Escribanía - 06/06 - Parte 2

¿Cómo se establece la declaratoria de herederos?

Proceso de Investidura y Declaratoria Judicial

• La investidura como heredero ocurre automáticamente tras la muerte del causante, sin necesidad de formalidades judiciales. Sin embargo, para la transferencia de bienes registrables, es necesaria una declatoria judicial de herederos.

• Se menciona que la ley registral requiere que las declaratorias sean dispuestas por un tribunal, lo cual es fundamental para el proceso legal.

Documentación Requerida

• El artículo 2 de la ley registral aborda documentos necesarios para constitución, modificación y transmisión de derechos reales, así como medidas cautelares. También se hace referencia a otros documentos establecidos por leyes nacionales o provinciales.

• La Ley Provincial Santa Feina (Ley 6435) especifica que la inscripción de declaratorias solo es necesaria cuando hay bienes inmuebles en sucesión o bienes sujetos a inscripción según el artículo 51.

Tipos de Inscripción

• López de Zabalía clasifica las inscripciones en autónomas (como en Santa Fe) y vinculadas; esta última implica que el escribano notifica al registro sobre el fallecimiento del titular registrado durante actos como ventas.

• El artículo 31 menciona que las anotaciones deben relacionarse con el folio real; sin embargo, en Santa Fe no impactan directamente en este folio sino en un registro especial. Esto contrasta con prácticas anteriores en Capital Federal donde sí se realizaban estas anotaciones en el folio real.

Comparativa entre Jurisdicciones

• En Capital Federal, si un inmueble con una declaratoria inscrita se vendía a un tercero y todos los herederos comparecían, esto era considerado un acto particionario más allá de solo una venta. Esto refleja diferencias significativas respecto a cómo se manejan las transferencias hereditarias entre jurisdicciones.

• En Santa Fe, aunque existía publicidad sobre la comunidad hereditaria mediante registros personales, no había una verdadera transferencia hasta que se realizara una adjudicación formal por parte del tribunal correspondiente. Esto generaba confusiones sobre la existencia del condominio entre herederos antes de realizarse dicha adjudicación.

Interpretaciones Legales

• Los tribunales y profesionales interpretaron erróneamente que existía un condominio basado únicamente en oficios judiciales sin resolución clara sobre la adjudicación; esto llevó a fallos donde se requería evidencia concreta para establecer dicho condominio antes de cualquier partición hereditaria efectiva.

Análisis de la Partición y Adjudicación de Bienes

Contexto Legal Previo al Código

• La doctrina había trabajado extensamente en la partición y adjudicación de bienes antes de su inclusión en el código. Esto es relevante para entender cómo se plantea el tema actualmente.

Registro de Propiedad en Santa Fe

• En Santa Fe, los folios no están tan presentes en la matrícula del sistema de folio real, pero sí en el sistema cronológico digitalizado, donde se pueden encontrar sellos antiguos relacionados con transferencias a favor del cónyuge y herederos.

Certificados de Titularidad

• Cuando un escribano solicita un certificado sobre la titularidad de un bien, el registro informa que está a nombre del cónyuge y herederos. Este registro personal es fundamental para las declaratorias.

Cambios desde 2022

• Desde 2022, se ha sistematizado el proceso mediante una disposición técnico-registral conjunta entre registros, lo que requiere que los colegiados estén al día con su colegio profesional para interactuar con el registro.

Importancia del Asiento Registral

• El artículo 29 de la Ley Nacional subraya la importancia del asiento registral vinculado al trámite del título supletorio, especialmente si se pierde o destruye la matriz original. Esto resalta la necesidad de documentar completamente las resoluciones judiciales en las declaratorias.

Documentación Requerida para Declaratorias

Evolución del Proceso Documental

• Inicialmente, solo se requería detallar la parte resolutiva; sin embargo, ahora se exige incluir toda la resolución judicial completa debido a su relevancia para los abogados y escribanos.

Impacto en Registros Inmobiliarios

• Se discute si la ley nacional permite inscribir sesiones de derechos hereditarios en registros inmobiliarios; esto implica entender qué constituye una sesión según diversos autores y el Código Civil vigente.

Contrato de Sesión y sus Implicaciones

Definición y Regulación Legal

• La sesión es definida como un contrato donde una parte transfiere derechos a otra sobre una universalidad jurídica; esto incluye tanto contraprestaciones monetarias como gratuitas según lo estipulado por el Código Civil (artículo 1614).

Forma Requerida para Sesiones

Código Civil y la Sesión de Derechos

Forma de la Sesión según el Código Civil

• El artículo 1618 del Código Civil establece que la sesión debe realizarse por escrito, salvo en casos específicos donde se permite la transmisión verbal.

