경매강의, 아무것도 몰라도 됩니다. 공부법부터 세금, 대출, 등기부등본, 권리분석, 임장, 입찰가 계산, 명도까지!! 모두 알려드려요
경매 공부를 시작하는 방법은?
경매 초보의 어려움
- 매년 많은 사람들이 경매 공부를 시작하지만, 실제로 수익을 내는 사람은 10%에 불과하다.
- 경매 초보가 사라지는 이유는 두 가지: 과도한 공부와 입찰에 대한 확신 부족이다.
필요한 만큼의 공부
- 저자는 2년 동안 부동산 경매를 공부한 후 첫 낙찰을 받았고, 그 과정에서 느낀 점은 필요 이상의 지식을 쌓는 것이 아니라 용기가 중요하다는 것이다.
- 처음 낙찰을 받을 때 사용한 지식은 전체 강의 중 5%에 불과했다.
경매 공부법 제안
- 초보자는 유튜브에서 다른 사람들의 경험담을 많이 들어야 한다.
- 추천하는 두 권의 책:
- 첫 번째 책은 이야기식으로 쉽게 읽히며,
- 두 번째 책은 권리 분석에 대한 사례 중심 설명이 포함되어 있다.
효율적인 강의 선택 기준
강의를 고르는 방법
- 혼자서도 공부할 수 있지만, 강의를 듣는 것이 더 빠른 길이라고 강조한다.
- 좋은 강의 선택 기준:
- 아파트나 빌라 위주의 강의인지 확인해야 한다.
- 초보에게 필요한 모든 지식을 제공하는지 체크해야 한다.
필수 지식 항목
- 초보자가 알아야 할 일곱 가지 필수 항목:
- 세금 관련 정보 (취득세, 양도세 등)
- 권리 분석 기초
- 물건 검색 방법
- 임장 및 온라인 조사 방법
- 입찰가 정하기
- 대출 관련 정보
- 명도 요령
명도를 포함한 실전 준비
명도의 중요성 및 요령
- 명도 과정에서 필요한 내용 증명, 인도명령 등을 이해하고 있어야 하며, 이를 통해 낙찰 후 바로 활용할 수 있도록 배워야 한다.
피드백 받기 중요성
- 직접 피드백을 받을 수 있는 환경이 중요하며, 특히 입찰 전에는 전문가에게 확인받아야 한다.
부동산 세금 이해하기
세금 걱정 해소하기
- 주택 낙찰 후 양도세 문제를 해결하기 위해 매매 사업자를 이용하면 절세 효과가 크다.
세금 종류 및 적용 방식
- 부동산 세금은 취득세, 보유세, 양도세로 나뉘며 각 경우에 따라 다르게 적용된다.
양도세와 개인 매매 사업자의 장점
양도세의 세율
- 개인이 1년 이내에 부동산을 팔 경우 양도세가 70%로 매우 높고, 2년 이내에는 60%가 적용됨.
- 2년이 지나면 기본 세율인 6%에서 최대 45%로 변경됨.
- 개인 매매 사업자는 단기 매도 시 일반 세율로 거래 가능하여 유리함.
개인과 법인의 차이
- 법인을 통한 단기 매도는 중과세율(20%)과 취득세(12%) 때문에 부담이 큼.
- 결론적으로, 낙찰 후 즉시 판매를 원할 경우 개인 매매 사업자가 최선의 선택임.
세금 계산 예시
- 아파트를 3억에 낙찰받아 4억에 판매 시, 개인으로 판매하면 세금은 약 7천만 원.
- 반면, 매매 사업자로 판매 시 세금은 약 251.6만 원으로 큰 차이를 보임.
개인 매매 사업자의 정의와 장점
소득 유형의 차이
- 개인은 주택을 팔 때 양도소득으로 간주되지만, 매매 사업자는 사업소득으로 간주됨.
- 따라서, 개인은 양도소득세 신고를 하고, 매매 사업자는 종합소득세 신고를 함.
비용 처리의 유연성
- 매매 사업자는 다양한 비용(예: 도배, 장판 등)을 비용 처리할 수 있어 세금을 줄일 수 있음.
