6 jours pour se perfectionner en vente immobilière 3

Réforme des contrats et responsabilité du vendeur

Cette section traite de la réforme des contrats, notamment les modifications en matière d'avant-contrat, la profession interale, l'avouillée, les amont-contra-particuliers, la situation des incapables, la situation des lotissements et des promesses de longue durée. Elle aborde également la question de la responsabilité du vendeur dans le cadre de la garantie des vis cachés.

Réforme des contrats

• Les deux premières journées ont été consacrées à la réforme des contrats.

• Les sujets abordés incluent les modifications en matière d'avant-contrat, avec les compromis, la profession interale, l'avouillée et les amont-contra-particuliers.

• La discussion a également porté sur la situation des incapables, celle des lotissements et des promesses de longue durée.

Responsabilité du vendeur

• La responsabilité du vendeur est un point important dans les avant-contraintes lorsqu'il s'agit de rédiger les actes de vente en matière d'urbanisme.

• La garantie des vis cachés est une clause importante dans tous les actes de vente immobiliers par un professionnel ou un particulier.

• Le vendeur est exonéré de cette garantie sauf s'il avait connaissance d'un vice caché qu'il n'a pas révélé au vendeur.

La garantie des vices cachés

Cette section traite de la garantie des vices cachés, qui est une clause importante dans les actes de vente immobiliers. Elle explique comment cette garantie fonctionne et dans quelles circonstances le vendeur peut être tenu responsable.

Fonctionnement de la garantie des vices cachés

• La garantie des vices cachés est régie par les articles 1641 et suivants du code civil.

• Le vendeur est exonéré de cette garantie sauf s'il avait connaissance d'un vice caché qu'il n'a pas révélé au vendeur.

• Le seul cas où le vendeur reste responsable est lorsque le vice était connu de lui mais non révélé à l'acheteur.

Responsabilité du vendeur

• Le vendeur est exonéré de la garantie des vis cachés sauf s'il avait connaissance d'un vice caché qu'il n'a pas révélé au vendeur.

• Le seul cas où le vendeur reste responsable est lorsque le vice était connu de lui mais non révélé à l'acheteur.

La garantie des vices cachés

Cette section traite de la garantie des vices cachés dans les ventes immobilières en France.

Exonération de principe

• Le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés s'il n'est pas un professionnel de l'immobilier.

• L'exonération ne s'applique pas aux professionnels, marchands de biens ou autres.

• La clause d'exonération doit être prévue dans l'acte et prend soin de préciser que cette exonération n'est possible que pour autant que le vendeur ne soit pas un professionnel de l'immobilier.

Garantie des vices cachés

• Si le vice est ignoré et effectivement non apparent lors de la vente, il peut être considéré comme un vice caché.

• Le délai d'action est de deux ans à compter du découvert du vice.

• Le vendeur ne peut pas s'exonérer si la preuve du vice est apportée par l'acquéreur.

• Les sanctions possibles sont la restitution ou une diminution du prix.

Travaux réalisés par le vendeur

• Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux sur la maison ou sur l'appartement, il peut être tenu responsable en tant que professionnel et ne peut donc pas bénéficier de l'exonération.

• Il faut être prudent avec cette notion car elle est plutôt favorable à l'acquéreur.

• La cause est bien précisée dans les logiciels de vente immobilière.

Les exonérations de la garantie des vices cachés

Dans cette section, l'orateur explique les personnes qui ne peuvent pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Il précise également que la cause doit être laissée telle qu'elle est pour éviter que le vendeur ne perde l'exonération.

Les personnes qui ne peuvent pas s'exonérer

• Le vendeur professionnel et le promoteur immobilier sont facilement définis comme étant ceux qui réalisent habituellement à titre principal des actes de ventes.

• Celui qui vend sans vendre de façon habituelle mais a une connaissance particulière des biens vendus en raison de sa profession ou des travaux qu'il a réalisé ou dirigé sera considéré comme un professionnel.

• Le vendeur qui conçoit et réalise lui-même les travaux sans être un professionnel du bâtiment sera assimilé à un professionnel.

La cause doit être laissée telle qu'elle est

• Si la cause est modifiée pour empêcher le bénéfice de l'exonération, cela peut entraîner une perte d'exonération pour tous les vices cachés, même ceux liés aux travaux effectués par d'autres.

• Le vendeur ne perd l'exonération que pour les travaux qu'il a éventuellement réalisés.

Exemples pratiques

Cette section fournit des exemples pratiques pour illustrer les personnes qui ne peuvent pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Exemple 1: L'architecte

• L'architecte est un professionnel qui sera tenu responsable des travaux qu'il a réalisés ou dirigés, même s'il n'a pas effectué les travaux directement.

Exemple 2: Le vendeur non-professionnel

• Un vendeur qui avait participé aux travaux de construction de sa maison il y a plus de 30 ans et qui avait vendu la maison en faisant état d'une exonération de la garantie des vices cachés a été condamné par le tribunal. Le tribunal a estimé que le vendeur ne pouvait ignorer l'absence d'amiante dans la maison et qu'il ne pouvait donc pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Exemple 3: Le "castor"

• Le "castor" est celui qui réalise lui-même les travaux sans être un professionnel du bâtiment. Il sera considéré comme un professionnel et ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Conclusion

Cette section résume les points clés abordés dans cette présentation sur les exonérations de la garantie des vices cachés.

• Les personnes qui ne peuvent pas s'exonérer sont le vendeur professionnel, le promoteur immobilier, celui qui vend sans vendre habituellement mais avec une connaissance particulière, et le "castor".

• La cause doit être laissée telle qu'elle est pour éviter que le bénéfice de l'exonération ne soit perdu.

• Les exemples pratiques illustrent les situations où la garantie des vices cachés s'applique malgré l'exonération.

La garantie des vices cachés

Cette section traite de la garantie des vices cachés et de l'exonération du vendeur en cas de travaux réalisés par un non-professionnel.

Obligations d'assurances pour les constructeurs

• Les professionnels sont obligés d'avoir une assurance responsabilité civile décennale.

• Les entreprises ont également une obligation d'assurance.

• L'assurance dommage ouvrage pèse sur le propriétaire.

Garantie des vices cachés

• La garantie des vices cachés concerne les dommages qui surviennent après l'avantage que la carrière pourra attaquer.

• Elle ne concerne pas forcément les travaux qui relèvent de la garantie des sénales.

• Le vendeur est responsable au titre de la garantie des vices cachés pour les travaux qu'il a fait, même s'il n'est pas professionnel.

Exonération du vendeur

• Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux dans l'immeuble vendu, il demeure possible d'insérer une clause exonératoire des vices cachés.

• Le vendeur doit être averti et ne pourra pas bénéficier de cette clause si des vis apparaissent relativement aux travaux qu'il a réalisé.

• Il est nécessaire de préciser dans l'acte de vente la nature des travaux réalisés et si cela relève ou non de la garantie décennale.

Assurance obligatoire ou pas

• Si les travaux réalisés par le vendeur relèvent de la garantie décennale, il y a une obligation d'assurance.

• Le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés pour les travaux qu'il a fait en tant que non-professionnel.

Assurance dommage de rage

Dans cette section, l'orateur explique ce qu'est l'assurance dommage de rage et pourquoi elle est importante.

Souscription de l'assurance

• L'assurance dommage de rage doit être souscrite par le maître d'ouvrage, qui est le propriétaire du terrain.

• Cette assurance permet de garantir pendant 10 ans tous les travaux réalisés sur le terrain.

• Les entreprises sont déjà assurées pour leur travail, mais la souscription de cette assurance est obligatoire et a un intérêt fondamental en cas de pépin sur la construction.

Importance de l'assurance

• En cas de problème sur la construction, si vous avez souscrit à cette assurance, vous pouvez signaler le dommage à votre assurance qui prendra en charge les réparations et se retournera contre les corps de métier concernés.

• Si vous n'avez pas souscrit à cette assurance, il y aura une bataille judiciaire pour déterminer qui est responsable des réparations.

• Le maître d’œuvre doit avoir une responsabilité civile décennale mais c'est au propriétaire du terrain (le maître d’ouvrage) que revient la souscription obligatoire à l’assurance dommages ouvrage.

Responsabilité civile décennale

Dans cette section, l'orateur explique ce qu'est la responsabilité civile décennale et qui doit la souscrire.

Souscription de la responsabilité civile décennale

• La responsabilité civile décennale doit être souscrite par le maître d'ouvrage ou le maître d’œuvre.

• Le maître d’œuvre est celui qui fait appel à différents corps de métiers pour réaliser les travaux.

Importance de la responsabilité civile décennale

• La responsabilité civile décennale permet de garantir pendant 10 ans tous les travaux réalisés sur le terrain.

• Elle est importante car elle permet de couvrir les dommages qui peuvent apparaître après la réception des travaux, tels que des fissures dans les murs ou des infiltrations d'eau.

La DO et la Majeurage

Cette section explique qui doit souscrire à l'assurance Dommages-Ouvrage (DO) et Majeurage lors de travaux de construction.

Souscription de la DO et Majeurage

• Le propriétaire doit souscrire à l'assurance DO et Majeurage lorsqu'il réalise des travaux de construction.

• Toute personne qui va après-achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, comme le vendeur, est considérée comme le constructeur et doit souscrire à l'assurance DO et Majeurage.

• Si le propriétaire n'a pas signé un contrat cadre tel que le CCMI, il doit chercher lui-même une assurance DO et Majeurage pour les gros travaux. Il doit également s'assurer que chaque corps de métier est bien assuré.

Le CCMI

Cette section explique ce qu'est le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).

Le CCMI

• Le CCMI est un contrat passé avec un constructeur pour la construction d'une maison individuelle.

• Ce contrat est très protecteur pour le consommateur car il inclut une assurance Dommages-Ouvrage (DO).

• Lorsque vous signez un CCMI, vous êtes sûr d'avoir une assurance DO.

Les assurances pour les travaux de construction

Dans cette section, l'orateur explique les obligations légales en matière d'assurance pour les travaux de construction et qui doit souscrire à ces assurances.

Assurance pour les bricoleurs du dimanche

• Les particuliers qui font eux-mêmes des travaux de construction chez eux ne peuvent pas souscrire une assurance pour ces travaux.

• Si un vendeur a fait des travaux relevant de la garantie décennale sans souscrire à une assurance, il reste responsable en cas de dommages.

Obligations légales en matière d'assurance

• Toutes les entreprises intervenant sur un chantier doivent être couvertes par une assurance décennale.

• Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou la clérede de l'ouvrage de dommage.

• Cette obligation d'assurance pèse obligatoirement sur les corps de métier qui interviennent sur le chantier.

