Escribanía - 24/05 - Parte 4

Introducción y Contexto

Presentación del Grupo

• Se inicia la conversación con un saludo y una referencia a un mensaje en el grupo, indicando que solo falta una persona para comenzar.

Participantes

• Se pregunta cuántos participantes hay, confirmando que son 21 personas en total.

Impuesto a las Ganancias

Conceptos Básicos

• Se introduce el tema del impuesto a las ganancias, mencionando que es un impuesto directo según la ley 20628 y el decreto 824 de 2019.

• A diferencia del IVA, este impuesto no es trasladable; se explica que su impacto depende del contribuyente.

Ejercicio Fiscal

• El ejercicio fiscal puede coincidir o no con el año calendario. Las empresas pueden tener cierres diferentes al 31 de diciembre.

• La información sobre el cierre de ejercicio se encuentra en el contrato social o estatuto de la empresa.

Sujetos del Impuesto

Definición de Sujetos Empresa

• Todos los sujetos empresa están gravados por el impuesto a las ganancias, incluyendo estructuras sin personería jurídica como fideicomisos y fondos comunes.

Teoría del Incremento Patrimonial

• Se menciona la teoría del incremento patrimonial, donde toda renta está alcanzada por este impuesto. Los sujetos empresa siempre están incluidos.

Tratamiento Tributario

Personas Humanas y Sucesiones Indivisas

• Las personas humanas y sucesiones indivisas tienen un tratamiento tributario similar. Sin embargo, en actos protocolares solo se consideran personas humanas como transferentes.

Habitualidad en Actividades Generadoras de Renta

• Para que una persona humana esté sujeta al impuesto a las ganancias debe ser habitualista en la actividad generadora de renta. Esto implica conservación de la fuente de ingresos.

Ejemplo Práctico

Inversión y Comercialización

• Se da un ejemplo sobre inversiones en fideicomisos: vender inmuebles no convierte automáticamente a alguien en habitualista si no reinvierte los ingresos obtenidos.

Importancia de Reinvertir

La Dificultad de Probar la Habitualidad en la Comercialización de Inmuebles

Diferencias entre Habitualista y No Habitualista

• La habitualidad en la comercialización de inmuebles es difícil de probar, incluso para la FIP (Administración Federal de Ingresos Públicos).

• Existen desarrolladores que operan como personas humanas y sociedades, pero no todos se reconocen como habitualistas.

• Es raro que alguien pueda demostrar ser un habitualista solo por el número de ventas realizadas.

Implicaciones Fiscales para los Habitualistas

• Aunque hay habitualistas, definir su estatus fiscal puede ser complicado sin información concreta.

• Los desarrolladores inmobiliarios pueden estar dados de alta en impuestos a las ganancias y reconocer su condición como habitualistas.

• Si un cliente no se reconoce como habitualista, será difícil para los agentes concluir lo contrario.

Categorías de Renta Alcanzadas por Impuesto a las Ganancias

• Las personas humanas también están grabadas por impuesto a las ganancias si sus rentas encuadran en alguna categoría específica.

Renta de Primera Categoría

• Incluye renta del suelo: alquileres, arrendamientos, usufructo oneroso y derechos de superficie.

Renta de Segunda Categoría

• Comprende renta del capital: rendimiento o venta de títulos, bonos, acciones y criptomonedas. También incluye la venta de inmuebles.

Renta de Tercera Categoría

Análisis de la Renta y Explotación Económica

Conceptos Básicos de Renta

• La explotación se define como una actividad rentística humana, donde el alquiler o arriendo se clasifica en diferentes categorías según el tipo de inmueble y su uso.

• Un sujeto empresa que alquila inmuebles genera renta de tercera categoría, ya que toda su actividad está orientada a obtener beneficios empresariales.

Actividades de Alquiler y Clasificación

• La FIP reconoce que si una persona tiene múltiples inmuebles en alquiler, esto puede considerarse una explotación económica, cambiando así la naturaleza del ingreso.

• Si un individuo posee varios inmuebles y los alquila regularmente, se considera un habitualista con una explotación unipersonal.

Diferenciación entre Categorías de Renta

• Una abogada con solo dos inmuebles en alquiler no califica para renta de tercera categoría; su actividad es considerada más bien como provecho personal.

• La renta de tercera categoría incluye también ingresos por la transferencia onerosa de lotes provenientes del fraccionamiento de inmuebles.

Implicaciones Fiscales

• Las transferencias onerosas relacionadas con más de 50 lotes están gravadas por impuesto a las ganancias bajo la misma categoría.

• Cada categoría fiscal tiene diferentes alícuotas; desde 2018, la renta de segunda categoría tributa bajo un impuesto cedular específico.

