Escribanía - 30/05 - Parte 2

¿Cuál es el impacto de la desregulación en el ejercicio de la abogacía y la escribanía?

Introducción al tema

• Se menciona que el martillero delega mucho en el director de las carreras, indicando una estructura organizativa en la formación profesional.

• La discusión gira en torno a cómo los abogados están involucrados todo el día con temas legales, destacando la importancia del conocimiento jurídico.

Desregulación del ejercicio profesional

• Se introduce un proyecto de ley que propone desregular el ejercicio de la escribanía, permitiendo a los abogados ejercer como escribanos sin necesidad de una matrícula específica.

• Los colegios profesionales se resisten a esta desregulación, argumentando que no soltarán el control sobre las matrículas, lo que genera tensión entre los profesionales.

Reacciones y preocupaciones

• Se discute cómo ya existe un sistema similar en Buenos Aires donde los abogados pueden inscribirse como escribanos, pero hay preocupación por la calidad y responsabilidad de estos nuevos escribanos.

• Un testimonio personal revela incredulidad ante la posibilidad de inscribirse solo con el título de abogado, sugiriendo una falta de preparación adecuada para este rol.

Proceso para concursar

• Se explica que aunque se puede presentar un concurso para obtener matrícula como escribano, esto implica cumplir con ciertos requisitos y presentarse adecuadamente.

• La información sobre concursos es escasa y depende del colegio correspondiente; se enfatiza la necesidad de investigar más sobre estos procesos.

Conclusiones sobre transparencia y acceso

• La falta de información clara sobre los concursos genera frustración entre los aspirantes a escribir.

¿Cómo se relacionan las técnicas de registración en el ámbito inmobiliario?

Introducción a la clase y temas tratados

• Se menciona que se está tomando asistencia de los presentes en el aula, lo que indica un ambiente académico formal.

• Se hace referencia a varios participantes, incluyendo a V. Hernández y Juan Cruz Lombardi, sugiriendo una discusión grupal activa.

Técnicas de registración inmobiliaria

• El profesor introduce el tema de las áreas cautelares y la caducidad, señalando que se abordarán otras medidas relacionadas.

• Un estudiante plantea una duda sobre la registración cronológica y su posible transición al folio real, destacando la confusión entre los sistemas para quienes no están familiarizados con el tema.

Sistemas de registración: Cronológico vs. Folio Real

• Se explican dos técnicas principales de registración: el sistema cronológico personal (o protocolizado) y el sistema de folio real, siendo este último más reciente según la Ley Registral Nacional.

• En Santa Fe, aproximadamente un 30% utiliza el sistema de folio real mientras que un 70% sigue con el cronológico personal; esto refleja una transición gradual hacia nuevas tecnologías.

Características del Folio Real

• En el sistema de folio real, cada inmueble tiene asignado un número único que permite acceder a información detallada como descripciones catastrales y transferencias realizadas.

• La matrícula del inmueble incluye rubros específicos para transferencias (compras, donaciones), así como derechos reales (hipotecas, servidumbres), facilitando un seguimiento claro del historial jurídico.

Comparativa entre sistemas

• A diferencia del sistema cronológico donde se requiere revisar múltiples protocolos para obtener información completa sobre un inmueble, en el folio real toda la historia jurídica está disponible en una sola matrícula.

• La digitalización ha permitido superar limitaciones anteriores relacionadas con la cantidad de fojas en los registros físicos; ahora es más accesible consultar información histórica.

Desafíos en la implementación del Folio Real

• La efectividad del sistema depende del tiempo transcurrido desde su implementación; se estima que toma alrededor de 20 años para consolidar completamente los registros bajo este nuevo formato.

¿Cómo se está gestionando la matriculación en el país?

Situación actual de la matriculación

• Se menciona que todos los barrios privados y propiedades horizontales deben estar matriculados desde un momento específico, reflejando una normativa nacional.

• Se informa sobre reuniones con autoridades provinciales para trabajar en la digitalización del proceso de matriculación, aunque persisten desafíos informáticos.

Interacción con sistemas informáticos

• La dificultad de acceder a información registral se debe a la falta de especialización en tecnología por parte de algunos profesionales, lo que complica el estudio de títulos.

• Se discute la posibilidad de interactuar con un sistema informático para acceder a documentos y realizar impresiones, aunque no se ha comprobado su efectividad.