Qui est considéré comme constructeur ?

• Tout architecte ou entrepreneur est considéré comme constructeur.

• Toute personne qui va après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est également considérée comme constructeur.

Assurance responsabilité des constructeurs non réalisateurs

Dans cette section, l'orateur explique ce qu'est l'assurance responsabilité des constructeurs non réalisateurs et pourquoi elle est importante pour les vendeurs d'immeubles qui ont fait réaliser des travaux importants.

L'obligation de souscrire une assurance

• Les vendeurs d'immeubles où des travaux importants ont été réalisés doivent souscrire une assurance responsabilité des constructeurs non réalisateurs.

• Même s'ils n'ont pas eux-mêmes effectué les travaux, ils sont considérés comme des constructeurs et doivent donc souscrire cette assurance.

• Cette assurance est souvent négligée par les vendeurs, mais elle est essentielle pour se protéger en cas de problème.

Les conséquences de ne pas avoir d'assurance

• Si un vendeur n'a pas souscrit d'assurance responsabilité des constructeurs non réalisateurs, il peut être dépourvu de toute assurance en cas de problème.

• Si le propriétaire revend dans la durée de 10 ans sans avoir souscrit cette assurance, cela peut poser problème pour l'acquéreur qui devra se tourner vers le vendeur en cas de souci.

La situation idéale

• La situation idéale est que le propriétaire ait souscrit une dommage ouvrage et vérifié que les entreprises intervenues étaient bien assurées. Il doit également avoir souscrit une assurance constructeur non réalisateur.

Les recours possibles

• Si l'acquéreur rencontre un problème, il peut se tourner contre le vendeur et les entreprises qui ont réalisé les travaux. Cependant, si le vendeur n'a pas souscrit d'assurance responsabilité des constructeurs non réalisateurs, cela peut poser problème pour l'acquéreur.

Vérification des assurances et factures

Dans cette section, l'orateur explique comment vérifier les assurances et les factures lors de l'achat d'une propriété. Il souligne l'importance de s'assurer que toutes les entreprises impliquées dans les travaux ont souscrit une assurance et ont payé leurs primes.

Vérification des assurances

• Le vendeur doit fournir la copie des contrats d'assurance des entreprises qui sont intervenues.

• Les acquéreurs doivent s'assurer que les entreprises qui ont travaillé sur la propriété étaient régulièrement assurées et avaient payé leurs primes.

• Les acquéreurs peuvent récupérer la copie des factures et les justificatifs d'assurance pour conforter leur position en cas de problème.

Importance de la vérification

• Si toutes ces vérifications ne sont pas effectuées, l'acquéreur peut avoir un problème après l'achat.

• Si le maçon n'est pas couvert par une assurance, le vendeur peut être tenu responsable.

• Lorsque vous demandez des informations sur les assurances, assurez-vous d'avoir le contrat d'assurance et la quittance de prime au moment de l'ouverture du chantier.

Conclusion

Il est important pour les acheteurs de s’assurer que toutes les entreprises impliquées dans les travaux ont souscrit une assurance et ont payé leurs primes. Les acquéreurs peuvent récupérer la copie des factures et les justificatifs d'assurance pour conforter leur position en cas de problème.

Les contrats d'assurance

Dans cette section, le conférencier discute de l'importance des contrats d'assurance dans les transactions immobilières et soulève des questions sur la responsabilité de l'agent immobilier dans la collecte et l'annexion de ces documents.

Importance des contrats d'assurance

• Le conférencier souligne que récupérer la copie des factures, la copie des contrats, l'équivalence de prime est important pour s'assurer que les biens sont couverts.

• Cependant, il met en garde contre le fait que les contrats d'assurance ne sont pas toujours clairs et qu'il peut y avoir des exclusions qui rendent l'assurance inutile.

• Il recommande donc aux agents immobiliers de se renseigner sur les enjeux avant d'inclure tous les détails du contrat dans leur acte.

Responsabilité de l'agent immobilier

• Le conférencier souligne que la responsabilité incombe à l'agent immobilier de s'assurer que toutes les informations nécessaires ont été échangées entre les parties.

• Cependant, il pose également la question de savoir si c'est vraiment au rôle de l'agent immobilier d'inclure tous les détails du contrat dans son acte.

Exemple pratique: Entreprises italiennes

Dans cette section, le conférencier donne un exemple pratique pour illustrer comment les contrats d'assurance peuvent être compliqués dans les transactions immobilières.

• Le conférencier donne l'exemple des entreprises italiennes qui travaillent sur des chantiers en France. Il souligne que les contrats d'assurance peuvent exclure certains travaux ou ne pas couvrir certaines zones géographiques.

• Il met en garde contre le fait que si l'agent immobilier inclut tous les détails du contrat dans son acte, il devient responsable de s'assurer que tout est couvert, ce qui peut être difficile compte tenu de la complexité des contrats d'assurance.

Conclusion

Dans cette section, le conférencier résume ses points clés et encourage les agents immobiliers à se renseigner sur les enjeux avant d'inclure tous les détails du contrat dans leur acte.

• Le conférencier recommande aux agents immobiliers de se renseigner sur les enjeux avant d'inclure tous les détails du contrat dans leur acte.

• Il souligne que la responsabilité incombe à l'agent immobilier de s'assurer que toutes les informations nécessaires ont été échangées entre les parties, mais pose également la question de savoir si c'est vraiment au rôle de l'agent immobilier d'inclure tous les détails du contrat dans son acte.

Importance de l'assurance tout corps d'état

Dans cette section, le conférencier explique l'importance de souscrire une assurance tout corps d'état pour les travaux de rénovation et de construction. Il met en garde contre les risques encourus en cas de non-souscription à cette assurance.

Souscrire une assurance tout corps d'état

• Il est important de souscrire une assurance tout corps d'état pour les travaux de rénovation et de construction.

• Une entreprise française tout corps d'état est plus chère qu'une entreprise italienne, mais elle offre une meilleure couverture.

• Les entreprises étrangères peuvent ne pas être couvertes pour toutes les activités, contrairement aux entreprises françaises tout corps d'état.

• Il est important d'être vigilant sur les contrats et assurances lorsqu'on travaille avec des entreprises étrangères.

Assurance dommages ouvrage

Dans cette section, le conférencier explique ce qu'est l'assurance dommages ouvrage et pourquoi elle est importante.

L'assurance dommages ouvrage

• L'assurance dommages ouvrage est obligatoire pour tous ceux qui font des travaux relevant de la garantie décennale.

• Elle permet un paiement rapide sans recherche préalable de responsabilité.

• Elle peut être transmise entre propriétaires pendant 10 ans.

Assurance de responsabilité civile décennale

Dans cette section, le conférencier explique ce qu'est l'assurance de responsabilité civile décennale et pourquoi elle est importante.

L'assurance de responsabilité civile décennale

• L'assurance de responsabilité civile décennale couvre les dommages pendant 10 ans.

• Elle permet d'indemniser rapidement et de rechercher la responsabilité après.

• Elle est transmissible entre propriétaires.

Champ d'application des assurances

Cette section traite du champ d'application des assurances et de la responsabilité de l'organisme. Elle explique également les obligations pour les personnes soumises aux articles 141 et 142.

Obligations pour les personnes physiques construisant un logement

• Les personnes physiques construisant un logement pour l'occuper elles-mêmes ne sont pas tenues des assurances ni de la sanction pénale.

• Les travaux effectués par une personne physique en qualité non professionnelle ne sont pas soumis à ces obligations.

Justification des obligations

• Tous ceux qui sont soumis aux obligations doivent obligatoirement justifier qu'ils ont satisfait aux obligations.

• Pour les entreprises, cela prend la forme d'une attestation d'assurance jointe aux factures professionnelles.

• Il est possible de récupérer cette attestation sur internet en cherchant "station assurance entreprise 241".

Actes de vente

• Lorsqu'un acte intervient à l'expiration du délai de 10 ans, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexes de l'existence ou de l'absence des assurances.

• La testation d'assurance mentionnée au deuxième alinéa est annexée.

• Il faut signaler si les entreprises qui sont intervenues sur le chantier sont couvertes et si une garantie décennale a été souscrite par le grandeur.

Obligation d'annexer les attestations d'assurance

Cette section traite de l'article Ighania alinea et de l'obligation pour le notaire d'annexer toutes les attestations d'assurance des entreprises qui sont intervenues sur le chantier.

Interprétation de l'article Ighania alinea

• L'article Ighania alinea oblige-t-il le vendeur professionnel à annexer toutes les attestations d'assurance des entreprises qui sont intervenues sur le chantier ?

• La formulation "attestation d'assurance" laisse sous-entendre que cette obligation pourrait incomber uniquement au vendeur professionnel qui aurait souscrit la assurance responsabilité d'assurance non résateur.

Pratique actuelle

• Certains notaires considèrent qu'ils doivent annexer les attestations d'assurance de toutes les entreprises qui sont intervenues sur le chantier.

• Pour le particulier qui vend, il n'est pas obligé de fournir toutes les attestations mais seulement celles en lien avec son intervention.

• Il y a un petit point en suspens par rapport à cet article, certains prennent donc le pli d'anexer l'intégralité des attestations pour plus de sécurité.

Sanctions

• En cas de manquement à cette obligation, il n'y a pas encore de décision jurisprudentielle pour déterminer une sanction.

• Si une entreprise n'est pas assurée et que le notaire ne s'en est pas aperçu, l'acquéreur pourrait se retourner contre lui.

Récupération des informations pour les assurances

Cette section traite de la récupération des informations nécessaires pour les assurances.

Informations à récupérer

• Il est important d'avoir la kitance de la prime au à la date d'ouverture du chantier.

• La vignette de la voiture correspond à l'attestation d'assurance, si je n'ai pas payé la prime, je ne suis pas couvert.

• Il faut avoir une attestation contre ad assurance pour être sûr que le vendeur a bien payé sa prime.

La récupération des éléments pour s'attacher

Dans cette section, les intervenants discutent de l'importance de la testation de l'écoverte et des assurances lors de la vente d'un bien immobilier. Ils se demandent si les factures sont nécessaires ou si une simple attestation du vendeur suffit.

Importance de la testation de l'écoverte et des assurances

• Les intervenants soulignent l'importance de la testation de l'écoverte lors d'une vente immobilière.

• Ils discutent également de l'importance des assurances et se demandent si les factures sont nécessaires ou si une simple attestation du vendeur suffit.

• Certains pensent que la remise des éléments entre eux pourrait être suffisante, mais cela dépendrait de l'interprétation de l'article en question.

• Il y a un flou à suivre car il est difficile d'avoir toutes les informations nécessaires sur les assurances.

