Escribanía - 06/06 - Parte 3

Introducción a la Compraventa Inmobiliaria

Consideraciones Generales

• La compraventa inmobiliaria es un sector del derecho contractual que presenta diversas cuestiones y temas relevantes.

• Se enfatiza la necesidad de fijar conceptos y recuperar el dominio técnico de la regulación, que no se limita al Código Civil y Comercial.

• El objetivo es ofrecer una perspectiva completa sobre las compraventas en el ámbito inmobiliario, considerando tanto aspectos teóricos como prácticos.

Metodología de Trabajo

• Se propone un debate entre los participantes basado en preguntas generales para fomentar el intercambio de conocimientos y experiencias profesionales.

• Los estudiantes trabajarán en grupos de aproximadamente cuatro integrantes, promoviendo la colaboración y el aprendizaje conjunto.

• Se anticipa una actividad a entregar después de una clase sobre locación, lo cual permitirá aplicar lo aprendido en un contexto práctico.

Estructura del Código Civil y Comercial

Normativa Aplicable

• La regulación principal de la compraventa se encuentra en el artículo 1123 del Código Civil y Comercial, que establece las bases para este tipo de contratos.

• El nuevo código ha renovado significativamente la normativa sobre compraventa, incorporando diversos tipos contractuales que afectan su aplicación práctica.

Cambios Importantes

• Se destaca un régimen unificado para la compraventa de inmuebles y cosas muebles, alineándose con modelos internacionales como la Convención de Compraventa Internacional de Mercaderías.

Cambios en la Compraventa de Inmuebles

Incorporación del Boleto de Compraventa

• Se han realizado cambios significativos en el código, incluyendo la figura del boleto de compraventa y su oponibilidad frente a embargos y juicios de quiebra del vendedor.

Regulaciones Específicas

• El boleto de compraventa y el concurso del vendedor ahora tienen regulaciones específicas que se abordarán más adelante.

Diferencias en el Área Contractual

• Se discute la regulación del precio al vender un inmueble, especialmente cuando hay discrepancias entre el área expresada en el contrato y el área real.

Elementos Esenciales de la Compraventa

• La definición legal resalta que una parte debe transferir propiedad mientras que la otra paga un precio; sin estos elementos, el contrato es diferente.

Efecto Declarativo de la Compraventa

• La compraventa tiene un efecto declarativo, lo que significa que para transmitir propiedad se requiere cumplir con los títulos y modos traslativos adecuados.

Modos Traslativos y Escritura Pública

Títulos Aptos para Transferencia

• La compraventa es un título apto para transferencia de dominio, al igual que otros contratos como donaciones o rentas vitalicias.

Importancia de la Tradición

• Para completar la transmisión, generalmente se requiere tradición (entrega física), además del otorgamiento de escritura pública para constituir derechos reales.

Inscripción Registral Constitutiva

• Existen otros modos de transmisión como la inscripción registral constitutiva, aplicable a automotores y ciertos animales como equinos pura sangre.

Garantías en Transacciones Inmobiliarias

Instrumentación a través de Escritura Pública

• Para garantizar los intereses en una transacción inmobiliaria, lo ideal es formalizar mediante escritura pública; si no es posible, se utiliza un boleto privado.

Compromiso Previo a Escritura Pública

• En situaciones donde no se puede otorgar escritura pública inmediatamente, las partes pueden celebrar un instrumento privado para asegurar sus compromisos económicos y jurídicos.

Conciencia Patrimonial Limitada

• Muchos particulares carecen de conciencia sobre su situación patrimonial; creen ser dueños sin tener escritura pública adecuada. Esto puede llevar a problemas legales significativos.

Dificultades en Emprendimientos Inmobiliarios

Problemas por Falta de Escritura Pública

• La falta oportuna del otorgamiento de escritura pública puede generar inconvenientes irreparables para los adquirentes inmobiliarios.

Regímenes Particulares

Compraventa: Diversidad de Regímenes y Normativas

Tipos de Compraventa

• La compraventa se presenta en diversas formas, cada una con regímenes jurídicos distintos. Se mencionan las compraventas inmobiliarias y de bienes muebles, que tienen regulaciones específicas bajo el Código Civil y Comercial.

• La compraventa internacional de mercaderías está regulada por la Convención de Viena, aplicable cuando vendedor y comprador están en países que han ratificado dicha convención.

