no económicos se establece por persona, no por coeficiente.

• Las votaciones en cuanto al cuórum siempre deben tomarse por coeficientes según lo establecido en el artículo 25 de la ley 675 del 2001.

• La Corte Suprema de Justicia ha determinado que la mayoría en conjuntos residenciales se toma por unidad, excluyendo parqueaderos y depósitos.

Votaciones sin registro

Resumen de la sección: En esta sección, se discute la legalidad de las votaciones sin un registro adecuado y los posibles problemas que pueden surgir.

Votaciones sin registro

• Realizar votaciones levantando la mano sin un control adecuado puede ser motivo para impugnar una decisión.

• Es importante tener un registro claro del voto de cada coeficiente para evitar problemas futuros.

Saludo y Despedida

Resumen de la Sección: En esta sección, el presentador saluda a los espectadores y les desea una feliz noche.

Acompañamiento y Saludo

• El presentador saluda a los espectadores y les desea una feliz noche.