L'annexe des assurances dans un acte

Cette section traite principalement du problème lié à l'annexe des assurances dans un acte. Les intervenants discutent des différentes options disponibles lorsque les entreprises ne répondent pas aux demandes d'assurance.

Problème lié à l'annexe des assurances dans un acte

• Les intervenants discutent du problème lié à l'annexe des assurances dans un acte, notamment lorsque les entreprises ne répondent pas aux demandes d'assurance.

• Ils suggèrent de mettre une mention dans l'acte lorsque les assurances n'ont pas pu être annexées.

• Les intervenants soulignent que la carreure doit comprendre qu'il achète un bien pour lequel il y a eu des travaux qui relèvent de la garantie décennale, que ces travaux ont été faits il y a moins de 10 ans et que si jamais il arrive à dommage, les factures ont été récupérées et payées.

Responsabilité du vendeur

Cette section traite principalement de la responsabilité du vendeur en cas de défaut ou de problème lié aux travaux effectués sur le bien immobilier vendu.

Responsabilité du vendeur

• Les intervenants discutent de la responsabilité du vendeur en cas de défaut ou de problème lié aux travaux effectués sur le bien immobilier vendu.

• Le vendeur reste responsable même s'il n'a pas fait les travaux lui-même car il est vendeur d'un ouvrage qui a fait l'objet de travaux, il y a moins de 10 ans.

• La carreure doit comprendre que dans tous les cas, il garde un recours contre le grand-leur. Si l'entreprise est défaillante, encore une fois le vendeur reste responsable.

Les assurances pour les entreprises et l'assurance dommage ouvrage

Cette section traite des deux types d'assurances pour les entreprises, à savoir les assurances responsabilités des entreprises (L241 Thierry 1) et l'assurance de maîtrise d'ouvrage (L242 Thierry 1). Elle explique également qui doit souscrire ces assurances et dans quelles situations elles sont obligatoires.

Les assurances responsabilités des entreprises

• Il y a deux types d'assurances pour les entreprises : L241 Thierry 1 et L242 Thierry 1.

• L241 Thierry 1 concerne la responsabilité civile de l'entreprise envers ses clients. Elle est obligatoire pour tous les corps de métier, ainsi que pour les vendeurs professionnels.

• Les vendeurs professionnels doivent souscrire cette assurance dès lors qu'ils vendent un bien immobilier de moins de 10 ans sur lequel des travaux ont été réalisés.

• Les particuliers qui font réaliser des travaux peuvent également souscrire cette assurance, bien que cela soit rarement le cas.

L'assurance dommage ouvrage

• L'assurance dommage ouvrage est obligatoire pour tous les travaux de construction. Elle permet une indemnisation rapide en cas de sinistre dans les 10 ans suivant la fin des travaux.

• Si elle n'a pas été souscrite, cela oblige le propriétaire à attaquer directement tous les corps de métier impliqués pour chercher un responsable.

• Il est important de bien former la carrière sur cette question et de faire attention aux documents annexés à l'acte, car ils peuvent mettre en danger le vendeur ou le propriétaire.

Les travaux ne relevant pas de la garantie décennale

Cette section explique que tous les travaux ne relèvent pas de la garantie décennale et qu'il n'est donc pas nécessaire de demander au vendeur des justificatifs d'assurance pour tous les travaux réalisés dans une maison.

• Tous les travaux ne relèvent pas de la garantie décennale, il n'est donc pas nécessaire de demander au vendeur des justificatifs d'assurance pour tous les travaux réalisés dans une maison.

Les travaux qui relèvent de la garantie décennale

Cette section explique les travaux qui relèvent de la garantie décennale et ceux qui ne le sont pas. Elle aborde également les situations où il n'y a pas de procès-verbal de réception des travaux.

Travaux couverts par la garantie décennale

• Les travaux qui relèvent de la garantie décennale bénéficient d'une garantie pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

• La date d'achèvement des travaux correspond souvent à la date de réception des travaux.

Travaux non couverts par la garantie décennale

• Les petits travaux de rénovation ne relèvent pas de la garantie décennale.

• Si les travaux ont été faits sans entreprise et qu'il n'y a pas eu de procès-verbal de réception, il est difficile de déterminer s'ils sont encore couverts par la garantie décennale après 10 ans.

Responsabilité du vendeur

• Le vendeur est responsable des travaux qui relèvent de la garantie décennale s'il vend l'immeuble après achèvement.

• Si le bien n'est pas acheté au moment où vous le vendez, le vendeur n'est alors pas une personne qui vend après achèvement un ouvrage et n'est donc pas redevable de la garantie décennale.

Vente d'un bien immobilier inachevé

Dans cette section, l'orateur explique les risques liés à la vente d'un bien immobilier inachevé. Il aborde notamment la question de la garantie décennale et de la responsabilité du vendeur.

Risques liés à la vente d'un bien immobilier inachevé

• Vendre un bien immobilier inachevé peut être risqué pour le vendeur car il ne bénéficie pas de la garantie décennale.

• Le vendeur ne doit pas mentionner dans l'acte de vente que le bien est couvert par une assurance dommages-ouvrage, car cela n'est pas possible dans ce cas.

• Si l'acquéreur finit les travaux lui-même ou avec une entreprise, il devient responsable des travaux réalisés après achèvement et peut se retourner contre le vendeur initial en cas de problème.

• Si le vendeur initial a fait les travaux lui-même, il reste responsable des travaux qui ont été effectués sous sa responsabilité.

• Pour éviter tout litige, il est recommandé de prévoir dans l'acte de vente que le vendeur initial reste responsable des travaux qu'il a réalisés.

Importance de mesurer les risques

• Il est important de mesurer les risques avant d'acheter un bien immobilier inachevé sans assurance dommages-ouvrage ou dont les travaux ont été réalisés par le propriétaire lui-même.

• L'absence d'assurance dommages-ouvrage peut être problématique, mais il est possible de se retourner contre les entreprises qui ont réalisé les travaux si elles sont solvables.

• Si le vendeur initial n'est pas solvable, l'action en justice sera vouée à l'échec.

Conclusion

Il est important de mesurer les risques avant d'acheter un bien immobilier inachevé et de prévoir dans l'acte de vente que le vendeur initial reste responsable des travaux qu'il a réalisés.

La garantie décennale et les clauses d'exonération de responsabilité

Cette section traite de la garantie décennale qui est une garantie d'ordre public. Le vendeur ne peut pas s'affranchir de cette garantie même avec une clause dans l'acte conventionnel. Les clauses qui auraient pour effet de dégénérer le vendeur sont interdites par la loi.

La clause d'exonération de responsabilité

• Toute clause qui aurait pour effet de dégénérer le vendeur pendant la peine de 10 ans sur les travaux est réputée non écrite.

• Pour sécuriser la transaction, il faut dire que le bien est vendu en l'état, que des travaux ont été faits il y a moins de 10 ans directement par le vendeur et qu'il y a un problème à régler.

• Il faut reconnaître avoir été parfaitement informé et que le prix tient compte du dommage déjà indemnisé par le vendeur.

• La baisse du prix s'explique par l'indemnisation que le vendeur fait à l'acquéreur. Une clause exonératoire de responsabilité est prohibée par la loi.

L'assurance dommage ouvrage

• On peut envisager une clause présentant la réduction du prix comme une transaction pour tendre l'indemnisation des désordres potentiellement essentiels et déjà survenus.

• Si on passe par une clause qui s'inconcilierait à dire que l'information a été révélée, alors l'acquéreur fait son affaire personnelle et il y a exonération de responsabilité du vendeur.

• La garantie décennale est d'ordre public et aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée dans l'acte de vente.

Le champ d'application de la garantie décennale

Cette section traite du champ d'application de la garantie décennale. Il n'y a pas de définition légale pour les ouvrages nécessitant la souscription à cette garantie. La jurisprudence retient comme critère la nature des travaux effectués.

Les critères retenus par la jurisprudence

• Pour que les travaux relèvent des dommages ouvrages, ils doivent pouvoir être qualifiés d'ouvrage.

• Les travaux doivent avoir une portée matérielle et utiliser des techniques de construction.

• Il n'y a pas de solution claire pour déterminer si un travail relève ou non des dommages ouvrages.

Critères pour la décennale

Dans cette section, l'orateur explique les critères qui déterminent si un travail relève de la garantie décennale ou non.

Importance des travaux

• Les travaux pris isolément ne relèvent pas forcément de la décennale.

• Si les travaux s'inscrivent dans une rénovation ou une restructuration complète d'un bâtiment, ils peuvent relever de la décennale.

Critères retenus par la jurisprudence

• Le critère du "fort" n'a pas de définition légale.

• Les critères retenus par la jurisprudence sont utilisés pour déterminer si un travail relève de la décennale.

• Les critères incluent l'apport de matériaux et l'utilisation de techniques de construction.

Exemples

Toiture

• Un simple nettoyage ou modification de quelques tuiles ne relève pas forcément de la décennale.

• Des travaux importants sur les éléments porteurs (comme les chevrons) peuvent relever de la décennale.

Façade

• Un ravalement purement esthétique ne relève pas forcément de la décennale.

• Des travaux d'étanchéité ou des réparations importantes peuvent relever de la décennale.

Carrelage

• Refaire le carrelage sans retirer l'ancien ne relève pas forcément de la décennale.

• Retirer l'ancien carrelage et refaire entièrement le sol peut relever de la décennale.

Travaux qui relèvent de la décennale

• Les travaux d'aménagement complet d'un appartement (électricité, plomberie, cloisons, carrelage, etc.) relèvent de la décennale.

• Les travaux de maçonnerie importants (comme les fondations) peuvent relever de la décennale.

Introduction

Dans cette section, l'orateur présente le sujet et se présente lui-même.

• L'orateur est un avocat spécialisé dans le droit immobilier.

• Le sujet de la vidéo est la garantie décennale.

Les travaux de construction et la garantie décennale

Dans cette section, l'orateur explique les clauses relatives à la garantie décennale pour les travaux de construction. Il donne des exemples de travaux qui relèvent ou non de cette garantie.

La clause relative à la garantie décennale

• Les clauses relatives à la garantie décennale doivent être prévues dans le contrat.

• Si le vendeur n'est pas informé qu'il sera responsable pendant 10 ans, cela peut causer des problèmes.

• Tout ce qui est maquillage ne relève pas de la garantie décennale.

Exemples de travaux relevant ou non de la garantie décennale

• Pour vérifier si un travail relève de la garantie décennale, il faut consulter les sites spécialisés et les bases de données.

• Une climatisation simple ne relève pas forcément de la garantie décennale, mais une climatisation incorporée dans le bâtiment oui.

