Escribanía - 06/06 - Parte 4

Régimen de Terceros Intervinientes

Introducción al Régimen

• Se inicia la discusión sobre el régimen de terceros intervinientes, destacando que es un régimen informativo.

• Se menciona la Resolución General de AFIP 3285 del 2012, que aplica cuando un apoderado de residente del exterior interviene en una escritura.

Código de Representación

• Es necesario que el apoderado aporte la constancia del código de representación, un número otorgado por ARCA al registrarse como representante ante el organismo fiscal.

• La falta de esta constancia no impide que se otorgue la escritura, ya que se trata solo de un régimen informativo sin inhibiciones legales.

Obligaciones del Escribano

• Los escribanos deben presentar una declaración jurada mensual hasta el último día del mes siguiente al informado.

• Para confeccionar esta declaración, deben descargar los aplicativos desde la página web de ARCA y enviarla con su clave fiscal.

Inicio y Desenganche del Régimen

• La presentación de declaraciones juradas comienza con la primera escritura donde intervenga un apoderado residente del exterior; no es necesario informar antes.

• Si hay cuatro declaraciones mensuales consecutivas sin movimiento (sin escrituras), se pueden desenganchar temporalmente del régimen hasta tener otra escritura informable.

Procedimiento Continuo

• Una vez presentada la primera declaración jurada, se debe seguir informando cualquier operación donde intervenga un apoderado residente del exterior.

Régimen de Información para Terceros Intervinientes

Introducción al Régimen

• Se establece que los apoderados de residentes del exterior no deben preocuparse por el momento de "engancharse" o "desengancharse" del régimen, ya que no serán sancionados por realizar más acciones de las requeridas.

• La presentación de declaraciones juradas sin movimiento no es sancionable, lo cual es un aspecto importante para quienes ya están informando.

Cambios en la Normativa

• Hasta mayo de 2025, las operaciones informadas por el City estaban eximidas si un apoderado intervenía. Sin embargo, a partir del 1 de junio de 2025, esta normativa cambia debido a la abrogación del City.

• A partir del 1 de junio, todas las operaciones donde intervenga un apoderado deberán ser informadas directamente por terceros intervinientes.

Operaciones y Exenciones

• Las operaciones que antes se informaban por el City ahora deben ser reportadas por terceros intervinientes si hay un apoderado involucrado.

• Es crucial entender que este cambio amplía el universo de operaciones a informar.

Registro y Transferencias Societarias

• Existe un régimen adicional para registrar transferencias de participaciones societarias que se realiza en la página web de la AFIP sin necesidad de descargar programas adicionales.

• Las transferencias deben ser informadas dentro de los 10 días hábiles posteriores a la escritura pública; esto incluye tanto al vendedor como al comprador y a la sociedad correspondiente.

Obligaciones y Plazos

• Si una transferencia se otorga mediante escritura pública, todos los involucrados tienen la obligación de informar; esto incluye cuatro partes: escribano, vendedor, comprador y sociedad.

• El cómputo para los plazos se inicia al día siguiente hábil tras el otorgamiento. La resolución general aplicable es la RGAIP 4697 del 2020.

Resumen Final sobre Retenciones e Información

• Se revisaron aspectos relacionados con retenciones en ganancias y causales para no retener. También se discutieron regímenes vigentes como SICORE y otros relacionados con información fiscal.

Protocolo y Documentación en la Resolución General 3285

Requisitos de Documentación

• La Resolución General 3285 no especifica cómo informar a Arca si no se presentan los documentos requeridos.

• Si se reciben los documentos, deben ser conservados adjuntos al protocolo; si no, se pueden guardar en un legajo que puede ser digitalizado para evitar acumulación de papeles.

• Es recomendable dejar constancia firmada por el apoderado si no se aportan los documentos, pero esto debe hacerse en un documento aparte para mantener la claridad del título.

Alícuota de Retención

• La alícuota de retención para residentes nacionales es del 3%, aplicándose sobre el monto total por debajo del avalúo fiscal.

• En algunas provincias, el avalúo fiscal puede coincidir con el precio de plaza; es importante aclarar que nunca se retiene por debajo del avalúo fiscal.

Conversión de Moneda y Tipo de Cambio

• Si el precio está expresado en una moneda que no es de curso legal (ejemplo: dólares), debe convertirse al tipo de cambio vendedor del Banco Nación Argentina del día hábil anterior al pago.

• La Ley de Ganancias establece que la configuración del hecho imponible ocurre con la entrega de posesión o escritura, pero la resolución específica menciona solo el momento del pago.