• Existen regímenes específicos para la transmisión de propiedad, como en el caso de los automotores. También se menciona la ley 14005 sobre venta de lotes por mensualidades, que complementa las reglas del código.

Características del Contrato de Compraventa

• Es fundamental identificar el régimen normativo aplicable a cada tipo de compraventa. Esta diversidad no debe ser un problema; es esencial estar familiarizado con ella.

• El contrato es consensual y conmutativo; ambas partes conocen las características del sacrificio realizado a cambio del bien adquirido (inmueble o mueble).

• La formalidad exige escritura pública para ciertos contratos, aunque no todos son considerados solemnes. Solo algunos contratos específicos son nulos si no se celebran por escritura pública.

Requisitos y Calificación del Contrato

• Los contratos formales permiten demandar la elevación a escritura pública según lo establecido en el Código Civil y Comercial. Esto es crucial para constituir derechos reales.

• La calificación del contrato implica determinar su tipo contractual para aplicar normas subsidiarias cuando las partes no previeron situaciones específicas.

• El artículo 1125 distingue entre contratos dependiendo si involucran procesos constructivos o materiales aportados por el comitente, afectando así su calificación legal.

Implicaciones Legales en la Compraventa

• Es importante entender cómo ciertas situaciones pueden generar tensiones legales dentro del marco de la compraventa, especialmente al incorporar otras figuras contractuales.

• El artículo 1124 establece que debe haber transmisión obligatoria de propiedad; sin embargo, también menciona aplicaciones supletorias relacionadas con derechos reales como condominio o propiedad horizontal.

Consideraciones sobre Objetos Contractuales

• Al elaborar un instrumento de venta, es vital considerar los requisitos sobre los objetos principales: la cosa y el precio.

• Se puede contratar sobre cosas futuras siempre que estas sean admisibles; sin embargo, no se puede hacer sobre algo inexistente o que haya dejado de existir.

Comprensión del Riesgo en la Formación de Contratos

Asunción del Riesgo por el Comprador

• El comprador puede asumir, mediante cláusula expresa, el riesgo de que el objeto del contrato no llegue a existir sin culpa suya.

Desarrollo de la Relación Contractual

• Se recomienda crear una línea de tiempo para visualizar mejor los momentos formativos del contrato, ya que estos no siempre son claros.

• La formación del consentimiento se suele entender como un simple intercambio entre oferta y aceptación, pero esto no siempre es así en la práctica inmobiliaria.

Etapas en la Formación del Contrato

• Existen etapas comunes en la formación de contratos donde pueden surgir comportamientos que impidan su perfeccionamiento.

• Se menciona un documento con material y criterios jurisprudenciales que será útil para profundizar en este tema.

Concepto de Reserva y Corredores Inmobiliarios

Función del Corredor Inmobiliario

• Un corredor recibe ofertas y mantiene exclusividad sobre ellas durante un periodo determinado para que el vendedor se pronuncie. Esto puede incluir sumas entregadas como reserva.

Naturaleza de las Sumas Entregadas

• Si el contrato no se perfecciona, generalmente no hay derecho a conservar las sumas entregadas como reserva; estas quedan pendientes hasta que el vendedor decida.

Diferencias entre Señal y Reserva

Regulación de la Señal

• La señal, según el Código Civil, implica recibir parte del precio y ha cambiado su efecto penitencial anterior; ahora es confirmatoria a menos que se especifique lo contrario.

Efectos Penitenciales Anteriores

• Antes, si no había especificaciones sobre la señal, permitía arrepentimientos con consecuencias específicas para ambas partes; hoy esto ha cambiado significativamente.

Boleto de Compraventa: Perfeccionamiento Contractual

Proceso hacia la Escritura Pública

• El boleto de compraventa representa un paso crucial hacia el perfeccionamiento contractual e incluye todos los elementos necesarios para celebrar el negocio.

Análisis Crítico de Cláusulas Contractuales

• Se propone realizar un análisis crítico sobre las cláusulas dentro del boleto de compraventa en situaciones específicas para entender sus implicancias legales y prácticas.

Obligaciones Relativas a la Escritura Pública

Obligación Compartida entre Partes

• La obligación de otorgar escritura pública recae tanto en el vendedor como en el comprador; aunque comúnmente es iniciada por uno u otro dependiendo del contexto fiscal o contractual.