• Tout problème sur une maison qui a moins de 10 ans ne relève pas forcément de la garantie décennale.

Les types de dommages couverts par la garantie décennale

Cette section traite des types de dommages couverts par la garantie décennale.

Types d'ouvrages couverts par la garantie

• Les piscines sont considérées comme des ouvrages et sont couvertes par la garantie décennale.

• Les dommages sur les éléments de la piscine, tels que le liner ou la filtration, ne relèvent pas forcément de la garantie décennale.

Types de dommages couverts par la garantie

• Tout dommage qui survient sur un ouvrage qui a moins de 10 ans ne relève pas forcément de la garantie décennale.

• Pour qu'un dommage soit couvert par la garantie décennale, il doit être lié à l'ouvrage en question.

Critères pour la prise en compte de dommages

Cette section explique les critères à prendre en compte pour déterminer si un dommage relève de la garantie décennale.

Dommages concernés

• Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage relèvent de la garantie décennale.

• Exemples : problème sur un mur porteur, tassement en défendation.

Éléments constitutifs

• Les dommages qui affectent un élément constitutif (viabilité, fondations, etc.) ou un élément d'équipement indissociable des éléments constitutifs relèvent de la garantie décennale.

• Exemples : problème sur la viabilité ou les fondations, système de chauffage central.

Jurisprudence

• La jurisprudence est nécessaire pour déterminer si certains cas relèvent ou non de la garantie décennale.

• Il y a parfois des doutes quant à savoir si certaines choses relèvent ou non de cette garantie.

Les assurances et les travaux réalisés par le vendeur

Dans cette section, l'orateur discute des questions relatives aux assurances et aux travaux réalisés par le vendeur.

Responsabilité du vendeur pour les travaux de changement des fenêtres

• Le client a fait changer toutes les fenêtres il y a moins de 10 ans, ce qui relève de la décennale.

• L'orateur a une facture de l'entreprise qui a effectué les travaux.

• Le vendeur a également effectué une partie des travaux lui-même, ce qui pourrait potentiellement le rendre responsable en cas de problème.

Clause à inclure dans l'acte

• L'orateur va inclure une clause dans l'acte pour préciser que le vendeur est susceptible d'être responsable pour la durée de 10 ans.

• Il va également préciser que si un habitant individuel réalise des travaux sans autorisation, cela peut poser problème.

Souscription d'une assurance responsabilité civile

• Si le vendeur avait souscrit une assurance responsabilité civile pour les travaux qu'il a réalisés lui-même, cela aurait été mieux.

• Un particulier peut souscrire une telle assurance mais cela reste rare.

Conclusion

• Les questions relatives aux assurances sont complexes mais l'orateur espère avoir apporté quelques précisions utiles.

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Réglementation de l'avantage

Cette section traite de la réglementation de l'avantage et des travaux à effectuer après la vente d'un bien immobilier.

Travaux à effectuer après la vente

• Les travaux à effectuer après la vente peuvent être revendus par le nouvel acquéreur.

• Il n'y a pas de seuil pour les travaux qui doivent être effectués après la vente.

• Même les petits travaux sont concernés, il n'y a pas de distinction entre les types de travaux.

• Si le vendeur s'engage à finir des travaux après la vente, cela peut poser problème.

Éviter les problèmes liés aux travaux

• Pour éviter les problèmes liés aux travaux, il est important d'exclure certains critères du champ d'application du texte.

• Les travaux peuvent être indirectement réalisés par le vendeur ou une entreprise qu'il dirige, ce qui peut également poser problème.

• Il est possible d'éviter certains problèmes en retirant un certain nombre de critères du champ d'application du texte.

La déclaration des sinistres

Cette section traite de la déclaration des sinistres et des précautions à prendre lorsqu'on achète un bien immobilier ayant subi un sinistre.

Acheter un bien ayant subi un sinistre

• Lorsqu'on achète un bien ayant subi un sinistre, il est important de vérifier que le sinistre a été déclaré à l'assurance.

• Il faut également s'assurer que l'assurance a accepté le dossier et qu'il n'y a pas de franchise applicable.

Les assurances et les franchises

Dans cette section, l'orateur explique comment fonctionnent les franchises dans le cadre des assurances. Il donne également des conseils pour éviter les problèmes liés aux franchises.

Fonctionnement des franchises

• Dans certaines situations, il y a une franchise à payer.

• Si vous avez une franchise, vous devrez la payer avant que l'assurance ne couvre les frais.

• Le montant de la franchise peut varier en fonction de votre contrat d'assurance.

Conseils pour éviter les problèmes liés aux franchises

• Idéalement, il faut déclarer tout sinistre à son assureur et s'assurer que celui-ci accepte le sinistre sans franchise.

• Confirmez avec votre assureur qu'il n'y a pas de franchise à payer avant d'engager des frais.

• Soyez conscient que si vous avez une franchise à payer, cela peut causer des problèmes si vous vendez votre bien immobilier avant d'avoir payé la franchise.

• Soyez également conscient que même si l'assurance prend en charge les dommages causés par un tiers (par exemple un voisin), il y a toujours un risque pour le client car il n'a aucune maîtrise sur ce qui s'est passé chez le tiers.

Éviter les problèmes lors de travaux immobiliers

Cette section donne des conseils pour éviter les problèmes lors de travaux immobiliers.

Conseils pour éviter les problèmes lors de travaux immobiliers

• Le meilleur moyen d'éviter les problèmes est de s'assurer que les travaux sont terminés avant la signature de l'acte de vente.

• Dans votre avant-contrat, ne prévoyez pas de versements d'acomptes ou d'indemnités d'immobilisation pour éviter tout risque juridique.

• Prévoyez une contre-visite pour constater que les travaux ont bien été réalisés avant la signature de l'acte de vente.

• Dans votre avant-contrat, détaillez suffisamment les travaux à réaliser et la qualité des matériaux utilisés pour éviter tout malentendu avec le vendeur.

Les travaux à faire après la vente

Cette section explique les différentes manières de présenter les travaux à faire après la vente et comment éviter de tomber dans le cadre de la vie.

Différentes manières de présenter les travaux à faire après la vente

• La clause qui consiste à faire signer au vendeur un engagement pour finaliser les travaux dans lesquels il s'engage simplement à rembourser le coût des travaux n'est pas valable.

• Si vous dites qu'il y a des travaux à faire postérieurement à l'acte de vente, que vous ne mettez pas le vendeur dedans et que c'est l'acquéreur qui doit réaliser ces travaux, alors vous pouvez éviter le cadre de la vie. Le vendeur s'engage simplement à rembourser sur production de facture.

• Vous pouvez dire que le bien nécessite une rénovation électrique et que par convention entre les parties, l'acquéreur fera établir un devis ou a déjà fait établir un devis pour le changement du tableau électrique. Ces travaux seront réalisés dans les meilleurs délais et sur production de facture, le vendeur lui remboursera.

Comment éviter de tomber dans le cadre de la vie

• Il faut que les travaux soient faits directement ou indirectement par le vendeur pour éviter d'être dans le cadre de la vie.

• Il est important de faire attention à la présentation des travaux pour éviter de tomber dans le cadre de la vie.

Le détournement du statut de la copropriété

Cette section explique comment certains ont détourné le statut de la copropriété en achetant un immeuble composé de plusieurs appartements et en créant une copropriété sur l'immeuble pour éviter d'être dans le cadre de la vie.

Comment certains ont détourné le statut de la copropriété

• Certains marchands, les rénovateurs, achetaient un immeuble composé de plusieurs appartements. Ils créaient une copropriété sur l'immeuble avec les cinq lots. Ils avaient un associé ou un complice qui achetait un et cinq appartements, ce qui avait pour objet de créer le statut de la copropriété parce qu'il y avait deux propriétaires.

• Les rénovateurs vendaient les appartements avant que les travaux soient faits après l'avant pour éviter d'être dans le cadre de la vie.

Le détournement du statut d'Avia

Cette section traite du détournement du statut d'Avia et de la manière dont il peut être utilisé pour contourner les règles en matière de travaux immobiliers.

Détails importants

• Le bandeur est responsable de payer les travailleurs, mais les travaux ne sont pas effectués directement ou indirectement par le bandeur.

• Les travaux sont votés par le syndicat des concrétaires.

• Il y a un risque que cela soit considéré comme un détournement du statut d'Avia si des problèmes surviennent.

• Il est plus simple de faire réaliser les travaux avant l'acte de vente ou après coup avec un devis au nom de la carrière.

Autorisations nécessaires pour transformer une cave en appartement

Cette section traite des autorisations nécessaires pour transformer une cave en appartement et des distinctions entre les parties communes et privatives.

Détails importants

• Si une cave est reliée aux parties communes, il n'y a pas besoin d'autorisation de la copropriété pour la transformer en appartement.

• Pour tous les autres cas, il faut obtenir l'autorisation de la copropriété.

• La majorité des dossiers dépendent du secteur dans lequel vous travaillez.

Importance des autorisations de la copropriété

Cette section souligne l'importance des autorisations nécessaires pour effectuer des travaux sur un bien immobilier faisant partie d'une copropriété.

Détails importants

• Si un bien immobilier est une copropriété, il faut obtenir l'autorisation de la copropriété pour effectuer des travaux.

• Tout changement d'affectation sur un lot nécessite une autorisation de la copropriété.

• Il est important de se poser la question de savoir si le bien immobilier fait partie d'une copropriété avant d'effectuer des travaux.

Les questions de travaux et d'autorisation en copropriété

Dans cette section, l'orateur aborde les problèmes liés aux travaux dans une propriété en copropriété. Il explique qui prend les décisions en matière de travaux et comment elles sont prises. Il parle également des autorisations nécessaires pour effectuer certains types de travaux.

Autorisations nécessaires pour les travaux

• Les transformations telles que la transformation d'une cave en appartement ou l'aménagement des combles nécessitent une autorisation du syndicat.

• Les délais de prescription doivent être pris en compte lorsqu'il s'agit de terrasses couvertes, combles aménagés ou caves transformées.

Prise de décision en copropriété

• Le syndicat est formé de tous les copropriétaires et prend les décisions concernant la propriété.

• Le syndic représente le syndicat lors des signatures d'actes, car la signature ne peut pas être passée par plus de sept propriétaires.

• Le syndicat autorise et entérine les éventuels travaux qui ont été faits.

Questions liées à la vente avec travaux réguliers

Cette section traite des questions liées à la vente avec travaux réguliers. L'orateur explique comment ces questions peuvent être utiles dans différentes situations, notamment lorsqu'un acquéreur souhaite acheter un bien sous réserve que certains travaux soient autorisés.