Deducciones y Declaraciones

• Las deducciones fiscales varían según la categoría; algunas son generales mientras que otras son específicas para cada tipo.

• Desde 2018, las personas humanas deben declarar sus rentas separadamente si tienen ingresos en distintas categorías (primera, segunda o tercera).

Conclusiones sobre Retenciones e Impuestos

• Los agentes de retención no manejan directamente todas las complejidades fiscales; los contribuyentes deben resolver sus diferencias durante la declaración jurada.

Implicaciones Fiscales del Loteo y la Venta de Inmuebles

Conceptos Clave sobre el Impuesto a las Ganancias en Ventas de Lotes

• La venta de más de 50 lotes en un fraccionamiento está sujeta al impuesto a las ganancias, independientemente de que los lotes provengan de distintos fraccionamientos.

• Se considera el lapso de 2 años desde la primera venta para determinar si se supera el umbral de 50 lotes vendidos, lo que activa la obligación tributaria.

• Si un contribuyente realiza varios fraccionamientos menores a 50 lotes cada uno, pero vende más de 50 en total dentro del período mencionado, también estará sujeto al impuesto.

Transferencias Onerosas y su Gravabilidad

• El término "venta" incluye diversas formas de transferencia onerosa como compraventa, permuta y dación en pago; todas están sujetas al mismo régimen fiscal.

• Tanto el loteador como quien adquiere terrenos ya loteados estarán gravados por impuesto a las ganancias si venden más de 50 lotes en dos años desde la primera venta.

Ejemplo Práctico: Sucesión y Venta Conjunta

• Un caso ilustrativo involucra a herederos que venden conjuntamente 120 lotes sin haber vendido previamente; todos quedan sujetos al impuesto a las ganancias por la cantidad total vendida.

• Si los herederos hubieran esperado para dividir los lotes antes de venderlos, podrían haber evitado estar gravados por este impuesto.

Estrategias Fiscales y División de Condominio

• La estrategia fiscal no es efectiva si se intenta dividir un inmueble entre condóminos antes de vender; todos siguen siendo responsables si se superan los 50 lotes vendidos.

• Es crucial realizar primero una división formal del condominio antes del loteo para evitar problemas fiscales relacionados con el número total vendido.

Consideraciones Finales sobre Responsabilidades Fiscales

• Los notarios deben ser cautelosos respecto a cuántos lotes ha vendido un cliente anteriormente para evitar complicaciones con la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos).

¿Cómo se determina la gravabilidad de la venta de lotes?

Declaración Jurada del Transferente

• Se requiere que el transferente declare bajo juramento que no ha vendido más de 50 lotes en un período de dos años desde la primera venta del inmueble, incluyendo la operación actual.

• La responsabilidad recae en los notarios para verificar esta información, preguntando al transferente sobre las ventas realizadas.

Implicaciones del Plano y Lotes

• Si el plano indica más de 50 lotes, cualquier venta está sujeta a impuestos, independientemente de cuántos queden como comercializables.

• La existencia de más de 50 lotes en el plano implica automáticamente una obligación tributaria por impuesto a las ganancias.

Construcción en PH y Comercialización

• La construcción en propiedad horizontal (PH) destinada a comercializar está gravada por impuesto a las ganancias al momento de su venta.

• Existen dictámenes antiguos que indican que si no hay ánimo de comercializar al construir, no se aplica este impuesto; sin embargo, esto depende del contexto y la intención inicial.

Destino Diferente y Tiempo

• El cambio en el destino del inmueble (por ejemplo, vivir en él en lugar de venderlo) puede influir en la aplicación del impuesto.

• Alquilar el inmueble demuestra un uso diferente y puede ser evidencia para justificar la falta de intención comercial.

Requisitos para Demostrar Intención

• Es responsabilidad del transferente demostrar ante los notarios que no hubo ánimo comercial al construir o que este desapareció posteriormente.

• Presentar contratos de alquiler es una forma típica para evidenciar que no había intención comercial al momento de la construcción.

Conjuntos Inmobiliarios y Régimen Fiscal

• Tras reformas legales, muchos proyectos urbanísticos se encuadran dentro del régimen fiscal específico para conjuntos inmobiliarios.

• Las ventas provenientes de conjuntos inmobiliarios están gravadas por impuesto a las ganancias sin excepciones relevantes.

Explotación Unipersonal e Impuestos

• La transferencia onerosa dentro de dos años tras cesar una explotación unipersonal también está sujeta a impuestos.

¿Cómo se gravan las ganancias de la explotación unipersonal?

Implicaciones fiscales tras la baja de la explotación

• Si una persona vende bienes de uso de su explotación unipersonal dentro de los dos años posteriores a darse de baja, seguirá gravada por el impuesto a las ganancias.