대출 조건 및 비과세 혜택
- DSR 규제 없이 대출 가능하며, 거주 주택 비과세 혜택을 누릴 수 있음.
주의사항 및 추가 정보
종합소득세 합산 문제
- 직장인의 근로 소득과 함께 합산되어 과세되므로 고소득자에게 불리할 수 있음.
국세청 인식 기준
- 국세청에서 인정받으려면 지속적이고 반복적인 거래가 필요함.
전용 면적 및 부가가치세 면제 조건
- 전용 면적이 85m² 이하일 경우 부가가치세 면제 혜택 제공됨.
대출 관련 정보
대출 한도 계산 방법
- 무주택자는 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출 가능함.
DSR 규제 설명
- DSR 규제가 있으며, 이는 연간 소득 대비 이자와 원금 상환 비율을 제한하는 제도로 이해해야 함.
주택 대출과 소액 임차인 보증금
소액 임차인 보증금의 최우선 변제
- 소액 임차인이 거주할 경우, 최우선 변제 금액을 제외하고 대출이 이루어짐.
- 최우선 변제 금액은 소액 임차인이 전입한 시점에 따라 달라지며, 은행 대출보다 먼저 배당됨.
- 서울에서는 방공제 금액이 5,500만 원, 수도권 지역은 4,800만 원으로 예상보다 큰 수치임.
방공제를 피하는 방법
- MCI와 MCG 상품을 통해 보증 기간 동안 방공제를 피할 수 있음.
- 현재(2024년 기준) 이 상품들은 가입이 불가능하지만 향후 재개 가능성 있음.
- 신탁 대출을 통해 형식상 소유권 이전으로 방공제를 회피할 수 있으며, 주인의 압류에도 영향을 받지 않음.
신탁 대출의 장단점
- 신탁 대출의 장점: 반 공제를 하지 않아 대출 한도가 증가함.
- 단점: 이율이 비싸고 절차가 복잡하여 법무사 비용도 증가함.
- 형식적 소유주가 신탁사로 되어 있어 임대 시 동의 필요.
대출 심사 기준
- 은행은 세 가지 요소(소득, 신용 점수, 기존 주택 수 및 기존 대출)를 고려하여 대출 여부를 결정함.
- 소득 증명 방법: 연봉 또는 사업 매출 증명 필요하며 홈택스에서 관련 서류 확인 가능.
신용 점수와 DSR
- 신용 점수가 700~750점 이상이어야 하며, 토스 등 앱에서 쉽게 확인 가능함.
- DSR(부채 상환 비율)은 기존 주택 수와 기존 대출에 따라 영향을 미침.
대출 신청 과정과 유의사항
- 은행은 이익 추구 기업으로서 담보 가치가 충분하면 웬만하면 대출 승인 가능함.
- 경매 관련 상담사는 법원이나 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있으며 직접 연락해 상담 가능함.
서류 준비 및 제출 과정
- 낙찰 후 메가 커가 결정되면 잔금 납부 기한 통지서를 받고 그에 맞춰 서류 준비해야 함.
- 필요한 서류: 입찰 보증금 영수증, 메가 커 결정문 등이며 법무사를 통해 모든 서류 처리 진행.
정책 대출과 권리 분석
- 정책대출은 시간이 걸리므로 일반 경매대출도 동시에 알아보는 것이 좋음.
경매 초보자를 위한 등기부 등본 해석
경매 투자자의 필수 지식
- 경매 초보자들은 권리 분석을 통해 실력을 키워야 하며, 더 어려운 물건에도 도전해야 한다.
- 등기부 등본에서 소유자의 주소를 확인하여 실제 거주 여부를 파악할 수 있다. 이는 입찰 결정에 중요한 정보가 된다.
보증금 추정 및 대출 상황
- 임차인의 보증금을 추측하기 위해서는 등기부 등본을 활용할 수 있으며, 이를 통해 전세인지 월세인지 판단할 수 있다.
- 대출과 관련된 정보를 통해 전세 보증금의 범위를 예측하고, 시세와 비교하여 입찰 결정을 내릴 수 있다.