Prise de décision en copropriété

• Tout clère est manant du syndicat, dans l'absolu, ne peut pas valoir autorisation de faire les travaux ou en terréné.

• Le syndicat prend les décisions par le biais d'assemblée générale.

• Le syndicat autorise et entérine les éventuels travaux qui ont été faits.

Utilité des questions liées à la vente avec travaux réguliers

• Les questions liées à la vente avec travaux réguliers peuvent être utiles lorsqu'un acquéreur souhaite acheter un bien sous réserve que certains travaux soient autorisés.

• Les clauses à l'artissement de reconnaissance de conseils au profit de l'acquéreur peuvent être utilisées pour indiquer que le vendeur a déjà fait des travaux sans déconisation.

• La réalisation et la rédaction de la condition responsive peuvent être effectuées si l'acquéreur met en élément suspensif une autorisation d'apports du syndicat.

Comprendre les règles de copropriété

Dans cette vidéo, nous allons apprendre comment interpréter les clauses du règlement de copropriété et comment prendre des décisions en l'absence d'un syndic.

Interprétation des clauses du règlement de copropriété

• La clause du dragon prévoit que les commerces sont autorisés au ratchossé, sauf les commerces généralement ou qu'on parle, restauration ou sauf les commerces de bouche.

• Si vous avez un bail commercial assié et que l'activité est vraiment autorisée dans la compétition, une lettre du syndic peut confirmer qu'il n'y a pas de problème.

• En cas de litige sur l'interprétation du règlement, seule une décision entérinée par le bien général serait effectivement intéressante et effectible.

• Dans le cas où il n'y a pas de syndic pour prendre des décisions, il est possible de provoquer une assemblée générale pour nommer un administrateur judiciaire qui sera chargé de convoquer une assemblée générale.

Décisions en l'absence d'un syndic

• Les décisions se prennent dans la somme général et doivent être valablement cobroquées par son syndic.

• Avant la réforme Macron 2015, on bricolait un peu pour tenir une assemblée générale prise sur le volet qui avait été irrégulièrement convoquée.

• Depuis 2010, il a été énoncé pour l'adcassation que si une assemblée générale qui avait été irrégulièrement convoquée passait le délai de position de deux mois, elle ne pouvait plus être attaquée.

• En cas d'absence de syndic, l'assemblée générale peut être convoquée par tout propriétaire au fin de nommer un syndicat.

Conclusion

Il est important de comprendre les règles de copropriété et comment prendre des décisions en l'absence d'un syndic. Les clauses du règlement doivent être interprétées correctement et les décisions doivent être prises dans la somme général et valablement cobroquées par son syndic. Si jamais il n'y a pas de syndic pour prendre des décisions, il est possible de provoquer une assemblée générale pour nommer un administrateur judiciaire qui sera chargé de convoquer une assemblée générale.

Comprendre les règles de majorité en assemblée générale

Dans cette section, le locuteur explique les différentes règles de majorité à respecter lors d'une assemblée générale.

Règles de majorité à respecter

• La majorité de l'article 24 est requise pour les travaux les moins importants.

• La majorité de l'article 25 est requise pour les travaux plus graves.

• La majorité de l'article 26 est requise pour les questions les plus importantes.

Risques liés au non-respect des règles de majorité

• Si une décision n'est pas prise avec la bonne majorité, cela peut avoir des conséquences légales et être considéré comme illégal.

• Certains syndics peuvent tenter de faire passer une décision en utilisant une mauvaise majorité. Cette pratique est illégale mais existe encore aujourd'hui.

Conséquences d'une assemblée générale prise à la mauvaise majorité

Dans cette section, le locuteur explique ce qu'il se passe si une assemblée générale a été prise à la mauvaise majorité.

Utilisation d'une assemblée générale prise à la mauvaise majorité

• Une assemblée générale qui a été prise à la mauvaise majorité mais qui est définitive après un délai peut être utilisée valablement.

Procédure en l'absence de syndicats

Dans cette section, le locuteur explique la procédure à suivre en l'absence de syndicats.

Procédure en deux temps

• En l'absence de syndicats, il peut être difficile d'obtenir les documents nécessaires. Il est possible de faire une procédure en deux temps pour informer le vendeur et l'acquéreur qu'il ne sera pas possible d'obtenir les documents.

Importance des papiers de la loi LURE

Dans cette section, le locuteur explique l'importance des papiers de la loi LURE.

Objectif des papiers de la loi LURE

• Les papiers de la loi LURE ont pour objectif de donner des informations sur la guerre. S'ils n'existent pas, il n'est pas tenu compte.

Les clés pour bien traiter un dossier de bante

Dans cette section, le locuteur parle des clés pour bien traiter un dossier de bante.

Clés pour bien traiter un dossier de bante

• Le locuteur mentionne qu'il a les clés pour bien traiter un dossier de bante.

• Il cherche l'article et demande s'il est possible d'utiliser la fonction recherche pour retrouver directement l'article dans le texte.

• Le locuteur explique qu'il n'est pas spécialiste et que si on fait contrôler, on ne devrait pas avoir de problème à retrouver l'article.

• Il continue sa recherche en tapant "contre les F" et pense que l'article se trouve une phrase avant.

• Le locuteur mentionne qu'il ne cherche pas uniquement la déapositive mais dans la totalité du port point.

Les documents manquants peuvent mettre en cause la responsabilité du vendeur

Dans cette section, le locuteur parle des conséquences liées à l'absence de documents lors d'une vente.

Absence de pièces justificatives

• Le locuteur explique que si les documents n'existent pas, cela peut poser problème.

• Il précise que lorsque le vendeur n'a pas été en mesure de fournir les éléments nécessaires, il y a des problèmes.

• Le locuteur mentionne qu'il n'y a pas de sens dans le cas où les documents manquent.

• Il explique que si le vendeur n'a pas fourni des documents existants partiellement, sa responsabilité pourrait être mise en cause.

Remise des documents

• Le locuteur mentionne qu'il est possible pour le vendeur de fournir tous les éléments nécessaires.

• Il précise que l'absence de la totalité des éléments ne doit pas empêcher la conclusion de la vente mais peut paralyser l'évente sur le bon terme.

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La clause destination Limuble

Dans cette section, l'orateur explique que la seule référence pour savoir si un loup peut être affecté à tel ou tel usage est la clause de destination Limuble. Il souligne également que le document de désignation d'un loup dans le DD n'a pas une valeur contractuelle.

Importance de la clause destination Limuble

• La clause de destination Limuble est la seule référence pour savoir si un loup peut être affecté à tel ou tel usage.

• Le document de désignation d'un loup dans le DD n'a pas une valeur contractuelle.

• L'article 8 stipule qu'il ne doit y avoir aucune restriction au droit des copropriétaires en dehors de celles qui se justifient par la destination Limuble.

Respecter la destination Limuble

• Si un copropriétaire veut transformer une cave en studio, il doit respecter la destination Limuble.

• Si la transformation ne s'accompagne pas d'une modification de la désignation du bien immobilier et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, il n'y a pas de problème.

Les parties privatives et communes

Cette section traite des articles 8 et 9 qui définissent les droits des copropriétaires sur les parties privatives et communes.

Droits sur les parties privatives et communes

• L'article 9 stipule que chaque copropriétaire dispose des parties privatives et communes.

• Le copropriétaire peut faire ce qu'il veut de son bien immobilier, à condition de respecter la destination Limuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Exemple d'illustration

• Si un copropriétaire veut transformer une cave en studio, il doit respecter la destination Limuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

• La désignation d'un bien immobilier dans le DD n'a aucune valeur contractuelle. Ce qui importe est la clause de destination Limuble et le règlement de copropriété.

• Il n'est pas possible de modifier la désignation d'un bien immobilier au sens du cadastre sans l'accord des autres copropriétaires.

Modification de la désignation d'un lot

Dans cette section, le notaire explique les règles à suivre pour modifier la désignation d'un lot dans une copropriété.

Modification unilatérale de la désignation du lot

• Le notaire explique que si l'on souhaite modifier des liens du lot, cela peut être fait avec l'accord des copropriétaires concernés et sous certaines conditions.

• Cependant, il est important de ne pas modifier unilatéralement la désignation du lot sans avoir obtenu l'approbation du conseil syndical et des autres copropriétaires concernés. La modification doit également respecter les dispositions légales en vigueur.

Exemples concrets

• Le notaire donne l'exemple d'une annexe aménageable qui a été transformée en habitation par le propriétaire. Il précise que si l'immeuble était destiné à un usage d'habitation, alors cette transformation n'est pas illégale.

• Cependant, si cette transformation entraîne une augmentation des charges de copropriété pour les autres copropriétaires, ces derniers peuvent demander une mise à jour du règlement de copropriété en fonction de la nouvelle situation.

Autorisation nécessaire pour certains travaux

• Le notaire rappelle qu'il est possible que certains travaux nécessitent une autorisation préalable s'ils touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. Il est donc important de se renseigner avant d'entreprendre des travaux.

Exemple concret

Dans cette section, le notaire donne un exemple concret pour illustrer les règles à suivre en matière de modification de la désignation d'un lot dans une copropriété.

• Le notaire prend l'exemple d'un immeuble avec plusieurs appartements et une remise. Il explique que si la désignation de la remise est modifiée sans autorisation préalable, cela peut entraîner une augmentation des charges de copropriété pour les autres copropriétaires.

Comprendre les règles de copropriété

Dans cette vidéo, nous allons apprendre les règles de copropriété et comment elles s'appliquent aux différentes parties d'un immeuble.

Réglementation des destinations

• L'hôpital est à usage d'habitation, donc il ne peut pas être transformé en autre chose sans respecter la destination initiale.

• Si l'on veut changer la destination d'une partie de l'immeuble, il faut faire une demande auprès du tribunal.

• Il est important de respecter la destination initiale pour éviter de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Modifications des parties communes

• Les modifications apportées aux parties communes doivent respecter certaines règles pour éviter toute appropriation illégale.

• Si les travaux n'ont pas entraîné d'augmentation de surface, il n'y a pas appropriation illégale.

• En revanche, si un copropriétaire s'approprie une partie commune comme une terrasse ou des combles, cela peut entraîner une prescription jusqu'à 30 ans.

Autorisations et réglementations

• Pour modifier les combles, il faut soit obtenir une autorisation spécifique soit considérer que les combles sont des parties communes.

• Il est important de bien comprendre les réglementations en matière de copropriété pour éviter tout litige avec les autres propriétaires.