• Durante la actividad, toda renta generada estaba sujeta al impuesto a las ganancias. Al cesar la explotación, cualquier transferencia onerosa sigue siendo gravada por este impuesto.

• Después de dos años desde el cese, los bienes pasan a ser propiedad personal y no están sujetos al régimen anterior.

Exenciones para monotributistas

• Un dictamen de la FIP establece que si Gabriela era monotributista durante su actividad primaria, está exenta del impuesto a las ganancias.

• Al vender un inmueble que fue parte de su explotación y si era monotributista, no se le aplicará el impuesto a las ganancias; en cambio, se aplicará otro impuesto (ITI).

Detalles sobre el ITI

• El ITI es un impuesto que aplica cuando se venden inmuebles ubicados en el país y no están grabados por ganancias.

• La FIP confirma que si Gabriela era monotributista al momento de vender el inmueble, solo se le aplicará el ITI debido a su exención en ganancias.

Diferencias entre categorías impositivas

• Se menciona que hay diferencias entre renta de tercera categoría (actividades comerciales o profesionales) y renta de cuarta categoría (trabajo personal).

• La renta de cuarta categoría incluye ingresos por trabajo en relación dependencia o autónoma. Esto también afecta cómo se graban ciertos ingresos.

Transferencia como pago y sus implicaciones fiscales

• La transferencia de un inmueble recibido como pago por honorarios dentro de los dos años está grabada por el impuesto a las ganancias.

• Si quien recibe dicho inmueble es monotributista, podría aplicar criterios similares al caso anterior donde no estaría alcanzado por impuestos sobre ganancias.

¿Cómo se relacionan el monotributo y las ganancias?

Compatibilidad entre Monotributo y Ganancias

• La venta de inmuebles no está contemplada en el régimen de monotributo, por lo que si se superan los límites establecidos, es necesario inscribirse en ganancias.

• Es posible ser monotributista e inscripto en ganancias simultáneamente, siempre que la actividad gravada por ganancias no esté incluida en el régimen de monotributo.

• Un empleado puede tener retenciones de ganancias y realizar actividades autónomas como monotributista; esto también aplica a jubilados.

Limitaciones del Régimen Monotributo

• No se pueden llevar a cabo dos actividades que encuadren dentro del monotributo y elegir diferentes regímenes para cada una.

• Si ambas actividades son prestaciones de servicio (como abogada y alquiler de inmuebles), deben estar bajo un mismo régimen: o todo por monotributo o todo por el régimen general.

Actividades Permitidas y Unidades de Explotación

• Para estar en el régimen de monotributo, no se pueden tener más de tres unidades alquiladas; cada inmueble cuenta como una unidad.

• Si un abogado tiene tres inmuebles en alquiler, ya no puede ser considerado monotributista debido al número excesivo de unidades.

Implicaciones Fiscales al Recibir Inmuebles como Pago

• Si un abogado recibe un inmueble como pago, debe considerar cómo afecta su situación fiscal; aunque pague su cuota mensual, podría haber implicaciones con la AFIP si vende ese inmueble posteriormente.

• La preocupación principal para la AFIP sería que un monotributista reciba pagos con bienes que exceden su capacidad fiscal.

Responsabilidades como Agentes de Retención

• Los agentes son responsables solidarios por retener impuestos sobre transferencias onerosas de inmuebles; esto incluye acciones específicas donde deben actuar como agentes.

¿Cómo se determina la renta en la transferencia de inmuebles?

Protocolo y Constitución

• La protocolización no es obligatoria, ya que la Constitución puede ser realizada mediante un instrumento privado, lo que legitima la inspección general de personas jurídicas. Esto difiere de Buenos Aires y CABA, donde las constituciones societarias requieren un instrumento público.

Transferencia de Inmuebles

• Se inicia el análisis con la transferencia de inmuebles, destacando su relevancia en el contexto fiscal y tributario. Se rescatan conceptos clave relacionados con ganancias en este tipo de transacciones.

Clasificación de Rentas

• Es importante diferenciar entre las categorías de renta:

• Renta de primera categoría se refiere a ingresos del suelo.

• Renta de tercera categoría está relacionada con actividades empresariales.

• Una sociedad anónima que alquila inmuebles genera renta de primera categoría; sin embargo, toda renta generada por una empresa se clasifica como renta de tercera.

Ejemplos Prácticos

• Un ejemplo práctico ilustra cómo una persona humana que fracciona terrenos y vende lotes debe considerar si sus ingresos son clasificados como renta de segunda o tercera categoría. En este caso, al vender lotes obtenidos por loteo, se considera renta de tercera.

