Escribanía - 24/05 - Parte 2

Introducción y Contexto de la Clase

Bienvenida y Clima

• El profesor inicia la clase saludando a los estudiantes y comentando sobre el clima, que es descrito como "horrendo" por algunos, pero "hermoso" para otros.

• Se menciona que hay 16 estudiantes conectados, y se pregunta si han anotado lo discutido en la clase anterior sobre el principio de rogación.

Temas Previos

• Se recuerda que en la última clase se abordó el principio de instancia, sugiriendo una continuidad en el aprendizaje.

• El tema del día es "documentos registrables", específicamente aquellos que pueden ser registrados en registros inmobiliarios.

Documentos Registrables

Tipos de Documentos

• Se mencionan tres tipos principales de documentos: notariales, judiciales y administrativos.

• Se hace referencia al artículo 2 de la ley registral nacional (Ley 17801), destacando su importancia para entender los documentos registrables.

Artículos Relevantes

• Se discuten artículos adicionales relevantes: 1886, 1890, 1892 y 1893. Los artículos más importantes son el 1886 (persecución y preferencia) y el 1893 (inoponibilidad).

Persecución y Preferencia

• El artículo 1886 establece que un derecho real permite a su titular perseguir la cosa independientemente de quién esté en posesión.

Inoponibilidad

• El artículo 1893 indica que ciertos derechos no son oponibles a terceros interesados sin publicidad suficiente. Esto implica que deben estar debidamente registrados para ser válidos frente a terceros.

Publicidad Suficiente

Definición y Ejemplos

• La publicidad suficiente puede ser lograda mediante inscripción registral o posesión. En casos como compraventas, esto es crucial para validar derechos adquiridos.

Posesión como Publicidad

• La posesión puede considerarse suficiente publicidad en situaciones específicas donde no se requiere registro formal. Esto incluye casos de usucapión.

Limitaciones Legales

Ley Registral y Derechos Documentados

Introducción a la Ley Registral

• Se menciona que el artículo 20 de la ley registral ya hacía referencia al derecho documentado, lo cual se relaciona con el artículo 1893.

Contexto Histórico del Artículo 20

• El artículo 20 data del año 68 y establece que las partes, herederos y quienes intervinieron en la formalización de un documento no pueden alegar falta de inscripción si han participado en su confección.

Oponibilidad del Derecho Documentado

• Los participantes en la formalización no pueden oponer la falta de registro como defensa ante derechos documentados. Esto implica que el derecho se considera registrado para ellos.

Expansión de Normas

• La norma es más expansiva, abarcando a todos los participantes sin distinción. No solo se limita a herederos o partes, sino también a funcionarios y testigos.

Terceros Interesados y Conocimiento del Derecho

• Aquellos que conocían o debían conocer un derecho no pueden invocar la falta de inscripción como causal para su oponibilidad. Esto amplía el alcance de quiénes están obligados por el registro.

Concepto de Títulos: Material vs Formal

Definición de Títulos

• Se distingue entre título material (acto jurídico que produce un cambio real) y título formal (documento público que cumple requisitos legales).

Importancia del Registro Público

• Solo documentos públicos ingresan al registro; los privados son excepcionales. El título formal debe cumplir con condiciones específicas establecidas por la ley.

Ejemplo Práctico: Sucesiones Testamentarias

• Un ejemplo es una sucesión testamentaria donde tanto la resolución judicial como el testamento deben ser considerados para validar el título material inscribible.

Publicidad Registral

• La publicidad registral se materializa mediante asientos correspondientes en registros, lo cual permite verificar el impacto legal de un documento.

Interpretación Correcta de Documentos Inscribibles

Análisis Legal

Análisis del Artículo 1886 y su Aplicación en Documentos Registrables

Conceptos Clave sobre la Registración de Documentos

• El inciso a del artículo 1886 menciona que se deben registrar documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales. La mayoría de estos son documentos notariales.

• El inciso b del mismo artículo se refiere a las medidas cautelares, incluyendo documentos portadores de embargos e inhibiciones. Esto aclara la importancia de registrar también estas situaciones legales.

Sistemas de Registro y su Importancia

• No importa el sistema utilizado (cronológico personal o folio real), todos los documentos que ingresan al registro deben ser registrados adecuadamente. Esto incluye escrituras públicas y documentos judiciales.

• Antes de la digitalización, los registros eran visibles en papel; ahora se pueden consultar electrónicamente. Las anotaciones como embargos se reflejan marginalmente en el dominio correspondiente al inmueble.

Detalles sobre Matrículas y Rubros

• En el sistema de folio real, cada matrícula tiene rubros específicos que identifican diferentes aspectos relacionados con el inmueble, como adquisiciones y transmisiones.