Les combles et la propriété

Dans cette section, l'orateur discute de la question de savoir si les combles sont une partie commune ou privative d'un immeuble en copropriété. Il explique les critères juridiques qui peuvent être utilisés pour déterminer la propriété des combles et souligne l'importance d'être vigilant lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier.

Critères juridiques pour déterminer la propriété des combles

• Les critères juridiques pour déterminer si les combles sont une partie commune ou privative comprennent leur emprise au sol et leur surface de plancher.

• Si le règlement de copropriété indique que les combles appartiennent à un appartement spécifique, cela peut être considéré comme une preuve qu'ils sont une partie privative.

• Si les combles ne sont traversés par aucune canalisation ou gaine et s'il n'y a qu'un accès par le lot concerné, ils peuvent être considérés comme une partie privative. Cependant, s'il y a un accès par les parties communes, ils peuvent être considérés comme une partie commune.

Importance d'être vigilant lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier

• Il est important d'être vigilant lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier car il peut y avoir des problèmes liés à la propriété des combles. Si vous avez un doute sur la propriété des combles, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

• Si les combles sont considérés comme une partie commune, ils ne peuvent pas être inclus dans le mesurage loi Carrez. Il est donc important de vérifier la propriété des combles avant d'acheter ou de vendre un bien immobilier.

• Si vous achetez un bien immobilier sans avoir vérifié la propriété des combles, vous pouvez être amené à agir en justice si les combles sont considérés comme une partie commune et que leur surface n'a pas été incluse dans le mesurage loi Carrez.

Introduction

Dans cette vidéo, on discute de la validation d'un descriptif de division en assemblée générale.

Validation du descriptif de division

Discussion sur la validation du descriptif de division en assemblée générale.

• Le descriptif de division doit être validé en assemblée générale.

• Il a été omis d'ajouter les combles dans la désignation du lot à vendre dans l'état initial.

• La solution proposée est jouable et consiste à faire jouer les copropriétés pour justifier l'avantage à l'euro symbolique.

• La majorité peut valider une proposition soumise dans la somme générale.

Reconnaissance et modification

Discussion sur la reconnaissance et modification du bien immobilier.

• La reconnaissance permet à la copropriété de tirer juridiquement une situation de fête.

• Une session moyenne au euro symbolique peut être faite pour profiter du propriétal d'annier étage.

• Le prix des manoraux peut être justifié par le fait que le propriétaire contribue à l'isolation du bâtiment.

Situation problématique

Discussion sur les situations problématiques qui peuvent se présenter lorsqu'on ne valide pas correctement le descriptif de division.

• Si personne ne maitrise la situation du répondant, cela peut causer des problèmes.

• Il est important de ne pas jouer avec le soumise de la carrée.

• Si vous n'avez pas d'attitude qu'elle n'est pas qualifiée en partie privatique à 100%, vous ne pouvez pas les intégrer en carresse.

Les problèmes d'urbanisme liés aux modifications des parties communes

Dans cette section, le conférencier explique les problèmes d'urbanisme qui peuvent survenir lors de la modification des parties communes d'un immeuble.

Autorisations nécessaires pour modifier les parties communes

• Les modifications apportées aux combles ou à une terrasse couverte nécessitent l'autorisation du syndicat des copropriétaires et de la mairie.

• La transformation d'une terrasse couverte en surface habitable crée de la surface supplémentaire et nécessite également une autorisation d'urbanisme.

• L'appropriation privative d'une partie commune est illégale et peut entraîner des actions en justice.

Importance de comparer les mesures H-carrez

• Il est important de toujours comparer les mesures H-carrez actuelles avec celles figurant dans les anciens titres pour détecter toute modification.

• Une variation significative dans la mesure H-carrez indique qu'il s'est passé quelque chose, comme une modification des parties communes.

Risques encourus en cas de vente sans plans à jour

• La détention des plans du règlement est essentielle lors de la vente d'un appartement pour éviter tout risque juridique.

Travaux, autorisations et urbanisme

Dans cette section, l'orateur explique que la modification d'un appartement sans assemblée générale n'est pas illégale, mais qu'il est important de respecter les règles en matière de mesurage et de diagnostics. Il souligne également l'importance pour le vendeur de fournir des informations précises sur le bien vendu.

Modifications d'appartements

• La modification d'un appartement sans assemblée générale n'est pas illégale, mais il est important de respecter les règles en matière de mesurage et de diagnostics.

• Les diagnostiqueurs doivent avoir accès à toutes les informations nécessaires pour effectuer leur travail correctement.

Conséquences pour le vendeur

• Le vendeur doit fournir des informations précises sur le bien vendu afin d'éviter toute responsabilité ultérieure.

• En cas d'erreur dans les mesures ou les diagnostics, le vendeur peut être tenu responsable et doit restituer une partie du prix de vente.

Clauses particulières dans les ventes immobilières

Cette section traite des différentes clauses particulières qui peuvent être incluses dans un contrat de vente immobilière.

Types de ventes avec clauses particulières

• Les ventes avec réserve du droit d'usufruit sont une forme courante de vente particulière.

• D'autres types de ventes comprennent la vente remérée, la vente croisée et la vente en rente viagère.

Intégration des clauses particulières

• Les clauses particulières doivent être intégrées dans le contrat de vente pour être valables.

• Les ventes en viager sont également considérées comme des ventes avec clauses particulières.

Compréhension des papiers de loi lure avec les charges

Dans cette section, le locuteur parle de la compréhension des papiers de loi lure avec les charges et comment analyser et lire un état d'attribution ou un prêt d'attribution.

Comprendre les papiers de loi lure avec les charges

• Le locuteur parle de la compréhension des papiers de loi lure avec les charges.

• Il propose également une discussion sur la répartition des charges entre le grandeur et la guerre, les clauses combinées dans les actes de vente, la liste des pièces à fournir et comment lire un prêt d'attribution pour éviter toute confusion.

• Le locuteur souligne que s'il y a un intérêt pour discuter davantage du sujet, il peut prévoir une session supplémentaire.

Priorité du programme

Cette section traite de l'importance du programme et comment traiter tous ses points.

Importance du programme

• Le locuteur souligne l'importance du programme et comment traiter tous ses points.

• Il mentionne qu'il peut faire des choix en fonction du groupe qu'il a devant lui. Par exemple, si le groupe manifeste l'idée de parler à l'huile parce que c'est plus leur pratique quotidienne, il n'hésitera pas à adapter son enseignement.

• Le locuteur explique qu'il est important d'appuyer le programme et de ne pas perdre de vue que c'est une référence. Il traite tous les points du programme, mais peut faire des choix en fonction du groupe.

Démembrement de propriété

Cette section traite du démembrement de propriété et des différents droits qui y sont associés.

Démembrement de propriété

• Le locuteur explique que la propriété est composée de plusieurs branches : l'usus, le fructus et la busus.

• Il précise que lorsqu'on démembre la propriété, on appelle deux propriétaires différents : le nus propriétaire et l'usufruitier.

• Le locuteur explique que l'usufruitier concentre dans ses mains l'usus fructus, c'est-à-dire le droit d'utiliser la chose et le droit d'en tirer les fruits. Le nus propriétaire a quant à lui l'abusus, c'est-à-dire le droit d'en disposer (de la détruire, de la vendre, etc.).

La propriété immobilière et le démembrement

Cette section traite de la propriété immobilière et du démembrement, en expliquant les différences entre l'usufruit et la nue-propriété.

Propriété immobilière et démembrement

• Le démembrement est une situation où deux personnes ont des droits différents sur un bien immobilier.

• Dans le cas d'un bien immobilier détenu par plusieurs personnes, il peut y avoir une indivision ou un démembrement.

• Le décès est souvent un élément clé dans les questions de démembrement.

• Il existe deux types de situations de démembrement : subi (par exemple, lorsqu'un conjoint décède) ou volontaire (lorsqu'une famille achète un bien immobilier en démembrement).

• Les attentes ne sont pas les mêmes selon que l'on est nu-propriétaire ou usufruitier. Le nu-propriétaire a davantage une perspective de placement tandis que l'usufruitier profite du bien dans l'instant présent.

• Lorsque l'on rédige un acte de vente pour un bien en démembrement, il faut prendre en compte les modalités de jouissance pour chaque partie.

Usufruit et nue-propriété

• Dans le cas d'un bien immobilier détenu par deux personnes en indivision, chacun possède la moitié du bien. Cependant, dans le cas d'un démembrement, l'un des deux peut avoir l'usufruit et l'autre la nue-propriété.

• Dans le cas d'un bien immobilier détenu par plusieurs personnes en démembrement, il y a un usufruitier et des nus-propriétaires.

• L'usufruitier a le droit de jouir du bien immobilier (par exemple, d'y habiter ou de percevoir les loyers), tandis que le nu-propriétaire ne peut pas en profiter directement.

• Les attentes ne sont pas les mêmes pour l'usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier profite du bien dans l'instant présent tandis que le second a davantage une perspective de placement.

• Après décès, les héritiers auront un mois, deux mois ou trois mois pour vider l'appartement afin que le nu-propriétaire puisse récupérer l'appartement libre de toute occupation et de tout encombrement.

Acheter en démembrement

• Il est possible d'acheter un bien immobilier en démembrement avec ses enfants. Dans ce cas-là, la jouissance sera précisée dans les éléments de vente.

• Il est également possible d'acheter un bien immobilier en démembrement volontairement pour éviter une situation où une personne possède tout le bien immobilier après un décès.

Conseils pratiques

• Lorsque vous rédigez un acte de vente pour un bien en démembrement, il faut prendre en compte les modalités de jouissance pour chaque partie.

• Dans le cas d'un achat en démembrement, il n'y aura plus de paiement de jouissances après le décès.

Les modalités de démembrement de propriété

Dans cette section, l'orateur explique les modalités du démembrement de propriété et comment cela affecte la valeur d'un bien immobilier.

Les droits du nu-propriétaire et de l'usufruitier

• Les droits de l'usufruitier ne fonctionnent que tant qu'il est en vie.

• Le jour où l'usufruitier décède, les droits retombent sur le nu-propriétaire qui devient alors le seul propriétaire de l'immeuble.

• La valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par la valeur totale du bien immobilier.

L'impact sur le prix de vente

• En cas de vente obligatoire, le prix doit être fixé en fonction des modalités prévues dans le Parat-Font-Pquilité-Jouissances.

• En cas de démembrement, la répartition du prix entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est obligatoire selon l'article 669 du CGI.

La fiscalité liée au démembrement

• La valeur fiscale de l'usufruit dépend notamment de l'âge de son bénéficiaire.

• Pour la liquidation des droits d'enregistrement et des taxes financières, la valeur économique de l'usufruit est calculée selon un article spécifique du Code général des impôts (article Obama-Rémes-Ciart).