Acceso y certificación

• Solo los abogados colegiados pueden interactuar con los folios electrónicos, lo que limita el acceso a ciertos profesionales.

• Para utilizar el sistema, es necesario inscribirse como abogado o escribano y cumplir con las obligaciones colegiadas.

Dificultades administrativas

• Existen complicaciones al intentar registrar sucesiones debido a oficios sin firma, lo que retrasa procesos y genera costos adicionales.

• Cada entrada al sistema tiene un costo asociado; esto puede ser problemático especialmente en oficinas dedicadas exclusivamente a sucesiones.

Problemas recurrentes en registros

• Se reporta que oficios enviados sin firma son devueltos por el registro, obligando a pagar nuevamente por las inscripciones.

• La falta de penalidades para tribunales ante errores administrativos genera frustración entre los profesionales del derecho.

Reflexiones finales sobre la gestión registral

• Se destaca la necesidad urgente de mejorar los procedimientos administrativos para evitar inconvenientes repetidos en el registro.

¿Cómo manejar situaciones legales complejas en la escritura?

Consideraciones sobre la autorización de escrituras

• Se plantea la pregunta sobre si un escribano debería autorizar una escritura que involucra una situación religiosa o un embargo, sugiriendo que cada caso debe ser analizado individualmente.

• La preocupación radica en que, si se autoriza sin el debido cuidado, podría haber consecuencias para el comprador, quien podría enfrentar conflictos relacionados con el inmueble.

Importancia de la buena fe y el litigio

• Es esencial investigar a fondo si el cliente realmente desea adquirir un bien en disputa y cómo esto afecta al proceso legal.

• La buena fe del escribano es crucial; deben demostrar que han tomado las medidas necesarias para aclarar la situación legal del inmueble antes de proceder.

Responsabilidad del escribano

• El escribano debe informar al cliente sobre los riesgos involucrados y asegurarse de que comprenda las implicaciones legales de su decisión.

• La responsabilidad no solo recae en realizar la escritura, sino también en protegerse ante posibles reclamaciones futuras relacionadas con decisiones imprudentes del cliente.

Toma de conocimiento vs. toma a cargo

• Se discute cómo se materializa el requerimiento legal dentro de una escritura; hay diferencia entre tomar conocimiento y asumir responsabilidades como un embargo.

• Un artículo del Código Civil menciona que la sentencia debe fijar claramente cuándo se produce la adquisición del derecho, lo cual es fundamental para evitar confusiones legales posteriores.

Efectos retroactivos y anotaciones registrales

• Se establece que las sentencias declarativas no tienen efecto retroactivo, lo cual puede afectar a las anotaciones registrales realizadas durante ciertos plazos procesales.

Cautelares y Caducidad en Santa Fe

Discusión sobre medidas cautelares

• Se menciona que en la provincia de Santa Fe no hay una medida cautelar específica, haciendo referencia a la caducidad que se aplica a todas las medidas.

• Un participante del diálogo confirma su procedencia de Capital Federal y busca corroborar información sobre el registro.

• Se discute una disposición técnico registral en Capital Federal que requiere un levantamiento expreso por parte del tribunal para ciertas medidas.

Iniciaciones concursales

• Se plantea que las iniciones concursales no caducan, lo cual es similar a lo sucedido en Santa Fe. Esto se debe a disposiciones específicas desde 2003.

• Las medidas cautelares deben ser observadas mediante modelos aprobados, y su levantamiento debe ser formalizado por el tribunal.

Consecuencias de la caducidad

• En Santa Fe, existe una caducidad de cinco años para ciertos actos legales; sin embargo, algunos plantean que esto debería revisarse debido a sus implicaciones prácticas.

• Se menciona un caso donde inmuebles fueron vendidos pese a estar bajo inhibición debido al manejo inadecuado de los oficios por parte del secretario.

Propuestas y consideraciones legales

• La discusión gira en torno a cómo las iniciones concursales deberían manejarse para evitar problemas similares en el futuro.

• El abogado actora estará atento al proceso legal en Santa Fe, buscando asegurar la publicidad adecuada durante todo el procedimiento.

Registro e inscripción de inmuebles

• Se presenta un caso donde un inmueble no registrado generó complicaciones legales; se discute si puede haber propiedades catastradas pero no registradas.