Intervención Notarial

Facultades del Comprador y Vendedor en la Escritura

Elección del Escribano

• En la jurisprudencia, el comprador tiene la facultad de elegir al escribano interviniente, salvo en casos de ventas de primeras unidades de edificios nuevos o cuando hay financiación que implique hipoteca.

• Excepcionalmente, el vendedor puede elegir al escribano si se trata de situaciones específicas como las mencionadas anteriormente.

Obligación de Escrituración

• La obligación de escrituración es compleja y requiere designar un escribano que recabe antecedentes necesarios para elaborar el proyecto de escritura.

• El escribano debe notificar a las partes sobre el día y hora para la suscripción; si una parte no asiste, se produce mora en la obligación.

Constitución en Mora

• La constitución en mora puede ser afectada por la falta total de colaboración de una parte, lo que puede indicar mora incluso sin vencimiento contractual.

• Existen criterios jurisprudenciales variados sobre esta obligación; se menciona una obra relevante del profesor Moset Iturraspe y Norberto Novelino sobre este tema.

Responsabilidad del Escribano

Rol del Escribano

• Se analizará el rol del escribano y su responsabilidad en garantizar los antecedentes dominiales y asesorar a las partes durante el proceso.

• Si alguno de los pasos garantizados por el escribano resulta defectuoso, esto puede dar lugar a responsabilidades legales.

Estructura del Contrato

• El contrato implica una obligación por parte del vendedor para transferir la propiedad, cumpliendo con diversas condiciones hasta la entrega efectiva.

• La entrega cambia la posición jurídica del comprador, quien obtiene contacto material con el bien adquirido.

Obligaciones Relacionadas con Vicios Ocultos

Responsabilidad por Saneamiento

• Se integran normas sobre compraventa con normas sobre responsabilidad por saneamiento debido a vicios ocultos o evicción.

• El vendedor debe garantizar que no existan limitaciones o problemas ocultos relacionados con el derecho transmitido.

Plazos para Reclamos

• Los vicios ocultos pueden aparecer dentro de un periodo de 3 años desde la celebración del contrato según regulaciones actuales.

¿Cómo afecta el decreto 70/2023 al ámbito inmobiliario?

Cambios en la obligación dineraria

• A partir del decreto de necesidad y urgencia 70/2023, se restablece la obligación de cumplir en moneda extranjera, lo que impacta significativamente en el ámbito inmobiliario.

• Los tribunales ahora dictaminan que si una persona asume una obligación en dólares, debe cumplirla entregando moneda de la misma especie designada en el título de la obligación.

• Este cambio normativo redefine cómo se manejan las obligaciones dinerarias en Argentina, alejándose de debates anteriores sobre equivalencias con moneda nacional.

Impacto histórico y actual

• Se menciona el contexto histórico del año 2001, donde cambios similares generaron reestructuraciones complejas y dificultades en operaciones inmobiliarias.

• La nueva normativa influye directamente en cómo las partes establecen los términos de pago dentro de un contrato, considerando intereses y posibles incumplimientos.

Elaboración de contratos

• Se discute la importancia de elaborar instrumentos contractuales claros para evitar conflictos. Un buen contrato debe minimizar posibilidades de litigio.

• El mundo contractual tiene dos dimensiones: reglas generales ideales versus prácticas dinámicas y cambiantes del mercado que a menudo no se alinean con normas legales.

Intervención del especialista jurídico

• La intervención del especialista es crucial para equilibrar precisión jurídica con los intereses económicos reales de las partes involucradas.

• Se destaca que muchos modelos contractuales pueden ser problemáticos si no son adaptados a las necesidades específicas de cada operación económica.

Reflexiones sobre modelos contractuales

• La dependencia excesiva en modelos preexistentes puede llevar a insatisfacción; es esencial entender las necesidades particulares antes de redactar un contrato efectivo.

¿Cómo la inteligencia artificial impacta el trabajo jurídico?

Cambios en el modelo de trabajo jurídico

• Se menciona un gran cambio en la forma de trabajar, donde ya no es necesario utilizar modelos físicos o digitales para los contratos.

• La inteligencia artificial no elimina la necesidad de adaptar los textos contractuales a las necesidades económicas y contextuales del contrato.