• Il est possible de calculer la valeur économique de l'usufruit en fonction de critères autres que l'âge, mais cela n'est pas obligatoire.

La répartition du prix de vente

• En cas de démembrement, le prix total de vente est réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

• Le montant revenant à chaque partie dépend des modalités prévues dans le Parat-Font-Pquilité-Jouissances ou selon un calcul spécifique.

• L'article 600 centaubes du CGI peut s'appliquer pour la liquidation des droits d'enregistrement.

Répartition du prix de vente entre le fruitier et le propriétaire

Dans cette section, l'orateur explique comment la répartition du prix de vente est déterminée entre le fruitier et le propriétaire d'un bien immobilier.

Répartition du prix de vente

• Le barème de 500 000 € est utilisé pour déterminer la répartition du prix de vente entre le fruitier et le propriétaire.

• Si un vendeur n'est pas satisfait du barème, il peut négocier une part plus importante.

• Les parents peuvent être incités à donner une plus grande partie du prix à leur enfant pour éviter les taxes sur leur succession.

• Il est possible d'appliquer un usufruit ou un nu-propriété pour modifier la répartition du prix de vente.

Vente d'un bien immobilier par une personne âgée

Cette section traite des considérations à prendre en compte lorsqu'une personne âgée vend son bien immobilier.

Vente d'un bien immobilier par une personne âgée

• Une personne âgée qui vend son bien immobilier doit tenir compte de son espérance de vie restante.

• La récupération des revenus perdus en cas de vente peut justifier la décision de vendre pour une personne âgée.

• Si un parent a donné une partie importante d'un bien à un enfant, cela peut compliquer la vente du bien.

Répartition des revenus locatifs entre les héritiers

Cette section traite de la répartition des revenus locatifs entre les héritiers d'un bien immobilier.

Répartition des revenus locatifs

• Les loyers perçus sur un bien immobilier sont partagés entre les héritiers en cas de décès du propriétaire.

• La succession peut être compliquée si le propriétaire a donné une partie importante du bien à un enfant.

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La clause de démembrement dans les droits et obligations des parties

Cette section traite de la clause de démembrement dans les droits et obligations des parties lors d'une vente immobilière. Les différents cas sont présentés ainsi que la répartition du prix.

Démembrement côté vendeur

• La clause de démembrement est appelée pour régir les rapports entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

• Pour déterminer la répartition du prix, il faut savoir si on laisse les droits aux héritiers ou si on crée un nouveau usufruit sur le prix de vente.

Démembrement côté acheteur

• Si l'acheteur est également héritier, il devra libérer les lieux au moment du décès du fruitier.

• Si l'acheteur n'est pas héritier, il devra libérer les lieux au profit des héritiers.

• En cas d'achat en démembrement avec plusieurs acquéreurs, la répartition se fera selon leurs parts respectives.

Répartition des charges courantes et travaux lors d'un démembrement

Cette section aborde la question de la répartition des charges courantes et travaux lors d'un démembrement. Les différentes modalités sont présentées.

Charges courantes

• L'usufruitier doit payer les charges courantes s'il occupe le bien immobilier.

• Les charges courantes sont définies comme les charges d'entretien courant du bien immobilier.

Gros travaux

• Les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire.

• La répartition des gros travaux et des menus travaux se fait en fonction des articles 605 et 606 du code civil.

• Les gros travaux sont ceux qui n'ont rien à voir avec l'entretien.

Définition légale des gros travaux

Cette section traite de la définition légale des gros travaux. Les articles 605 et 606 du code civil sont présentés ainsi que la jurisprudence.

Articles 605 et 606 du code civil

• Les gros travaux de mort sont à la charge du propriétaire.

• La réparation d'entretien est à la charge de l'usufruitier.

• Toutes les autres réparations sont considérées comme de l'entretien.

Jurisprudence

• La jurisprudence a affiné la définition légale des gros travaux.

• En l'absence de définition légale, on considère que les gros travaux sont ceux qui n'ont rien à voir avec l'entretien.

Les dépenses à la charge du nu-propriétaire

Cette section traite des critères économiques et de conservation qui déterminent les dépenses à la charge du nu-propriétaire.

Critères pour les grosses réparations

• La jurisprudence retient parfois un critère économique pour les grosses réparations.

• Le critère essentiel est celui des dépenses de conservation liées au nu-propriétaire.

• Les travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immobilier sont considérés comme des grosses réparations.

• Tout ce qui concerne la solidité de l'immeuble, l'infrastructure, les dépenses de conservation, etc., sont à la charge du nu propriétaire.

Autres types de dépenses

• Les charges courantes telles que les appels de fonds provisionnels en cours de propriété sont à la charge du usufruitier.

• Il est possible d'inclure d'autres types de dépenses dans une convention entre le nu propriétaire et l'usufruitier.

Exemple pratique

• Les travaux relatifs à la mise en conformité du réseau d'assainissement peuvent être considérés comme une dépense liée au usufruitier ou au nu propriétaire selon leur nature.

Comprendre le démembrement de propriété

Dans cette vidéo, nous allons apprendre les bases du démembrement de propriété et comment cela peut affecter la gestion d'une copropriété. Nous allons également examiner les implications fiscales du démembrement de propriété.

Le cadre d'un démembrement de propriété

• Le démembrement de propriété est l'acte de séparer la pleine propriété en deux parties distinctes: l'usufruit et la nue-propriété.

• L'usufruitier a le droit d'utiliser et de profiter du bien immobilier, tandis que le nu-propriétaire possède uniquement le bien immobilier sans pouvoir l'utiliser ou en tirer profit.

• Les situations courantes où un démembrement peut se produire sont lorsqu'un parent achète une maison pour ses enfants ou lorsqu'un couple achète une maison ensemble mais veut diviser la propriété entre eux.

Gestion des copropriétés avec un démembrement

• En cas de démembrement sur une copropriété, il est impératif d'avoir un mandataire commun pour représenter les intérêts des différents co-propriétaires aux assemblées générales.

• La convention doit régler le problème de représentation aux assemblées générales dans ce cas.

• Si un acquéreur achète une propriété en démembrement, il est important que cela soit mentionné dans l'acte notarié ainsi que dans la notification syndic envoyée aux personnes concernées.

Implications fiscales du démembrement de propriété

• L'article 751 du CGI instaure une présomption fiscale qui peut entraîner un redressement fiscal ou une réintégration du bien dans la succession.

• Cette présomption s'applique à tout bien mobilier ou immobilier, sauf si une donation régulière a été faite plus de trois mois avant le décès.

• Il est important de comprendre les implications fiscales du démembrement de propriété pour éviter tout litige ou redressement fiscal.

Les implications fiscales des donations entre parents et enfants

Dans cette section, l'orateur explique les implications fiscales des donations entre parents et enfants en cas de décès dans les trois mois suivant la donation.

Les conséquences d'un décès dans les trois mois suivant une donation

• Les enfants ont financé 70 000 euros de la valeur du bien immobilier.

• Si le parent décède moins de trois mois après l'achat, le bien est réintégré dans la succession et l'enfant sera taxé sur 100 000 euros.

• Le bien ne doit pas compter dans la succession s'il a été acheté par un enfant qui devient plein propriétaire du bien.

• Il y a un risque fiscal important si le bien est réintégré dans la succession.

La clause d'agrément

• Une clause d'agrément doit être incluse pour préciser qu'en cas de décès dans les trois mois, il y aura une présomption de taxation sur 150 000 euros.

• Tout démembrement au sein d'une famille peut être concerné par la présence de l'article 750 du code civil.

L'achat du bien immobilier

• Généralement, ce sont les parents qui achètent le bien immobilier avec leur propre argent.

Planification successorale

Dans cette section, l'orateur discute de la planification successorale et des différentes options disponibles pour les parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants.

Les avantages de la donation

• La donation est un moyen efficace de transmettre son patrimoine aux enfants.

• Elle permet d'éviter les frais de succession et de réduire les impôts.

• La donation peut être utilisée pour financer l'acquisition d'un bien immobilier.

Les risques associés à la planification successorale

• Si une donation est effectuée moins de trois mois avant le décès, elle peut être considérée comme une tentative d'évasion fiscale.

• Les impôts peuvent sanctionner les parents même s'ils ont fait une donation régulièrement déclarée aux impôts.

Comment éviter les risques associés à la planification successorale

• Il est important que la donation soit faite au moins trois mois avant le décès.

• Il est possible de rapporter la preuve contraire en cas de présomption fiscale.

Les délais de donation et d'acquisition

Dans cette section, l'orateur explique les délais à respecter pour les donations et acquisitions afin de bénéficier des avantages fiscaux.

Délai de trois mois pour la donation

• Le décès doit survenir dans les trois mois suivant la date de la donation pour que celle-ci soit considérée comme valable.

• Même si le décès est lié à l'état de santé ou à une maladie, il faut avoir une attestation du médecin pour prouver que le décès était imprévisible.

• Il est important que l'acquisition soit faite rapidement pour que le délai de trois mois commence à partir de la date d'achat.

Acquisition d'un bien immobilier

• La date d'acquisition du bien immobilier est importante pour calculer le délai de trois mois.

• Il est possible de réserver un droit d'usage et d'amitation aux parents tout en gardant la propriété du bien. Cependant, cela peut être considéré comme un usufruit déguisé par les impôts lors des contrôles fiscaux.

Différence entre usufruit et droit d'usage et d'amitation

• Lorsque vous avez un usufruit, vous pouvez utiliser le bien et récupérer les revenus générés par celui-ci. En revanche, avec un simple droit d'usage et d'amitation, vous ne pouvez pas louer le bien pour récupérer les revenus.

La présomption d'insincérité de l'opération

Cette section traite de la présomption d'insincérité de l'opération lorsqu'il n'y a pas eu de donation constatée dans un acte et qu'il est plus de trois mois depuis la transaction.

Présence s'applique

• La présence s'applique si un décès survient dans les trois mois suivant la transaction.

• Si aucun décès ne survient, il peut être difficile de prouver que l'argent utilisé pour la transaction provient des économies personnelles des enfants.

• Si l'argent provient d'un prêt, cela peut également compliquer la situation car les parents peuvent aider à rembourser le prêt.

Utilisation de l'ICI

• L'utilisation de l'ICI peut permettre d'éviter la présomption d'insincérité lorsque aucune donation n'a été constatée dans un acte.

Les montages pour éviter la présomption de l'article 751 du CGI

Cette section traite des différentes techniques utilisées pour éviter la présomption de l'article 751 du Code Général des Impôts.