• La posibilidad de unir situaciones catastradas con juicios de usucapión es explorada, destacando cómo esto podría llevar a inscripciones formales.

Identificación de demandados

• Surge la necesidad de identificar claramente a los demandados en casos legales relacionados con propiedades no registradas.

¿Cómo se gestionan las propiedades y los derechos registrales?

La explotación de propiedades y la comprensión del registro

• Se discute cómo un arrendatario puede explotar una propiedad sin que el propietario esté al tanto, lo que resalta la importancia de entender quién tiene derechos sobre un inmueble.

• Se menciona que aunque hay abogados en cada familia, muchas personas no comprenden completamente los temas legales relacionados con la propiedad, lo que requiere explicaciones simples.

• Se plantea el caso de un inmueble cuya propiedad es discutida; esto ilustra la confusión común sobre la titularidad y el registro de propiedades.

Medidas cautelares en el ámbito registral

• La anotación litigiosa se registra como los embargos, destacando su importancia en disputas legales sobre propiedades.

• Se introducen dos medidas cautelares: "prohibición de innovar" y "cautela innovativa", ambas relacionadas con la inalterabilidad del estado registral.

Diferencias entre medidas cautelares

• La "prohibición de innovar" busca evitar cambios en la situación actual, mientras que la "cautela innovativa" persigue revertir acciones previas a un estado anterior.

• Ambas medidas están diseñadas para prevenir modificaciones que puedan afectar decisiones judiciales futuras.

Implicaciones legales y normativas

• Se explica cómo estas medidas buscan proteger situaciones registrales para evitar influencias negativas en pronunciamientos judiciales futuros.

• El artículo 289 del Código Procesal de Santa Fe establece condiciones específicas para aplicar estas medidas antes de una sentencia definitiva.

Proyectos de reforma y directrices registrales

• Existen propuestas para reformar el Código Procesal, permitiendo ciertas medidas antes del inicio formal del juicio, lo cual podría cambiar prácticas actuales.

Medidas Registrales y su Calificación

Conceptos Clave sobre Medidas Registrales

• La discusión se centra en dos tipos de medidas: una que plantea la inalterabilidad del asiento registral y otra que busca volver a una situación anterior. La calificación de cada medida es crucial para entender sus efectos legales.

• Se abordará el impacto jurídico del certificado registral, tanto notarial como jurisdiccional o administrativo. Es fundamental comprender cómo estos certificados afectan las transacciones.

• La ley registral impone dos obligaciones al escribano: tener a la vista el título antecedente y contar con información actualizada del registro, incluyendo certificados que demuestren la disponibilidad de la propiedad.

• Si un escribano no solicita los certificados registrales requeridos, perderá la prioridad que podría haber tenido. Esto resalta la importancia de cumplir con las normativas registrales.

Proceso de Escritura y Certificados

• Si una medida de innovar se presenta antes del certificado registral, puede complicar el proceso si el cliente desea comprar una propiedad sin conocer dicha medida cautelar.

• El escribano debe ser informado sobre cualquier medida anotada antes de proceder con la escritura. Esto es esencial para evitar conflictos legales posteriores.

• Aunque el certificado registral no modifica automáticamente el asiento, su existencia puede influir en decisiones jurídicas importantes durante la autorización de escrituras.

Consecuencias Legales y Procedimientos

• Si un escribano autoriza una escritura a pesar de conocer medidas cautelares, esto podría llevar a problemas legales ya que no se estaría cumpliendo con las restricciones existentes.

• Según el artículo 23 de la Ley Registral Nacional, el escribano debe incluir más que solo datos básicos del certificado; debe reflejar todas las constancias relevantes para asegurar transparencia en las transacciones.

• Un registro puede rechazar documentos si hay inconsistencias o si se intenta modificar algo sin cumplir con los requisitos establecidos por ley.

Inscripciones Provisionales

• Las inscripciones provisionales pueden durar hasta 180 días y pueden prorrogarse hasta por un año y medio bajo ciertas condiciones. Esto permite flexibilidad en situaciones donde se requiere tiempo adicional para resolver cuestiones legales.

• Sin embargo, solicitar prórrogas puede interpretarse como un consentimiento tácito a la inscripción provisional, lo cual tiene implicaciones legales significativas para las partes involucradas.