• La sesión de derechos hereditarios debe ser formalizada mediante escritura pública, reafirmando su importancia legal.

• Se introduce que la sesión de derechos litigiosos también requiere escritura pública, a menos que no involucre derechos reales sobre inmuebles, en cuyo caso puede hacerse por acta judicial.

Seguridad Informática y Derechos Litigiosos

• Se menciona la necesidad de asegurar la inalterabilidad del instrumento en el contexto de sesiones que involucran derechos litigiosos sobre inmuebles.

• Si A cede a B y luego B a C, cada transferencia debe ser documentada por escritura pública para mantener su validez.

Cambios en el Proceso Judicial

• En juicios contenciosos como los de prescripción adquisitiva, ahora es obligatorio instrumentar la sesión de derechos litigiosos mediante escritura pública.

• Anteriormente se utilizaban actas judiciales; sin embargo, el nuevo código exige explícitamente escritura pública para estas sesiones.

Subastas y Escritura Pública

• En subastas públicas, tras adquirir un inmueble, se requiere una sesión formalizada por escritura pública antes de tomar posesión del mismo.

• Aunque el litigio ha concluido respecto al inmueble subastado, aún se consideran involucrados derechos reales que justifican esta exigencia.

Efectos de la Sesión

• El artículo 2302 del Código Civil establece que los efectos de la sesión son inmediatos entre las partes desde su celebración.

Sesión de Derechos Hereditarios y su Registración

Importancia de la Inscripción

• La inscripción de la sesión es crucial para su oponibilidad ante terceros, lo que implica que debe ser incorporada al expediente y registrada adecuadamente.

• Se menciona el artículo 2309, que establece que la sesión de derechos sobre bienes determinados no se rige por las reglas generales del título donde está ubicado, sino por las del contrato correspondiente.

Eficacia de la Sesión

• La eficacia de la sesión depende de que el bien sea atribuido al cedente en la partición, lo cual es fundamental para validar la transmisión de derechos.

• Desde 1985, se exige escritura pública para los contratos de sesión de derechos hereditarios en Santa Fe, marcando un cambio significativo en el proceso registral.

Cambios Recientes en Capital Federal

• En mayo reciente, se dictó una disposición técnica que limita la inscripción a sesiones donde se identifique un bien inmueble específico.

• Esto refleja un cambio hacia una mayor claridad en las técnicas registrales y cómo se manejan las sesiones sobre bienes determinados.

Consideraciones Legales

• La esencia de la sesión es la transmisibilidad total o parcial de los derechos hereditarios; esto incluye identificar claramente los bienes involucrados.

• En Santa Fe, el artículo 51 establece condiciones específicas para inscribir sesiones anteriores a la declaratoria testamentaria.

Modificaciones Legislativas y sus Implicaciones

• Se ha modificado recientemente cómo se manejan las sesiones después de inscribir una declaratoria testamentaria, permitiendo más flexibilidad antes de la partición.

¿Cómo se inscriben las sesiones de derechos?

Proceso de inscripción de sesiones

• El escribano presenta la escritura para solicitar la inscripción de una sesión, pero enfrenta problemas debido a que está inscrito a la declaratoria.

• El tribunal emite una resolución complementaria que reconoce la sesión, aunque no siempre describe todos los detalles. Esta resolución impacta en el registro.

• Aunque el organismo técnico no inscribe directamente la sesión, registra la resolución del tribunal como un medio alternativo para llegar a la inscripción.

• Actualmente, el proceso ha cambiado y ya no hay problemas para escribir las sesiones. La disposición técnica registral sigue siendo fundamental para su inscripción.

• Se requiere escritura pública para las sesiones y se permite su inscripción cuando se determinan bienes específicos.

Exclusiones y condiciones

• En Santa Fe, no se inscriben sesiones sobre determinados; sin embargo, se autoriza la instrumentación de escrituras públicas que excluyen ciertos bienes.

• La identificación de inmuebles dentro del cúmulo cedido es crucial para cumplir con obligaciones tributarias al momento de ceder derechos.

• Se dejó de inscribir documentos relacionados con acciones posesorias desde 1985, lo cual marcó un cambio significativo en el registro.

Documentos registrables

• Las escrituras públicas pueden incluir ventas e incluso cesiones onerosas de derechos posesorios, aunque no siempre deben ser inscritas.

• Desde 1985, solo se inscriben sesiones que refieren al todo o a porciones específicas dentro de una herencia universal jurídica.

Contratos y resoluciones administrativas

• Pocos contratos de locación han sido inscritos; sin embargo, existen disposiciones legales que permiten registrar contratos relacionados con arrendamientos urbanos o rurales.

