Immobilienpreise 2023 im veränderten Marktumfeld

Einführung

Abschnittsübersicht: In diesem Gespräch geht es um den aktuellen Immobilienmarkt und wie sich die Zinswende auf die Immobilienwerte auswirkt.

Willkommen am Bodensee

• Jürgen ist froh, wieder in der Natur zu sein.

• Das Schloss in Tettnang und die Orangerie sind im Hintergrund zu sehen.

Der aktuelle Immobilienmarkt

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt wird diskutiert, wie sich die Zinswende auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hat und welche Auswirkungen dies auf die Immobilienpreise hat.

Einschätzung des Marktes

• Seit der Zinswende haben sich die Preise für Immobilien geändert.

• Die Veränderungen betragen zwischen 10% und 20%.

• Es gibt jedoch eine Verzögerung bei der Wahrnehmung dieser Veränderungen durch Marktteilnehmer.

• Die Preise müssen angepasst werden, was dazu führt, dass Ladenhüter entstehen.

Ursachen für Preisveränderungen

• Neben der Zinswende spielen auch politische Entscheidungen und Unsicherheiten bezüglich Investitionen eine Rolle.

• Es gibt auch Engpässe bei Handwerkern, was zu höheren Preisen führt.

Verkaufszeitraum von Immobilien

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt wird diskutiert, wie lange es dauert, eine Immobilie zu verkaufen und warum einige Verkäufer Schwierigkeiten haben, die Realität der Preisveränderungen anzuerkennen.

Verkaufszeitraum

• Derzeit dauert es etwa drei Monate, um eine Immobilie zu verkaufen.

• Früher dauerte es länger, aber der Markt hat sich seitdem verändert.

Preisgestaltung

• Einige Verkäufer erkennen nicht an, dass sie ihre Preise senken müssen.

• Die Konsequenz ist eine Preisreduzierung, die dem Verkäufer wehtut.

Auswirkungen von politischen Entscheidungen und Unsicherheiten auf den Immobilienmarkt

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt wird diskutiert, wie politische Entscheidungen und Unsicherheiten Investitionen beeinflussen und welche Auswirkungen dies auf den Immobilienmarkt hat.

Politische Entscheidungen und Unsicherheiten

• Politische Entscheidungen und Unsicherheiten bezüglich Investitionen beeinflussen den Markt.

• Banken sind zurückhaltend bei der Finanzierung von Projekten.

• Dies führt dazu, dass Käufer zurückhaltender sind und weniger bieten.

Zusammenfassung

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt wird das Gespräch zusammengefasst.

Fazit

• Der aktuelle Immobilienmarkt hat sich seit der Zinswende verändert.

• Es gibt eine Verzögerung bei der Wahrnehmung dieser Veränderungen durch Marktteilnehmer.

• Politische Entscheidungen und Unsicherheiten beeinflussen Investitionen und den Markt.

Immobilienmarkt: Kapitalanleger und Eigennutzer

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt geht es um die Einschätzung des Immobilienmarkts für Kapitalanleger und Eigennutzer.

Einschätzung für Kapitalanleger

• Die einhellige Meinung der Marktkollegen ist, dass der Markt wieder in gesündere Strukturen findet.

• Die Mietnachfrage ist ungebrochen und der Markt rechnet damit, dass sie weiter steigen wird.

• Der Markt steuert in eine attraktivere Richtung für Kapitalanlagen.

Einschätzung für Eigennutzer

• Banken fordern wieder mehr Eigenkapital, was sich auf die Finanzierung von Eigenheimen auswirkt.

• Rückläufige Bauplatznachfrage zeigt Zurückhaltung bei den Eigennutzern.

• Viele möchten sich nicht finanziell abhängig machen von der Finanzierung ihres Eigenheims.

Preisentwicklung von Bestandsimmobilien

• Der Preisfall von Bestandsimmobilien wird nicht so tief sein wie bei Neubauten.