권리 분석의 중요성
- 채무자의 상황을 이해하면 입찰가를 보다 정확하게 설정할 수 있으며, 명도 과정에서도 유리한 위치를 차지할 수 있다.
- 경매 사이트 기준으로 설명하며, 표제부와 갑구, 을구의 내용을 이해하는 것이 중요하다.
등기부 등본 구성 요소
- 표제부는 건물과 땅에 대한 기본 정보를 제공하며, 갑구는 소유권 관련 모든 사항이 기록된다.
- 을구에는 소유권 외의 모든 권리가 기록되며, 과거의 사항은 빨간 줄로 표시되어 사라진 것을 나타낸다.
안전한 물건 선택하기
- 매각 물건 명세서를 통해 법적인 하자가 있는지 확인하고 안전한 물건만 선택하는 것이 좋다.
- 법원에서 제공하는 서류를 통해 낙찰 후 발생할 문제를 미리 예방할 수 있다.
임차인과 보증금 문제
- 임차인이 대항력이 있는 경우와 없는 경우에 따라 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 달라질 수 있음을 인지해야 한다.
주택 경매에서의 대항력과 보증금 보호
주택 담보 대출과 전세 계약
- 이 집을 담보로 추가 대출이 발생할 경우, 경매에서 BC 보증금을 받지 못하면 억울할 수 있음. 전세 계약 시 담보 대출이 없었기 때문에 계약이 이루어짐.
- 주택 담보 대출은 등기부등본에서 가장 우선적인 권리이며, 전세 계약 및 전입 신고 날짜가 더 빠르면 BC 보증금에 대한 대항력이 존재함.
낙찰자와 보증금 책임
- 전입신고 일자와 최선순위 설정 일자를 비교하는 것이 중요하며, 이로 인해 낙찰자가 물어줄 금액이 달라질 수 있음.
- 예를 들어, 임차인의 전입일자가 최선순위 설정보다 빠르면 임차인은 대항력을 가지며, 낙찰자는 보증금을 대신 지급해야 함.
안전한 경매 물건 선택
- 처음 경매를 하는 사람에게는 소유주가 거주하거나 대항력이 없는 임차인이 있는 물건을 추천함. 이러한 물건들은 분석하기 쉽고 위험 부담이 적음.
- 만약 대항력이 있는 임차인 물건을 원한다면, 낙찰자가 인수할 보증금의 규모를 확인해야 하며, 배당 여부도 체크해야 함.
확정일자와 배당
- 확정일자가 없으면 배당을 받을 수 없으며, 이는 낙찰자가 모든 보증금을 지급해야 하는 상황으로 이어질 수 있음.
- 임차인이 확정일자를 받고 배당 요구를 제때 하면, 낙찰 금액에서 해당 금액을 배당받을 수 있음.
입찰 전략과 검색 방법
- 입찰가는 신중하게 계산하여 정해야 하며, 손해를 피하기 위해 어떤 물건을 선택하고 조사하는지가 중요함.
- 무료 경매 사이트인 마이 옵션을 통해 검색 시작. 투자하고 싶은 지역부터 시작하는 것이 좋음.
유찰된 물건의 특성 이해
- 유찰된 물건은 감정가가 시세보다 높게 책정되는 경우가 많아 주의 필요. 유찰 횟수가 많다고 해서 무조건 좋은 것은 아님.
- 투자금에 따라 검색 범위를 조절하며 무주택자의 경우 감정가 70%까지 검색 가능하다는 점 강조.
위험 요소 식별하기
- 빨간색으로 표시된 특이 사항은 과감히 패스하고 익숙한 것만 다루는 것이 좋음.
- 압류가 걸린 경우에는 더욱 조심해야 하며, 세금 체납 여부도 확인 필요.
거래 가능성 평가
- 거래 가능한 아파트인지 먼저 확인 후 입찰 준비. 주변 환경과 최근 거래 내역 등을 고려하여 판단함.
권리 분석 및 시세 파악
- 권리 분석 후 깨끗한 상태임을 확인하면 시세 파악으로 넘어감. 비슷한 매물의 가격 비교 필수.