• Por ejemplo, el rubro 7 está relacionado con anotaciones vinculadas a derechos desmembrados como usufructo o uso. Las medidas cautelares también se registran en este rubro.

Ejemplo Práctico de una Matrícula

• Se presenta un ejemplo visual para ilustrar cómo funcionan las matrículas dentro del sistema de folio real. Es importante materializar lo discutido para facilitar la comprensión.

• Se destaca un error en la presentación visual para enfatizar la atención al detalle necesaria al revisar matrículas y sus rubros correspondientes.

Identificación y Nomenclatura Catastral

• Los dos primeros números en una matrícula corresponden al departamento específico dentro de Santa Fe; esto ayuda a identificar rápidamente la ubicación geográfica del inmueble registrado.

Análisis del Proceso Registral

Importancia del Plano y Antecedentes Dominiales

• Se discute la necesidad de verificar si un plano es utilizable o si se debe confeccionar uno nuevo, enfatizando la relevancia de las medidas lineales y los rumbos en el rubro correspondiente.

• Se menciona que el inmueble está registrado en el folio real electrónico, destacando su identificación dentro de las circunscripciones registrales.

Documentación y Prioridad Registral

• El rubro seis se refiere a la titularidad, mientras que el rubro cinco contiene antecedentes dominiales previos a la matriculación.

• La presentación de documentos incluye número y fecha, elementos cruciales para establecer la prioridad registral; no confundir con el número asignado a la matrícula.

Efectos de Oponibilidad y Plazos

• Se aclara que para una compraventa, es esencial conocer el registro del escribano interviniente, ya que influye en los plazos de vigencia registrados.

• La escritura debe ser autorizada dentro del plazo de cobertura del certificado (15 días), seguido por su ingreso al registro dentro de 45 días para asegurar efectos retroactivos.

Principios Registrales Clave

• Se introducen conceptos como prioridad directa (ingreso al registro) y prioridad reservada (protección mediante certificado registral).

• La oponibilidad ante terceros depende del momento en que se ingresa el documento al registro versus cuando se autoriza con protección certificada.

Detalles sobre Asientos Registrales

• Se especifican los datos requeridos sobre el adquirente en una compraventa: apellidos, nacionalidad, fecha de nacimiento y estado civil.

• La ley exige que todo asiento registral lleve firma y sello del registrador responsable; esto ha evolucionado hacia un sistema digitalizado.

Digitalización y Certificados Registrales

• Antes se anotaban asientos manualmente; ahora hay un sistema digital donde se registra información relevante sobre transacciones.

Análisis del Embargo y su Reconocimiento

Conceptos Fundamentales sobre el Embargo

• Se menciona que el reconocimiento de embargo implica la asunción del mismo, según lo establecido en el artículo 20 de la ley registral provincial.

• Es posible adquirir un inmueble embargado, levantando el embargo o asumiéndolo, lo que genera una discusión sobre los montos publicitados y su validez legal.

• La jurisprudencia respalda tanto la aceptación del monto publicitado como la posibilidad de que sea mayor, lo cual se discutirá más adelante.

Certificados Previos y su Importancia

• El certificado previo es crucial para entender cómo se materializa una acción respecto a un tercero en relación con un inmueble.

• Se hace referencia a las medidas cautelares y a la decisión de no imprimir más matrículas desde 2018, manteniéndolas en un sistema informático.

Documentación Requerida para Registros

• El artículo cuarto de la ley 6435 establece qué documentos deben registrarse, incluyendo embargos y providencias cautelares.

• Se aclara que tanto los embargos judiciales como voluntarios deben ser registrados, así como las inhibiciones para disposición de bienes.

Restricciones Voluntarias y su Registro

• Las restricciones voluntarias pueden materializarse en embargos o inhibiciones relacionadas con compromisos de pago.

• Estas restricciones pueden ser establecidas por escritura pública o documento judicial; este último se considera un juicio de jurisdicción voluntaria.

Medidas Cautelares: Propósito y Efecto

• Las medidas cautelares buscan asegurar derechos dentro de litigios, preservando anticipadamente resultados previsibles durante el proceso.

Discusión sobre el Embargo Preventivo y su Regulación

Concepto de Embargo Preventivo

• El embargo preventivo asegura el pago de una eventual condena, actuando como un paso previo a la ejecución forzada de bienes.

• Normalmente se indica un monto en el decreto del embargo, pero no es necesario inscribirlo por un monto determinado según ciertos fallos.

Prioridad Registral y Monto del Embargo

• La discusión gira en torno a si es necesario consignar un monto para establecer prioridad registral entre embargos y otras medidas cautelares.

• Se argumenta que debe haber un monto consignado para determinar la prioridad respecto a otras medidas cautelares con montos establecidos.