• Politik spricht seit Jahren von 400.000 bis 500.000 Neubauwohnungen pro Jahr, aber die Fertigstellungen liegen weit darunter (unter 300.000).

• Baukosten sind gestiegen und es gibt fehlende Ressourcen bei Handwerkern, was zu Schwierigkeiten bei der Kalkulation führt.

Politische Maßnahmen

• Förderungen allein sind nicht unbedingt der richtige Weg zur Lösung des Problems.

• Es muss auch eine Entschlackung des Baurechts erfolgen, um die Schwierigkeiten bei der Kalkulation zu lösen.

Die Auswirkungen der gestiegenen Baukosten auf den Neubau

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt diskutieren die Sprecher die Auswirkungen der gestiegenen Baukosten auf den Neubau und wie dies zu höheren Preisen geführt hat. Sie betonen auch, dass das Risiko bei Investitionen schwerer abzuschätzen ist.

Auswirkungen der gestiegenen Baukosten

• Die gestiegenen Baukosten haben zu höheren Preisen geführt.

• Es war in den letzten Jahren relativ einfach zu verkaufen, aber die massiv angestiegenen Baukosten haben dies immer wieder aufgefressen.

• Das Risiko bei Investitionen ist schwerer abzuschätzen.

Die Rolle von Gutachtern bei der Bewertung von Immobilien

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt diskutieren die Sprecher die Rolle von Gutachtern bei der Bewertung von Immobilien und wie sie den Markt abbilden können. Sie betonen auch, dass eine Schätzung immer schwierig ist und dass es Aufgabe eines Gutachters ist, den Markt demjenigen zu erklären, der ihn nicht kennt.

Die Rolle von Gutachtern

• Eine Schätzung ist immer schwierig.

• Es gibt zur landläufige Mythen drei Gutachter drei Werte, aber es ist nun mal Schätzung egal welcher Stempel da vorne drauf steht.

• Die Aufgabe eines Gutachters ist den Markt demjenigen zu erklären, der ihn nicht kennt.

• Der Preis hat mit dem Markt zu tun, also muss ein Gutachter den Markt erklären.

Wie bewertet man Immobilien?

• Es müssen auch andere Faktoren außen rum noch eine Rolle spielen.

• Ein Gutachten muss Auskunft darüber geben, was der Markt denkt.

• Man muss wissen, wie die Leute denken und dann müssen auch Gutachter für die Fragen gestellt werden.

Wie man auf Unsicherheiten reagiert

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt diskutieren die Sprecher, wie man auf Unsicherheiten reagiert und wie man Dinge schätzt. Sie betonen auch, dass es wichtig ist zu verstehen, wie Menschen denken und dass es notwendig ist, auf ihre Bedenken einzugehen.

Reaktion auf Unsicherheit

• Man muss auf Unsicherheiten reagieren.

• Man muss verstehen, wie Menschen denken und auf ihre Bedenken eingehen.

Verhaltensweisen bei fehlenden gesetzlichen Regelungen

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt geht es darum, wie man sich verhalten sollte, wenn es keine klaren gesetzlichen Regelungen gibt. Es wird auch darauf hingewiesen, dass die Wertermittlung viel mit Gefühl zu tun hat.

Umgang mit fehlenden gesetzlichen Vorgaben

• Wenn es keine klaren gesetzlichen Regelungen gibt, ist es schwierig, die Kosten für Sanierungsmaßnahmen zu kalkulieren.

• In solchen Situationen sind viele Unsicherheiten im Raum und es kann schwierig sein, eine Entscheidung zu treffen.

• Die Wertermittlung hat viel mit Gefühl zu tun und nicht nur mit rechnerischen Werten.

Relevanz von Eingangswerten für die Wertermittlung

• Bei der Wertermittlung ist es wichtig, welche Eingangswerte man verwendet.

• Der gleiche Schaden kann in verschiedenen Regionen unterschiedliche Kosten verursachen.

• Die Wahl der Eingangswerte hängt von den Rahmenbedingungen ab.

Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Abschnittsübersicht: Dieser Abschnitt beschäftigt sich damit, wie das Angebot und die Nachfrage den Immobilienmarkt beeinflussen können.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

• Die Kosten für Sanierungsmaßnahmen können den Immobilienmarkt beeinflussen.

• Das Angebot und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sind wichtige Faktoren, die den Preis beeinflussen.

• Derzeit ist der Markt unter Druck, aber es kommt immer auf die Rahmenbedingungen an.

Umgang mit veralteten Marktdaten

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt geht es darum, wie man mit veralteten Marktdaten umgehen sollte.

Verwendung von Liegenschaftszinssätzen

• Liegenschaftszinssätze sind für eine langfristige Betrachtung geeignet und können auch aus vergangenen Marktphasen abgeleitet werden.

• Es ist jedoch wichtig zu erklären, warum bestimmte Werte verwendet werden und welche Risiken damit verbunden sind.

Querprüfungen bei der Wertermittlung

• Bei der Wertermittlung sollten Querprüfungen durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass die Ergebnisse realistisch sind.

• Die Wahl der Eingangswerte hängt von den Rahmenbedingungen ab.

Anpassung des Verkehrswertes

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt geht es darum, wie der Verkehrswert einer Immobilie angepasst werden kann.

Anhebung des Verkehrswertes

• Der Verkehrswert muss erhöht werden, um den aktuellen Marktbedingungen gerecht zu werden.

• Die Liegenschaftssätze müssen angehoben werden, um dem aktuellen Markt gerecht zu werden.

• Eine gewisse Spanne muss berücksichtigt werden, um die Unsicherheit auf dem Markt zu berücksichtigen.

Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Verkehrswertes

• Es ist schwierig, den genauen Wert einer Immobilie festzulegen.

• Die Dynamik auf dem Markt macht es schwer, eine genaue Schätzung abzugeben.

• Preise in der Vergangenheit wurden oft überzahlt und das kann auch heute noch passieren.

Definition des Verkehrswertes

• Der Verkehrswert ist der Preis, der unter fremden Dritten üblicherweise bezahlt wird.

• Es ist schwierig zu bestimmen, ob ein bestimmter Preis spekulativ oder emotionsbedingt ist.

Kommunikation des neuen Wertes an den Verkäufer

• Der neue Wert sollte mit den gleichen Argumenten wie im Gutachten kommuniziert werden.

• Es ist jedoch schwierig zu sagen, ob der Kunde emotional darauf reagieren wird.

Unsicherheiten und Fragen

Abschnittsübersicht: In diesem Abschnitt werden verschiedene Unsicherheiten und Fragen diskutiert, die den Markt beeinflussen könnten. Es geht um Zinsen, Inflation, Deflation und das neue Gebäude Energiegesetz.

Auswirkungen von Zinsen

• Es gibt verschiedene Theorien darüber, wie sich die Zinsen entwickeln werden.

• Die Erzeugerpreise könnten einen großen Ausschlag geben.

• Die Sorge um Immobilienbesitz ist größer als die Sorge um Zinsen.

Inflation oder Deflation?

• Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob wir uns in einer Phase der Inflation oder Deflation befinden.

• Die Erzeugerpreise könnten ein Indikator dafür sein.

Neue Energiegesetze

• Das neue Gebäude Energiegesetz wird als größere Herausforderung angesehen als andere Unsicherheiten.

• Einige Leute haben sich bereits an diese zusätzliche Situation gewöhnt.

Zukunft von Immobilienbesitz

Abschnittsübersicht: Dieser Abschnitt befasst sich mit der Zukunft des Immobilienbesitzes und den damit verbundenen Unsicherheiten.

Unsicherheit über zukünftigen Immobilienbesitz

• Niemand weiß genau, was in Zukunft mit dem Immobilienbesitz passieren wird.

• Die Unsicherheit über die Zukunft des Immobilienbesitzes ist größer als die Sorge um Zinsen.