• Los documentos registrables incluyen notariales y resoluciones judiciales; predominan las escrituras públicas en este contexto.

Impacto en el registro

• Las resoluciones administrativas también tienen impacto en el registro; por ejemplo, donaciones al Estado deben ser formalizadas mediante escritura pública.

Código Civil y Donaciones: Instrumentación y Requisitos

Instrumentación de Donaciones al Estado

• El Código Civil establece que las donaciones al Estado pueden ser instrumentadas a través de la vía administrativa, cumpliendo con requisitos específicos para documentos registrables.

• Se menciona el artículo 3 de la Ley Nacional, destacando el inciso A que detalla cómo deben estar constituidos los documentos, incluyendo escrituras públicas y resoluciones judiciales o administrativas.

Significado de "Según Legalmente Corresponda"

• La frase "según legalmente corresponda" implica que en ciertos casos, como juicios de escrituración, el tribunal puede firmar la escritura pública si el demandado no cumple con su obligación.

• Aunque parece obvio que se debe otorgar una escritura pública, ha habido situaciones donde tribunales han emitido oficios de inscripción sin cumplir con este requisito.

Inscripción y Validez Documental

• La inscripción en el registro no valida títulos ni subsana defectos legales; esto está claramente establecido en el artículo cuarto de la ley nacional.

• Es crucial que los documentos presentados para inscripción cumplan con formalidades legales y estén debidamente autorizados, ya sea originales o copias auténticas.

Testimonios y Requerimientos Legales

• En relación a testimonios según la ley 22172, todos los requerimientos pueden estar transcritos dentro del mismo testimonio o acompañarse con copias auténticas del documento correspondiente.

• Las leyes provinciales complementan lo estipulado en el artículo 3 mencionado anteriormente sobre los instrumentos accesibles al registro.

Boletos de Compraventa: Acceso al Registro

• Existen dos posturas sobre si todos los boletos de compraventa tienen acceso al registro; algunos consideran restricciones basadas en leyes específicas como la ley 14.0005.

• La derogación de la ley 19724 ha afectado la inscripción de boletos relacionados con propiedad horizontal; aunque se reconocen su existencia, ahora requieren un seguro de caución para su validez.

Cambios Legislativos y Prácticas Registrales

• Con cambios legislativos recientes, se reconoce que incluso boletos inscritos antes del establecimiento formal de propiedad horizontal pueden seguir siendo válidos bajo ciertas condiciones.

¿Cómo se determina la prioridad en la compra de inmuebles mediante boletos?

Conceptos Clave sobre el Precio y la Tributación

• El precio consignado en el boleto no coincide necesariamente con lo que se considera en la legitimidad del mismo, lo que puede afectar aspectos tributarios y de sellado.

• La inscripción del boleto puede acercarse al costo de una escritura pública, pero aún hay diferencias significativas entre ambos procesos.

Artículo 1170 del Código Civil

• Este artículo establece una discusión sobre la prioridad entre el comprador por boleto y aquellos que han trabado medidas cautelares sobre el inmueble vendido.

• Se menciona que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre terceros con medidas cautelares, siendo crucial demostrar esta buena fe.

Requisitos para Demostrar Buena Fe

• La buena fe es un requisito esencial; debe probarse si el comprador tenía conocimiento de las restricciones legales antes de adquirir el inmueble.

• El artículo indica que un comprador por boleto de buena fe tiene prioridad frente a embargos realizados por terceros.

Relación entre Comprador y Titular Registral

• Se establece una relación directa entre el titular registral y el comprador por boleto, donde este último puede subrogarse en los derechos del vendedor original.

• Los fallos judiciales previos han reconocido esta posibilidad, permitiendo al comprador apoyarse en vínculos contractuales sucesivos.

Elementos para Cerrar el Circuito Legal

• Para validar su posición, el comprador debe haber pagado al menos un 25% del precio antes de cualquier medida cautelar impuesta.

• Es fundamental que el boleto tenga fecha cierta y esté debidamente autorizado para cerrar legalmente la transacción.

Publicidad y Registro

• La adquisición debe tener publicidad suficiente, ya sea registral o posesoria; esto es clave para evitar conflictos legales posteriores.

• En provincias donde se permite registrar boletos de compraventa, esto fortalece la posición legal del comprador frente a embargos.

Proceso de Inscripción

• Para registrar un boleto se requiere:

• Boleto original con firmas certificadas.

• Copia certificada del mismo.

• Solicitud formal para su registro.

Preguntas y Clarificaciones

¿Qué es el principio de tracto sucesivo?

Introducción al concepto de tracto

• Se menciona la claridad del término "tracto" en contextos antiguos, sugiriendo su relevancia histórica y legal.