• Si una persona humana vende un inmueble adquirido sin realizar modificaciones (como construcción), podría encuadrarse en renta de segunda categoría dependiendo del contexto fiscal aplicable.

Implicaciones Fiscales

• La ley 27430 establece que desde el 1° de enero del 2018, las ventas inmobiliarias pueden estar gravadas por impuesto cedular o ITI (Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria), dependiendo del momento en que se adquirió el inmueble.

• Si un inmueble fue adquirido antes del 1° enero 2018 y luego vendido, estará sujeto a ITI; si fue adquirido después, será gravado por impuesto cedular bajo rentas correspondientes a segunda categoría.

Donaciones y Herencias

• Las ventas realizadas por donatarios o herederos también dependen del momento en que el causante adquirió el bien. Si esta adquisición fue onerosa antes del 1° enero 2018, aplicará ITI; si fue después, será impuesto cedular.

Adquisición Onerosa y su Impacto Tributario

Estructura del Impuesto en Transferencias de Inmuebles

• Se establece que la estructura tributaria se repetirá durante todo el año, enfatizando la importancia de entenderla a fondo.

• El "cuentito" mencionado es un instructivo para determinar qué impuesto aplicar en una transferencia de inmuebles, considerando títulos de adquisición anteriores al 1 de enero de 2018.

Condiciones para la Aplicación del Impuesto

• Para que una venta esté grabada por ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), se debe demostrar haber pagado al menos el 75% del costo del inmueble antes del 1 de enero de 2018.

• Si se tiene posesión demostrable anterior a esta fecha, no se puede aplicar un impuesto que surgió después de la decisión de inversión.

Posesión y Adquisición

• La posesión previa o el pago significativo son claves; si se compró un terreno antes del 2018 y luego se construyó, la venta estará grabada por ITI.

• En caso de comprar en pozo, si no hay posesión efectiva, no aplica el mismo tratamiento fiscal.

Ejemplos Prácticos sobre Indivisión y Fraccionamiento

• Si se adquiere una mitad indivisa en 2017 y otra en 2019, las ventas estarán sujetas a diferentes impuestos dependiendo del momento y tipo de adquisición.

• Se explica cómo clasificar las transferencias según si son realizadas por empresas o personas humanas, con énfasis en habitualidad y categorías impositivas.

Clasificación Impositiva Detallada

• La clasificación comienza con impuesto a las ganancias por habitualidad; si no hay habitualidad, se revisa renta tercera categoría o cedular según fecha de adquisición.

• Un ejemplo práctico ilustra cómo un terreno adquirido después del 1/01/2018 puede encuadrar como renta tercera si genera más de 50 lotes tras fraccionamiento.

Impuesto Cedular: Alícuotas y Retenciones

• El impuesto cedular tiene alícuotas especiales; dividendos están gravados al 7%, mientras que ventas de cuotas o acciones tienen un gravamen diferente.

Impuesto Cedular y Transferencia de Inmuebles

Conceptos Clave sobre el Impuesto Cedular

• El impuesto cedular se aplica a residentes nacionales y debe ser declarado mediante declaración jurada. Si el transferente es un residente del exterior, el agente de retención es el operador en Argentina o su apoderado.

• En caso de que un residente del exterior venda un inmueble en Argentina a otro residente del exterior, la autorretención debe ser realizada por el apoderado del vendedor.

• La alícuota del impuesto cedular para la transferencia de inmuebles es del 15%, calculándose sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por IPC hasta la fecha de venta.

• Es importante realizar los cálculos en pesos, considerando las conversiones necesarias entre dólares y pesos tanto al momento de adquisición como al momento de venta.

• Se pueden restar costos de intermediación y escritura del precio de venta antes de calcular el impuesto cedular.

Exenciones y Reglas Especiales

• La venta de una casa habitación está exenta del impuesto cedular según el artículo 26 inciso n de la ley de ganancias; no requiere reemplazo ni compra adicional.

• No se mezclan los regímenes: en caso de aplicar impuesto cedular, no hay reemplazo; solo exención directa si se trata de una casa habitación.

• En contraste con otros regímenes fiscales, como el ITI (Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria), donde sí existe un requisito de reemplazo, en el caso del impuesto cedular no hay tal obligación si se trata de vivienda habitual.

Información Adicional y Cierre

• Se compartirá un resumen con los participantes para facilitar su comprensión sobre lo discutido durante la clase.

• Se menciona un curso sobre normativa antilavado organizado por una entidad externa; los interesados deben esperar información adicional sobre costos e inscripciones.

• El instructor anima a los estudiantes a hacer preguntas y asegura que continuarán desarrollando estos temas durante todo el año académico.