입찰 가격 결정 기준 마련하기
- 내부 수리 여부에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 낮은 가격 기준으로 입찰가 산정 필요.
부동산 경매 투자 전략
시세 조사 및 물건 선택
- 1층과 20층의 가격 비교: 일반적으로 1층이 더 저렴하며, 실거주자들이 바로 입주할 수 없는 월세나 전세 물건은 가격이 낮게 형성됨.
- 시세 조사의 중요성: 분기별 거래 건수와 실거래가를 바탕으로 대략적인 시세를 파악하고, 낙찰 후 전세 맞추기 위해 추가 조사가 필요함.
비용 계산 및 순수익 산출
- 입찰가 결정: 최저 입찰가에 만원 또는 이만원을 더해도 낙찰 확률이 낮아지므로 신중한 접근 필요.
- 취득세 및 기타 비용: 비조정 지역에서 무주택자일 경우 취득세는 1%로, 등기비용 포함하여 약 2%로 예상.
추가 비용 고려사항
- 이사비용: 임차인이 요구할 수 있는 이사비는 전용 면적당 약 10만 원으로 협상 가능. 대항력 있는 임차인일 경우 이사비 지급 불필요.
- 관리비 체납 확인: 경매 물건의 관리비 체납 여부를 확인하기 위해 아파트 관리 사무소에 문의해야 함.
수리비 및 대출 관련 사항
- 수리비 예측: 내부 상태 미확인 시 보수적으로 약 1000만 원 정도 책정. 신축일 경우 적게 잡을 수도 있음.
- 대출 조건 이해: 중도 상환 수수료와 이자를 고려하여 최소 5개월치 이상을 보수적으로 계산해야 함.
세금 및 중개수수료
- 양도소득세 계산: 개인 매매 사업자의 경우 단기 매도시 최대 70%까지 세금 부과 가능.
- 중개수수료 기준: 매물 가격에 따라 다르며, 일반적으로 2억에서 9억 사이의 물건은 0.4% 적용됨.
입찰 전략 설정
- 실제 사례 분석: 과거 낙찰 사례를 통해 경쟁 상황과 적정 가격을 추정하는 것이 중요함.
- 최근 데이터 활용: 한두 달 내의 최신 사례를 참고하여 시장 변화를 반영한 예측 필요.
결론 및 다음 단계
- 조회수를 통한 경쟁 예측: 경매 사이트에서 조회수를 통해 해당 물건의 관심도를 가늠할 수 있음.
경매 물건의 하자 여부와 입찰가 산정 방법
경매 물건의 상태 확인
- 10번 문제에 대한 언급이 없으며, 집 구조는 방 3개, 화장실 2개로 잘 되어 있음.
- 인수받을 권리가 없는 임차인이 존재할 수 있으며, 시세 조사를 통해 입찰가를 계산해야 함.
- 경매 과정은 두 가지 질문에 답하기 위한 것: 물건의 안전성 및 적절한 입찰가 산정.
현장 조사 중요성
- 현장 조사는 새로운 정보를 확인하고 확신을 갖기 위해 필요함.
- 부동산에 들어갈 때 긴장을 느끼는 것은 자연스러운 일이며, 정보 수집이 중요함.
- 초보자는 부동산에서 무시당할까 걱정하지만, 적극적으로 질문하는 것이 필요함.
부동산 방문 시 유용한 팁
부동산 직원과의 소통 전략
- 부동산에 가면 자신감을 가지고 대화하며 손님으로서 대우받아야 함.
- 경매로 낙찰 받은 물건을 선호하는 부동산도 있으므로 긍정적인 태도를 유지해야 함.
초보 티 내지 않기
- 공책과 펜을 꺼내지 말고 스마트폰으로 녹음하여 정보를 기록하라는 팁 제공.
- 너무 많은 말을 하지 않고 필요한 질문만 하며 대화를 이끌어가는 것이 중요함.
입찰 준비와 정보 수집
표정 관리와 자기 확신
- 이해하지 못해도 아는 척하는 표정을 지어야 하며, 스스로를 경매 고수라고 세뇌시키는 것이 도움이 됨.