Cumplimiento Normativo

• Es vital que los escribanos consignen todas las medidas relevantes en sus escrituras; omitir esta información podría resultar en incumplimientos normativos graves aunque sea poco común.

Proceso de Inscripción y Medidas Cautelares en el Registro

Plazos de Protección del Asiento Registral

• Se establece que los plazos de protección del asiento registral son variables, dependiendo de la distancia entre el domicilio legal del escribano y el asiento registrado. Los plazos pueden ser 15, 25 o 30 días.

Ingreso de Escrituras y Calificación

• El escribano puede ingresar la escritura sin inconvenientes; sin embargo, se considera que será calificada como cualquier otra medida cautelar, similar a un embargo.

• La medida cautelar se anota condicionalmente al igual que un embargo. Si la escritura es autorizada dentro del plazo correspondiente, la medida cautelar se descarta automáticamente.

Condiciones para la Inscripción

• La condición para que una medida cautelar sea descartada es que la escritura sea autorizada e ingresada al registro dentro del plazo establecido.

• La diferencia entre usar un certificado o no radica en que con el certificado se reserva un lugar en el registro, lo cual otorga prioridad.

Certificados Jurisdiccionales vs Informes

• El certificado jurisdiccional tiene un plazo de validez y protege el asiento registral, mientras que un informe no tiene tal vigencia y solo sirve como publicidad.

• Ambos instrumentos generan responsabilidad para quien los expide; sin embargo, el certificado implica una mayor responsabilidad debido a su efecto de reserva.

Consecuencias por Falta de Acción del Escribano

• Si el escribano no autoriza la escritura dentro del plazo o no ingresa la escritura en 45 días, pierde su entrada y entra en juego la prioridad directa.

Medida Cautelar Innovativa

• La medida cautelar innovativa tiene mayor impacto ya que paraliza todos los trámites posteriores a su anotación hasta recibir resolución judicial.

¿Qué es el Código Procesal Comercial Comentado?

Introducción al libro y su relevancia

• Se menciona la afectación a bienes familiares en relación con los condominios y sustituciones, destacando la importancia del libro de Beatriz Maeli.

• El libro se refiere al "Código Procesal Comercial Comentado" dirigido por Jorge Walter Peiras, específicamente el tomo 4B, que contiene información relevante para el estudio.

Acceso y disponibilidad del material

• Se discute la dificultad de conseguir el libro físico, pero se informa que ya fue adquirido y está en proceso de escaneo para compartirlo.

• La intención es subir el material escaneado a una página o grupo para facilitar su acceso a los interesados.

Proceso de escaneo y distribución

• Se menciona que el documento tiene aproximadamente 1000 páginas, lo que requerirá tiempo para ser escaneado adecuadamente antes de ser compartido.

• Se plantea la posibilidad de hacer un anillado del libro para donarlo a la facultad, asegurando así su disponibilidad futura.

Consideraciones sobre la edición del libro

• Se comenta sobre cambios en las ediciones del libro; ahora solo hay tres tomos disponibles en lugar de cuatro como anteriormente.

• La necesidad de tener el material disponible antes de fin de año se enfatiza, sugiriendo un plazo más corto para evitar problemas futuros.

Interacción entre participantes

• Hay una discusión sobre cómo algunos estudiantes pueden no haber podido acceder al contenido previamente discutido debido a limitaciones temporales.

¿Cómo se manejan las situaciones registrales en el ámbito penal?

Cautelas Innovativas y Registro

• Se plantea la necesidad de una cautela innovativa, cuestionando si la resolución y el oficio son suficientes para paralizar la situación registrada.

• Se menciona que el registro podría ser rehabilitado, especialmente en contextos penales, aunque también puede aplicarse a casos civiles.

Supuestos de Paralización

• La paralización generalmente ocurre en casos de lavado de activos o estafas, donde se plantean medidas cautelares similares a otras situaciones registrales.

• En Capital Federal, las declaratorias se anotaban en la matrícula; sin embargo, con nuevas disposiciones técnicas se ha modificado este proceso.

Proceso de Partición y Adjudicación

• El proceso de partición dura hasta la adjudicación de bienes; esto implica que los herederos deben ser reconocidos como titulares para disponer del bien.