• El rol del profesional del derecho se transforma, siendo responsable de conectar el clausulado con las características específicas de cada operación económica.

Inteligencia Artificial y su aplicación en el ámbito legal

• Se hace referencia a diversas inteligencias artificiales generalistas como Chat GPT, Cloud Antropic y Copilot, que no están diseñadas específicamente para el trabajo jurídico.

• Existen modelos específicos de gestión del ciclo de vida del contrato (CLM), que automatizan la elaboración y gestión del texto contractual.

Estructura del contrato

• Se discute la estructura básica del boleto, que incluye encabezamiento, cláusulas esenciales como bien, precio y condiciones específicas.

• La regulación sobre la cesión del boleto ha cambiado según el Código Civil y Comercial, permitiendo una mayor circulación contractual.

Cláusulas especiales y adaptaciones culturales

• Las cláusulas contractuales pueden variar significativamente entre diferentes culturas jurídicas debido a sus relaciones con los sistemas legales locales.

Actividades grupales para discusión

• Se propone dividir a los participantes en grupos para debatir sobre preguntas relacionadas con la compraventa durante 15 minutos.

• Los grupos se organizan al azar para fomentar una discusión dinámica sobre las respuestas a las preguntas planteadas.

Problemas técnicos durante la sesión

¿Cómo se utiliza la tecnología en el trabajo?

Reflexiones sobre el uso de la tecnología

• La tecnología puede ser beneficiosa, pero su mal uso es común. Se observa que hay mucha inteligencia artificial (IA) en trabajos anteriores, lo que genera reflexiones sobre su aplicación.

• Se menciona un ejercicio donde los participantes responden preguntas generales para fomentar la reflexión y el intercambio de ideas.

Interacción y aprendizaje colaborativo

• El conocimiento circula de manera colaborativa; todos participan y comparten información, lo que enriquece el proceso de aprendizaje.

• Se discute la importancia de las cláusulas a priorizar al asesorar a un comprador no profesional en una compraventa.

¿Qué cláusulas son esenciales en una compraventa?

Identificación y especificaciones

• Un grupo destaca la necesidad de identificar a las partes involucradas y especificar el inmueble como elementos clave del contrato.

• También se menciona establecer un índice de ajuste para pagos a plazos, asegurando que no queden desactualizados.

Verificación e información adicional

• Es crucial verificar la identidad de las partes mediante documentos oficiales, lo cual es fundamental para evitar problemas legales futuros.

• Otro grupo añade detalles como precio, forma de pago y condiciones para la escrituración, enfatizando la importancia de tener claridad en estos aspectos.

Aspectos adicionales a considerar

Checklist para contratos

• Se propone crear una lista de verificación (checklist) con los puntos importantes a abordar durante el proceso contractual.

Consideraciones sobre Cláusulas Contractuales

Inclusión de Cláusulas Específicas

• Se discute la importancia de incluir cláusulas sobre garantía, como la garantía de vigencia y productos, dependiendo del tipo de contrato.

• Se menciona la necesidad de establecer condiciones claras sobre el cumplimiento de las prestaciones, incluyendo forma y lugar de entrega.

Ecuación Económica del Contrato

• Se plantea la inquietud sobre cómo entender la ecuación económica del contrato, considerando el tiempo y los riesgos económicos involucrados.

• La discusión se centra en garantizar rentabilidad para las partes durante el transcurso del contrato y cómo esto puede verse afectado por el tiempo.

Análisis del Contexto Económico

• Se enfatiza que es crucial considerar el contexto histórico y económico al establecer contratos, especialmente en relación con fluctuaciones monetarias.

• La posibilidad de alteraciones cambiarias debe ser explorada para proteger a las partes involucradas en un contrato.

Estrategias Contractuales

• Se sugiere que se debe regular adecuadamente los plazos entre diferentes etapas contractuales para minimizar riesgos.

• La importancia de captar los intereses de las partes es fundamental para establecer un marco contractual seguro.

Modalidades del Precio y Consecuencias Cambiarias

• Se discuten diferentes modelos de cláusulas resolutorias que pueden favorecer a una parte u otra, lo cual requiere previsiones detalladas ante posibles incumplimientos.

¿Qué precauciones sugerirías en una compraventa bajo la ley 14005?