목표 설정과 사전 조사
- 낙찰 후 단기 매도의 목표를 설정하고 급매가를 정확히 알아내야 함.
- 임장 전에 미리 조사한 내용을 바탕으로 현장에서 추가 정보를 확인해야 함.
임장 시 유의사항
여러 곳 방문하기
- 최소 세 군데 이상의 부동산을 방문하여 다양한 의견을 듣고 결론을 도출해야 함.
혼자 다니기
- 처음에는 무서울 수 있지만 혼자 다니면서 경험을 쌓아야 실력이 향상됨.
낙찰 후 절차 이해하기
낙찰 이후 불안감 해소
- 낙찰 후 절차를 알고 있으면 불안감을 줄일 수 있으며 법률 용어는 필수적이지 않음.
사건 기록 열람 절차
- 낙찰 당일 사건 기록 열람이 가능하며 이를 통해 필요한 서류를 확보해야 함.
경매 취소와 대출 절차
경매 취소 신청
- 낙찰을 받은 후에도 채권자가 경매를 취소할 수 있으며, 임의 경매는 낙찰자의 동의 없이도 가능하다.
- 강제 경매의 경우, 낙찰자는 최고가 매수인의 동의서가 필요하며, 청구 금액이 너무 작으면 취하될 가능성이 있다.
잔금 납부 및 대출 준비
- 임의 경매에서 채권 금액이 적으면 잔금을 빨리 치는 것이 좋으며, 잔금 전에는 채권자가 경매 취하를 신청할 수 있다.
- 대출은 메가 커 결정 이후에 알아보며, 여러 대출 리들과 연락하여 조건을 확인하는 것이 중요하다.
대출 조건 확인
- 대출 한도와 이율을 확인하고, 법무사비용도 미리 파악해야 한다.
- 명도가 빠를 것 같다면 잔금을 빨리 치고, 그렇지 않다면 마지막 집행일 일주일 전에 대출 실행을 고려한다.
명도 과정과 협상 전략
첫 만남과 초기 접근
- 명도는 낙찰받는 순간 시작되며, 점유자는 불안해 할 것이다. 따라서 조급해하지 말고 차분히 진행해야 한다.
- 매각 기일에 가서 점유자에게 초인종을 누르거나 메시지를 남기는 것이 좋다.
점유자와의 소통
- 직접 찾아가거나 연락처로 전화하여 소통하며 상황을 파악하는 것이 중요하다.
- 인도명령에 대해 언급하여 점유자에게 심리적 압박을 주고 협상을 유리하게 이끌어야 한다.
인도명령 신청 이유
- 인도명령 신청은 시간을 아끼기 위해 필요하며, 점유자를 심적으로 압박하기 위한 방법이다.
- 강제 집행 비용 기준으로 협상 시 유리하게 작용할 수 있다.
협상 마무리 및 강제 집행
문서화된 합의
- 협상이 끝나면 반드시 문서로 남겨야 하며, 서로 서명을 하는 것이 좋다.
이사비 지급 시 주의사항
- 이사비는 이사가 완료된 후 지급해야 하며, 사전 지급은 피해야 한다.
강제집행과 명도 절차에 대한 이해
강제집행의 개요
- 강제집행이 발생하는 경우는 10% 미만으로, 대부분 사전 해결이 가능하다는 점을 강조.
- 강제집행 시 발생하는 비용은 전용 면적당 10~15만원이며, 짐 보관료가 추가로 발생할 수 있음.
- 짐 보관료는 한 달에 20~30만원 정도이며, 세 달 분을 미리 예치해야 함.
- 만약 물건을 찾지 않으면 동산 처리를 해야 하므로 협상이 중요함.
명도 후 절차
- 명도가 완료되면 집 수리 후 부동산에 매물로 내놓을 수 있음.
- 허가 결정이 나면 미리 부동산과 소통하여 준비하는 것이 좋음.
- 매도나 임대가 빨라질 수 있도록 손님에게 미리 알리는 것이 유익함.
- 모든 절차가 끝나면 낙찰 후 해야 할 일들을 잘 이해하고 있어야 함.