• Si un inmueble es vendido en su totalidad por los herederos, no se requiere ningún paso adicional. Sin embargo, si solo se vende una parte indivisa, es necesaria una partición previa.

Transferencias y Declaratorias

• La transferencia por declaratoria no constituye una verdadera transferencia ya que no hay condominio ni adjudicación formalizada.

• Antes del nuevo código, existían confusiones sobre cómo proceder con particiones hereditarias debido a interpretaciones contradictorias sobre el condominio.

Jurisprudencia y Doctrina

• Ha habido debates doctrinales sobre cómo manejar las particiones hereditaria versus división de condominio; esto afecta directamente a los procedimientos judiciales requeridos.

• La muerte de un heredero complica aún más el tema del condominio y puede llevar a confusiones legales respecto al tracto abreviado en diferentes provincias.

Inscripción y Procedimientos Notariales

• En Santa Fe, las declaratorias deben inscribirse pero no en la matrícula sino en un registro personal específico para estas situaciones.

¿Cómo se aplica la partición mixta en el convenio sucesorio?

Conceptos Clave sobre la Partición Mixta

• Se discute la aplicación de una partición mixta, que implica la presentación del convenio suscrito por las partes y su posterior homologación judicial. La existencia de un convenio conlleva a una homologación judicial.

• En caso de haber un solo heredero y un único inmueble, no se considera partición sino adjudicación. Es necesario contar con una resolución judicial autosuficiente para este proceso.

• La resolución judicial debe detallar aspectos similares a los de una escritura pública de compraventa, incluyendo referencias a prenotados y antecedentes relacionados con la adjudicación del bien al heredero único.

• La resolución judicial actúa como título que invoca el derecho de propiedad; es fundamental que exista un título suficiente para evitar confusiones en los tribunales.

• Se menciona que algunos tribunales han solicitado aclaraciones sobre el concepto de "partición", enfatizando que debe existir un título adecuado, siendo este último la resolución judicial.

Inscripción Judicial y Declaratorias

• A nivel nacional hay debate sobre las inscripciones de las declaratorias; pocas provincias realizan estas inscripciones. En Santa Fe, se registra en un registro personal según lo estipulado por el Código Civil.

• El artículo 2337 del Código Civil establece que para transferir bienes registrables, es necesaria una declatoria judicial que reconozca la investidura del heredero desde el causante.

• Se destaca la importancia de tener claridad sobre los requisitos para registrar documentos relacionados con herencias y sucesiones, evitando problemas legales posteriores.

• Un caso ejemplar ilustra cómo errores en registros pueden llevar a rechazos; se enfatiza la necesidad de seguir procedimientos adecuados al presentar ventas relacionadas con herencias.

• La Ley Nacional establece normas específicas sobre actos susceptibles de registración, incluyendo aquellos documentos requeridos por leyes provinciales o nacionales pertinentes.

Clasificación y Tipos de Inscripción

• La Ley Provincial Registral 6435 menciona explícitamente la inscripción de declaratorias cuando involucran bienes inmuebles dejados por el causante sujeto a extinción.

• López Zavalía clasifica las inscripciones en autónomas (que permiten registrar declaratorias independientemente del movimiento registral posterior) y vinculadas (que requieren continuidad en el registro).

• Las inscripciones vinculadas son aquellas donde existe una modalidad estricta relacionada con tractoabilidad según lo establecido en el artículo 16 de la ley 17801.

¿Cómo se gestiona la herencia y el registro de propiedades?

Proceso de Registro tras el Fallecimiento del Titular

• El escribano es responsable de informar al registro sobre el fallecimiento del titular registral, así como de la tramitación de la declaratoria de herederos.

• La Ley 17801 establece que se debe registrar la declata, pero esto solo ocurre si está inscrita la declaración correspondiente.

• No es necesario que el juicio sucesorio esté iniciado para realizar una sesión de derechos; se puede ceder derechos desde el momento del fallecimiento.

Conceptos Clave en la Transferencia de Derechos

• Se discute que los derechos pueden ser cedidos incluso antes de la partición formal, lo cual implica un enfoque más flexible en las transferencias.

• La registración judicial de herederos es crucial porque permite al registro aceptar y procesar las transferencias adecuadamente.

Cierre y Reflexiones Finales