Teoría Registral vs. Procesalista

• Surge la cuestión de si el monto del embargo es el límite total o si puede variar según lo que surja del expediente judicial.

• Se presentan dos teorías: la registral, que sostiene que el monto inscrito es techo máximo, y la procesalista, que considera que este puede ser diferente al registrado.

Tipos de Embargos

• Existen tres tipos de embargos: preventivo, ejecutivo y ejecutorio; cada uno tiene funciones específicas relacionadas con su naturaleza legal.

• El embargo preventivo busca asegurar cumplimiento ante una sentencia condenatoria afectando bienes del demandado antes o durante el juicio.

Normativa Relacionada con Conjuntos Inmobiliarios

• La ley provincial establece restricciones sobre la inscripción definitiva de documentos relacionados con gravámenes sin cancelaciones previas.

• Se discute cómo los bienes embargados pueden ser enajenados bajo ciertas condiciones legales establecidas en normativas específicas.

Implicaciones Legales en España

• Las discusiones sobre las tesis registrales y procesalistas también se reflejan en contextos legales similares en España, mostrando una problemática común.

Análisis de la Propiedad Horizontal y Títulos Ejecutivos

La adecuación del título ejecutivo en propiedad horizontal

• Se discute la necesidad de adecuar el título ejecutivo para invocarlo en casos de propiedad horizontal, un tema recurrente que los tribunales han abordado.

• La postura extrema se refiere a que el embargo debe ser dispuesto tras una sentencia condenatoria, lo que implica un desapoderamiento procesal inmediato del bien.

Implicaciones del embargo preventivo y ejecutorio

• Se plantea la diferencia entre embargos preventivos y ejecutorios; el primero no reconoce derechos mientras que el segundo sí implica una sentencia condenatoria.

• Para hacerse cargo de un embargo ejecutorio, es necesaria la intervención del tribunal debido al desapoderamiento del bien.

Transformación de embargos y su impacto

• Si se dicta una sentencia condenatoria, un embargo preventivo debería transformarse en uno ejecutorio, lo cual tiene implicaciones significativas para quienes desean adquirir bienes embargados.

• Es crucial conocer en qué etapa procesal se encuentra un embargo antes de intentar adquirir un bien afectado por él.

Proceso de subasta y requisitos legales

• Durante una subasta, es necesario solicitar informes al registro de la propiedad inmueble sobre el dominio y gravámenes existentes sobre el bien.

• El artículo 491 del código procesal menciona que el martillero actúa como delegado del juez al solicitar este informe.

Certificados jurisdiccionales y su uso

• Se distingue entre certificados registrales y jurisdiccionales; este último se utiliza dentro del ámbito judicial para proteger derechos durante procesos como particiones o ejecuciones.

• El artículo 41 permite la utilización de certificados jurisdiccionales en procedimientos judiciales, destacando su importancia en las declaratorias herederas.

Etapas dentro del proceso de subasta

Proceso de Subasta y Publicidad Registral

Certificación y Acta de Subasta

• Se inicia el proceso con la solicitud del certificado provisional, seguido por el acta de subasta. La llegada del acta al registro es un paso crucial que aún no se ha completado en este momento.

Jurisprudencia y Anotación Preventiva

• La certificación jurisdiccional solicitada por el martillero es fundamental. Además, se menciona la creación jurisprudencial de la anotación preventiva de subasta, que permite a terceros conocer sobre la subasta sin implicar transferencia de dominio.

Etapas del Proceso de Subasta

• El proceso consta de tres etapas: toma de posesión, mandamiento de posesión y finalmente, la transferencia a favor del adquirente. Cada etapa tiene su propia importancia dentro del procedimiento judicial.

Opciones para Inscripción

• Existen varias opciones para realizar la inscripción: mediante copias judiciales, protocolización previa o anotación judicial. Se recomienda especialmente la anotación judicial para asegurar una correcta publicidad.

Normativa sobre Embargos e Inhibiciones

• El artículo 506 establece paridad entre embargos e inhibiciones en cuanto a preferencia. Los jueces deben exhortar a los peticionarios a presentar sus reclamos dentro de un plazo determinado si existen embargos anteriores.

Preferencias en Ejecuciones Judiciales

• La normativa indica que los embargos o inhibiciones tienen prioridad según su fecha de anotación. Esto significa que un embargo anterior tendrá prioridad sobre una inhibición posterior en caso de ejecución.

Conversión entre Inhibición y Embargo

• Si hay una inhibición registrada primero y luego se desea ejecutar un embargo, es necesario convertir esa inhibición en embargo manteniendo la misma prioridad ganada anteriormente.

Importancia del Planteamiento Expreso

Análisis de Embargos e Inhibiciones

Naturaleza de los Embargos y la Inhibición

• Se discute la diferencia entre embargo e inhibición, donde el primero es una interdicción general sobre bienes registrables y el segundo se refiere a un bien específico.