Utilisation d'une SCI

• La création d'un droit d'usage d'habitation peut être une technique pour éviter la présomption, mais cela ne fonctionne que si le nouveau propriétaire est une personne concernée.

• Une technique courante consiste à ce que les parents achètent la nouvelle propriété et que les enfants constituent une SCI avec laquelle ils vont acheter le bien immobilier. Cela permet d'éviter qu'un bien appartienne à un descendant au nom de l'essayeur.

• Pour éviter la fictivité de la SCI, il est nécessaire de faire des apports en numéraire et autres biens en pleine propriété. Il faut également s'assurer que la SCI fonctionne réellement et dispose d'un compte financier suffisant pour assurer sa gestion.

Utilisation d'une essaye

• L'utilisation d'une essaye peut être un outil formidable pour acheter un bien immobilier sans tomber sous le coup de la présomption. Cependant, il faut que l'essayeur ait une justification économique valable.

• Si l'essayeur soulève correctement l'argument économique, seule la butoir pourrait tomber sur l'essayeur et remettre en cause son efficacité.

• Pour qu'une essaye ne soit pas considérée comme fictive, il faut qu'elle fonctionne réellement. Elle doit avoir une assemblée générale annuelle et une comptabilité avec des comptes posés tous les ans.

Critères pour éviter la fictivité

• Pour éviter que la SCI ou l'essaye soit considérée comme fictive, il est nécessaire de remplir certains critères. Il faut notamment que la société ne soit pas constituée uniquement pour un bien en particulier et qu'elle dispose d'un compte financier suffisant pour assurer sa gestion.

• La juge a cité des critères minimaux pour qu'une société ne soit pas considérée comme fictive : une assemblée générale annuelle et une comptabilité avec des comptes posés tous les ans.

Éviter l'indivision grâce à la SCI

Cette section traite de l'utilisation de la SCI pour éviter l'indivision.

• L'utilisation d'une SCI peut être un moyen efficace d'éviter l'indivision lorsqu'il y a plusieurs propriétaires. Cependant, il est important de s'assurer que la SCI n'est pas constituée uniquement dans ce but et qu'elle fonctionne réellement.

Acquisition de membres-mands et décès dans les trois mois qui suivent

Cette section traite des règles fiscales applicables en cas d'acquisition de membres-mands et de décès du cédant dans les trois mois qui suivent.

Règle générale

• En cas de décès du cédant dans les trois mois qui suivent l'acquisition des membres-mands, il n'y a pas d'intégration au patrimoine personnel (PP).

• La présomption est que l'opération a été faite pour bénéficier d'un avantage fiscal.

• Les impôts ont un contrôle total sur la sincérité de l'opération.

Exception à la règle générale

• Si l'opération est sincère, il peut y avoir une exception à la règle générale.

• Si une donation régulière est enregistrée ou si la mère a payé sa part, alors le décès ne sera pas intégré au PP.

• Si le défunt meurt suite à un accident de la route, cela peut aider à réfuter la présomption.

Conséquences fiscales

• En cas d'intégration au PP, il y aura une fiscalité sur 100% de la valeur du bien.

• En cas de récupération du bien par le membre-mandataire suite au décès du cédant, il y aura une fiscalité sur 70% de la valeur du bien.

• Si l'opération est considérée comme insincère, il y aura une fiscalité sur 100% de la valeur du bien.

Les implications fiscales du démembrement

Dans cette section, le conférencier discute des implications fiscales du démembrement et de la manière dont il peut être utilisé pour éviter les complications fiscales.

Les risques liés à l'utilisation du démembrement

• Le conférencier explique que le démembrement peut être risqué car il est basé sur une présomption qui peut être contestée.

• Il suggère que les informations nécessaires pour utiliser le démembrement peuvent être trouvées dans un rapport du comité sur la "dune droite".

• Le conférencier souligne qu'il y a des risques associés à l'utilisation du démembrement en raison de la modification de la notion de banque droit et d'autres facteurs.

L'importance d'une utilisation intelligente

• Le conférencier explique que l'AOCI doit justifier son utilisation par autre chose que la propriété immobilière.

• Il souligne qu'il est important d'utiliser le démembrement intelligemment pour éviter les complications fiscales et les redressements ultérieurs.

• Le conférencier recommande de se référer au rapport du comité sur la mutuura pour obtenir des informations supplémentaires sur l'utilisation intelligente du démembrement.

Exemple pratique

• Le conférencier donne un exemple pratique d'un terrain acheté en copropriété entre un père et son fils, où le père achète la propriété nue-propriété et le fils achète l'usufruit. Il explique comment cela peut être utilisé pour éviter les complications fiscales.

La question de la donation déguisée

Dans cette section, l'orateur explique la décision de la Cour de cassation concernant la qualification d'une opération en tant que donation déguisée. Il explique également les critères nécessaires pour caractériser une telle opération.

Critères pour caractériser une donnation déguisée

• La Cour de cassation considère qu'il n'y a pas de donnation déguisée si l'opération ne comporte pas d'intention libérale et si elle ne conduit pas à un enrichissement du nu-propriétaire au détriment de l'usufruitier.

• Pour caractériser une donnation déguisée, il faut prouver l'intention libérale du donateur et un enrichissement du nu-propriétaire au détriment de l'usufruitier.

• Dans le cas présenté, la Cour de cassation a considéré qu'il n'y avait pas d'intention libérale car le père avait simplement fait jouer son patrimoine en construisant des maisons qui ont rentabilisé son exploitation agricole. De plus, il n'y avait pas eu d'appauvrissement ni d'enrichissement au détriment du fils.

• La Cour de cassation a également considéré que les constructions restaient la propriété de l'usufruitier jusqu'à son décès et que l'accession ne jouait qu'à partir de ce moment-là.

Exemple pratique : construction des immeubles de rapport

Dans cette section, l'orateur donne un exemple pratique pour illustrer la question de la donation déguisée et explique comment la Cour de cassation a tranché dans ce cas.

Exemple pratique

• Le père a donné à sa fille mineure la nue-propriété d'un terrain dont il s'est réservé l'usufruit. Il a ensuite construit des immeubles de rapport sur ce terrain.

• La direction régionale des finances publiques considérait que cette opération constituait une donation indirecte et avait soumis la valeur des travaux à l'impôt. Cependant, la Cour de cassation a débouté le Trésor public de son recours car il n'y avait pas eu d'enrichissement du nu-propriétaire au détriment de l'usufruitier et pas d'intention libérale prouvée au moment où les constructions ont été réalisées.

• L'orateur souligne que cet exemple est intéressant pour comprendre les notions liées à la donation déguisée, mais qu'il ne faut pas en faire une généralité car chaque cas est différent.

Introduction

Dans cette vidéo, l'orateur parle de la gestion patrimoniale et fiscale en France.

Gestion patrimoniale et fiscale en France

• L'orateur parle de la gestion patrimoniale et fiscale en France.

• Il explique que les règles fiscales sont très complexes et qu'il est important d'avoir une bonne compréhension des lois pour éviter les erreurs.

• Il souligne également l'importance de planifier sa succession pour éviter les problèmes juridiques et fiscaux à l'avenir.

Les différents types de propriété

Cette section traite des différents types de propriété en France.

Types de propriété

• L'orateur explique qu'il existe plusieurs types de propriété en France, notamment la pleine propriété, l'usufruit et la nue-propriété.

• Il précise que chaque type de propriété a ses propres avantages et inconvénients sur le plan fiscal.

• Il recommande aux gens d'examiner attentivement leur situation financière avant de choisir un type de propriété.

La démembrement du droit de propriété

Cette section traite du démembrement du droit de propriété.

Démembrement du droit de propriété

• L'orateur explique ce qu'est le démembrement du droit de propriété.

• Il souligne que cela peut être une stratégie fiscale efficace pour les personnes qui cherchent à réduire leur impôt sur la fortune.

• Il explique également que le démembrement peut être utilisé pour transférer la propriété d'un bien immobilier tout en conservant l'usufruit.

Les avantages fiscaux de l'assurance-vie

Cette section traite des avantages fiscaux de l'assurance-vie.

Avantages fiscaux de l'assurance-vie

• L'orateur explique que l'assurance-vie est un outil fiscal important en France.

• Il souligne que les gains réalisés sur une assurance-vie sont exonérés d'impôt sur le revenu après huit ans.

• Il précise également que les bénéficiaires d'une assurance-vie ne paient pas d'impôt sur les successions jusqu'à un certain montant.

La donation-partage

Cette section traite de la donation-partage.

Donation-partage

• L'orateur explique ce qu'est la donation-partage et comment elle fonctionne.

• Il souligne que cela peut être une stratégie efficace pour transmettre son patrimoine à ses enfants tout en évitant les conflits familiaux.

• Il recommande aux gens de consulter un notaire pour obtenir des conseils juridiques et fiscaux avant de faire une donation-partage.

Conclusion

Dans cette section, l'orateur résume les points clés de la vidéo.

Résumé

• L'orateur résume les points clés de la vidéo, notamment l'importance de planifier sa succession, les différents types de propriété en France, le démembrement du droit de propriété, les avantages fiscaux de l'assurance-vie et la donation-partage.

• Il encourage les gens à consulter un professionnel pour obtenir des conseils juridiques et fiscaux adaptés à leur situation.

Conseils pour éviter les risques fiscaux

Dans cette section, le conférencier donne des conseils sur la façon d'éviter les risques fiscaux en obtenant toutes les preuves nécessaires et en reconnaissant les problèmes liés au démontage.

Obtenir toutes les preuves nécessaires

• Si un client vous dit qu'il a des économies sur plusieurs années, ne lui demandez pas de fournir des preuves.

• En fonction de cela, les clients vont choisir.

• Si vous arrivez à obtenir toutes les preuves nécessaires, vous aurez potentiellement gommé le risque fiscal.

Reconnaître les problèmes liés au démontage

• Les problèmes liés au démontage sont un problème civil et non plus un problème fiscal.

• Cela permet d'introduire le chapitre suivant sur lequel on reprendra demain.

• Le conférencier parlera également de la loi Lui dans ce chapitre.

Présence irréfragable du Cotte-civille

Dans cette section, le conférencier explique ce qu'est une présence irréfragable du Cotte-civille et comment elle est utilisée pour évaluer la valeur en pleine propriété d'un bien.

• Une présence irréfragable du Cotte-civille est une présomption qui n'est pas réfutable.

• La lecture se fait comme suit : la valeur en pleine propriété d'un bien aligné soit à charge de rang viager, soit à fond perdu, ou avec réserve du suffruit.

• Il est impossible de rapporter la preuve contraire.

• Cette présomption est utilisée pour évaluer la valeur en pleine propriété d'un bien.