Consideraciones sobre el derecho monetario y la compraventa

• La regulación de las partes en el derecho monetario debe alinearse con las normas vigentes, ya que se protege el orden público económico.

• En situaciones donde todo está en orden, es preferible realizar escrituras directamente en lugar de un boleto de compraventa, a menos que existan complicaciones como una declaratoria de herederos.

• El boleto de compraventa puede beneficiar a los intermediarios al permitirles cobrar comisiones antes de la escritura final. Sin embargo, si todo está claro, lo mejor es proceder directamente a la escritura.

• Muchos particulares buscan asegurar que la operación sea firme antes de proceder con la escritura, lo cual puede ser necesario debido a falta de requisitos cumplidos para su otorgamiento inmediato.

• La actividad de los corredores inmobiliarios debería enfocarse más en proporcionar seguridad jurídica y consistencia en sus operaciones para mejorar el mercado inmobiliario.

Importancia del boleto inscrito y protección del comprador

• La inscripción del boleto otorga prioridad ante futuras ventas del mismo lote y asegura derechos temporales frente a otros boletos no inscritos. Esto es crucial para proteger al comprador.

• Al pagar el 25% del precio, se permite demandar la escrituración sin opción resolutoria por parte del vendedor, lo que brinda dos protecciones importantes al comprador bajo esta ley.

• La regulación busca facilitar el acceso a viviendas mediante un régimen específico que ha cobrado relevancia debido al crecimiento urbano hacia áreas más asequibles.

Consecuencias de omitir cláusulas sobre escrituración

• Omitir cláusulas relacionadas con la escrituración puede llevar a juicios prolongados tanto para compradores como vendedores, aumentando así las dificultades legales y fiscales involucradas en la transacción.

Oponibilidad del Boleto y Conflictos Legales

Requisitos para la Oponibilidad del Boleto

• La oponibilidad del boleto frente a terceros se relaciona con requisitos específicos establecidos en los artículos 1170 y 1171, que incluyen la fecha cierta del boleto.

• Es crucial que la fecha sea anterior a la medida cautelar, además de requerir publicidad registral y el pago de al menos el 25% del precio por parte del adquirente.

Problemas Comunes en las Transacciones

• Existen situaciones complejas cuando un boleto es transferido entre varias partes, lo que puede llevar a conflictos difíciles de resolver.

• Aunque el adquirente por boleto no es considerado propietario formalmente, tiene cierto grado de oponibilidad, pero no está en una posición equiparable a un propietario con escritura.

Importancia de la Buena Fe

• La buena fe es fundamental; el adquirente debe demostrar que ha estado en posesión legítima y que su situación no era conocida como problemática.

• En caso de quiebra del vendedor, el comprador debe ignorar cualquier insolvencia previa para ser considerado un comprador de buena fe.

Conflictos Potenciales

• Los únicos conflictos regulados son entre adquirentes por boleto y entre estos y acreedores hipotecarios. Se requiere demostrar mala fe si hay colusión entre vendedor y comprador.

• Un ejemplo incluye situaciones donde una constructora vendió propiedades mediante boletos antes de obtener financiamiento adicional mediante hipotecas.

Casos Prácticos y Jurisprudencia

• Se menciona un caso complejo relacionado con sucesiones donde se admitieron boletos basándose en la buena fe debido a falta de conocimiento sobre mandatos previos.

Actividad de Redacción y Análisis Integral de un Boleto de Compraventa

Instrucciones Generales

• Se solicita la redacción y análisis integral de un boleto de compraventa, siguiendo pautas fácticas específicas.

• El modelo debe incluir redacción técnica con lenguaje jurídico adecuado y todas las cláusulas habituales del contrato.

• Es importante analizar cada cláusula, considerando su función, riesgos para las partes y cómo se mitigan esos riesgos.

Aspectos a Considerar en el Análisis

• Se deben identificar normas del Código Civil y Comercial que puedan operar supletoriamente en ausencia de regulación específica.

• También se debe considerar las consecuencias jurídicas del incumplimiento de cláusulas clave dentro del contrato.

Recursos Adicionales

• Se mencionan objetivos pedagógicos que serán subidos a la carpeta correspondiente junto con pronunciamientos jurisprudenciales relevantes.

• En la próxima clase se revisarán temas relacionados con la compraventa que los estudiantes deseen discutir nuevamente.

Cierre y Próximas Clases