• El demandado puede ofrecer un bien en lugar de la inhibición, pero debe asegurarse de que la sustitución mantenga la misma prioridad que tenía originalmente.

Importancia del Monto en las Medidas Cautelares

• Tanto el embargo como la inhibición deben consignar un monto para establecer una prioridad; no tiene sentido plantear una inhibición sin monto.

• Se aconseja estimar un monto determinado para asegurar que se mantenga la preferencia al sustituir medidas cautelares.

Cambios en Jurisprudencia Relacionados con Embargos

• En 2001, un fallo cambió la interpretación sobre cómo se asume un embargo, estableciendo que el adquirente no puede liberarse solo pagando el monto inscrito.

• Antes del fallo, era común liberar embargos simplemente depositando el monto publicitado; este cambio generó nuevas consideraciones legales.

Consecuencias del Juicio y Responsabilidad del Adquirente

• Un fallo establece que el adquirente debe responder por más que solo el monto inscrito; incluye intereses y costos adicionales relacionados con el juicio.

• La preocupación surge sobre si las sanciones a litigantes también afectan al que asume el embargo, lo cual podría complicar su responsabilidad.

Diferencias en Fallos Judiciales

• Un fallo anterior indica que un tercer adquirente no debe responder por toda la deuda si las ampliaciones no están registradas.

Prioridad del Embargante en el Proceso Judicial

Derechos del Acreedor Embargante

• El acreedor que obtiene un embargo sobre los bienes de su deudor tiene derecho a cobrar su crédito, intereses y costas con preferencia a otros acreedores.

• Los embargos posteriores deben afectar únicamente el sobrante, sugiriendo que se está considerando una teoría procesal que no reconoce límites en la cantidad publicitada.

Teoría Procesal vs. Práctica

• La postura procesalista sostiene que el monto del embargo puede extenderse más allá de lo inicialmente reclamado, reflejando la realidad de las ampliaciones constantes en los montos de reclamo.

• Se plantea la posibilidad de fraude si un garante vende un inmueble mientras aumenta fraudulentamente el monto de la demanda.

Responsabilidad del Acreedor

• La discusión gira en torno a quién es considerado negligente: si el acreedor por no registrar adecuadamente las ampliaciones o el tercero involucrado.

• Según la postura registral, es responsabilidad del acreedor preocuparse por publicitar las ampliaciones dentro del proceso judicial.

Normativa y Realidad Judicial

• No existe una norma expresa que establezca que un embargo debe consignar un monto específico, lo cual podría ser impracticable debido a cambios constantes en los montos reclamados.

• En situaciones ideales, cada embargo debería incluir intereses y costas; sin embargo, la realidad judicial presenta demoras y complicaciones adicionales.

Caducidad Registral

• La caducidad registral para medidas cautelares es de 5 años según el artículo 65 de la ley provincial; esto implica que se extinguen automáticamente al llegar ese término.

Levantamiento Judicial y Medidas Cautelares

Plazos de Caducidad en el Levantamiento Judicial

• Se establece que los plazos para el levantamiento judicial son de 5 años si no se reescribió, comenzando a contarse desde la fecha de la toma de razón de la inscripción registral.

Modificaciones en Medidas Cautelares

• El artículo 65 bis aclara que la caducidad de las medidas cautelares se computará desde la fecha de la toma de razón originaria, lo que implica que un embargo ya anotado por dos años tiene una duración efectiva de tres años tras su asunción.

Ampliaciones y Caducidad

• La caducidad del embargo se produce desde la primera toma de razón. Si se realiza una ampliación del monto, esta no reemplaza al embargo original en términos de prioridad, sino que ocupa un lugar inferior.

Prioridad y Preferencia en Embargos

• Las ampliaciones no superponen el embargo original; si hay un segundo embargo, este pasa a ser el tercero en orden. La caducidad afecta tanto a la vigencia registral como a la preferencia en cobro.

Inhibiciones vs Embargos

• En el ámbito nacional, las inhibiciones no otorgan preferencia; solo impiden disponer bienes. Para tener prioridad en el cobro sobre un inmueble específico es necesario embargarlo. Esto contrasta con lo que ocurre en la justicia provincial.

Impacto Registral y Prioridades

Escenario de Compraventa y Embargos

Discusión sobre el monto real y embargos

• Se menciona que el monto real del expediente es crucial para la consolidación de una compraventa con un tercero, lo que implica la necesidad de negociar en caso de embargos existentes.

• El profesor sugiere retomar el tema en una reunión presencial para discutirlo más a fondo, indicando la importancia del diálogo cara a cara para aclarar dudas.

• Se desea a los participantes un buen fin de semana, resaltando la cortesía y agradecimiento por su atención durante la materia.