• El "tracto" se define como el espacio o tiempo que media entre dos puntos, enfatizando su continuidad si no hay interrupciones.

Impacto en el registro

• La prioridad de un dominio se consolida en el registro y no puede modificarse fácilmente, salvo por la inscripción de derechos compatibles.

• Los derechos compatibles permiten que diferentes hipotecas coexistan sin desplazar a las anteriores, ilustrando cómo funcionan los rangos en las inscripciones.

Modificaciones y cancelaciones

• Se discuten diversas modificaciones que pueden afectar un dominio consolidado, como transferencias parciales o embargos judiciales.

• La cancelación del asiento registral puede ser resultado de una resolución judicial o por la creación de un nuevo asiento sustitutivo.

Procedimientos registrales

• Las modificaciones deben realizarse siguiendo procedimientos específicos establecidos por la ley registral, destacando la importancia del orden cronológico.

• Se compara el registro con libros contables donde cada anulación debe ser registrada adecuadamente sin cruzar asientos.

Principio de prioridad

• El principio de prioridad impide la inscripción de derechos incompatibles; solo se permite registrar derechos compatibles.

• Una vez que un documento impacta el registro, no se puede anotar otro documento similar que lo desplace sin condiciones específicas.

Bloqueo registral y excepciones

• Se introduce el concepto de bloqueo registral relacionado con reservas en matrículas para futuros actos legales.

Principios del Tracto Sucesivo en el Registro de Propiedad

Conceptos Fundamentales del Tracto Sucesivo

• El tracto continuo es un principio que impide la anotación de derechos incompatibles, asegurando que el disponente en un documento debe ser la misma persona que figura como titular registral.

• La continuidad se refiere a mantener un enlace entre las diversas adquisiciones, donde debe existir un orden regular de los titulares registrales sin saltos temporales.

• En Santa Fe, el artículo 15 de la Ley 6435 establece situaciones donde se permite una inscripción provisional, especialmente cuando hay errores en el acceso al registro de escrituras simultáneas.

Ejemplos y Casos Prácticos

• Se ejemplifica cómo puede reflejarse erróneamente una transferencia en la matrícula si primero se registra una escritura posterior antes que la anterior, lo cual requiere interpretación cuidadosa.

• Es crucial examinar las matrículas para determinar el estado jurídico del bien, incluyendo posibles embargos o derechos reales existentes sobre él.

Excepciones al Principio del Tracto Sucesivo

Matriculación y Dominio Público

• Los inmuebles en dominio público no son registrados; solo aquellos en dominio privado. Si un inmueble es expropiado y pasa a dominio público, su registro cambia pero no se anota cada traslado dentro del dominio público.

• Cuando un inmueble del dominio público se desafecta y vuelve al privado sin antecedentes registrales previos, esto constituye una primera inscripción y es una excepción al tracto sucesivo.

Tipos de Matriculación

• Se distingue entre matriculación sustantiva y formal; algunos autores consideran ambas como excepciones al tracto sucesivo dependiendo del sistema bajo el cual fue registrado previamente.

Usucapión como Excepción

Vinculación entre el Titular Registral y el Prescribiente

Conceptos Clave sobre la Inscripción y la Prescripción

• Se establece una vinculación entre el titular registral y el prescribiente, lo que implica que la inscripción se realiza a favor del prescribiente.

• Existen dos casos posibles: puede tratarse de una primera inscripción o de un inmueble sin antecedentes registrales que ha sido poseído por más de 20 años. En este contexto, la resolución judicial de adjudicación sería considerada como primera inscripción.

Principios Registrales Importantes

• En el ámbito registral inmobiliario, rige el principio de no convalidación, donde la publicidad de los documentos no valida títulos nulos ni subsana defectos según las leyes.

• El artículo 4° de la Ley Nacional establece que la inscripción no convalida títulos nulos. Además, el artículo 15 menciona que no se registrará un documento si aparece como titular una persona distinta a la registrada previamente.

• Es crucial analizar cada matrícula en relación con los derechos registrados, incluyendo usufructos, servidumbres y hipotecas. Esto permite entender mejor la situación jurídica del bien.

Tracto Sucesivo y Correlación entre Inscripciones

• La correlación entre inscripciones, modificaciones y cancelaciones es fundamental para comprender el tracto sucesivo dentro del ámbito registral. Este principio debe ser considerado al analizar situaciones jurídicas.

• Se introduce un paréntesis en la discusión para abordar más a fondo el artículo 15 en futuras sesiones. La importancia del tracto sucesivo será discutida más adelante.

Interacción Social Durante la Clase

• Se hace una pausa en las explicaciones para permitir interacciones informales entre los participantes, destacando momentos ligeros como comentarios sobre alimentos y asistencia al curso.