Cálculo y Sumas

• Para pagos anteriores a la escritura, cada cuota pagada debe convertirse a pesos usando el tipo de cambio correspondiente antes del pago.

• Para montos futuros a pagar después de la escritura, se utilizará el tipo de cambio vendedor correspondiente al día hábil anterior a la escritura debido a la incertidumbre sobre las tasas futuras.

Interacción y Aprendizaje Colaborativo

• Se discute sobre métodos colaborativos para entender mejor los conceptos mediante grupos y consignas.

¿Cómo se aplica la teoría en la práctica?

Importancia de la práctica en el aprendizaje

• La única forma de verificar si la teoría fue explicada correctamente es a través de su aplicación práctica. Se enfatiza que los estudiantes tendrán oportunidades para practicar.

• Se menciona que los ingresos brutos son un aspecto crucial, aunque los impuestos sobre sellos pueden presentar dificultades.

• Un profesor anterior destaca que, sin práctica, los estudiantes no retienen adecuadamente lo aprendido. Esto refuerza la necesidad de ejercicios prácticos.

Estrategias para realizar prácticos

• El docente propone realizar prácticos en clase y también permitir que los grupos discutan entre ellos fuera del aula, fomentando así el aprendizaje colaborativo.

• Los estudiantes pueden organizarse en grupos según su conveniencia para discutir y resolver problemas prácticos, lo cual es considerado útil para preparar el examen.

Flexibilidad en el enfoque práctico

• Se ofrece flexibilidad sobre cómo resolver los prácticos: ya sea individualmente o en grupo, y se anima a utilizar plataformas como WhatsApp para facilitar la comunicación.

• Habrá múltiples clases con otro docente (Belén), quien también proporcionará ejercicios prácticos adicionales, asegurando una amplia exposición al contenido práctico.

Retenciones y obligaciones fiscales

Proceso de retención del impuesto a las ganancias

• Para residentes nacionales, se retiene un 3% del total del precio. Si el pago es en moneda extranjera, se convierte al tipo de cambio correspondiente.

• En situaciones donde no hay fondos suficientes para ejecutar la retención durante una escritura, esto se considera una "imposibilidad de retención".

Obligaciones del transferente

• Si no hay fondos disponibles al momento de la escritura pero el transferente proporciona recursos suficientes dentro del presupuesto, entonces sí se puede proceder con la retención.

• En caso de imposibilidad de retener por falta de fondos líquidos disponibles, debe consignarse esta situación en la escritura y señalar que el transferente está obligado a autorretenerse según normativa vigente.

Responsabilidades adicionales

¿Cómo se aplica la autorretención en permutas de inmuebles?

Tratamiento de la permuta según la Resolución 2139

• La autorretención se introduce en el contexto de las permutas, donde la Resolución 2139 establece un tratamiento específico para las permutas de inmueble por inmueble.

• Para que aplique la retención del impuesto a las ganancias, al menos uno de los permutantes debe estar grabado por este impuesto; si ninguno lo está, no hay obligación de retener.

Ejemplo práctico de integración en efectivo

• Se presenta un ejemplo donde dos personas realizan una permuta: una transfiere un inmueble valorado en 800,000 pesos y recibe otro valorado en 600,000 pesos más 200,000 pesos en efectivo.

• Ambas partes están grabadas por el impuesto a las ganancias. La pregunta es sobre quién debe ser retenido y sobre qué monto.

Proceso de retención

• La retención se realiza únicamente sobre el pago en efectivo (200,000 pesos), ya que el artículo 15 indica que solo se debe retener sobre esta parte integrada.

• Es importante visualizar correctamente quién recibe el dinero; la integración en efectivo corresponde al que cobra y no al que paga.

Consideraciones adicionales sobre la retención

• En una permuta con integración en efectivo, solo se retiene a quien recibe el dinero. Aunque ambos estén grabados por ganancias, solo uno será sujeto a retención.

• Si quien cobra no tributa ganancias pero quien paga sí está grabada, no habrá retención porque no hay efectivo disponible para ello.

Declaración jurada y su relación con la operación

• En caso de recibir dinero y bienes inmuebles, se declara como renta total el valor del inmueble transferido (800,000 pesos), independientemente del monto retenido.

¿Cómo se calcula la retención de ganancias para residentes del exterior?

Conceptos básicos sobre la renta bruta y deducciones

• La renta bruta es el punto de partida en la declaración jurada, donde se deben restar costos vinculados y deducciones generales, especiales y personales para determinar la ganancia neta.

• La alícuota aplicada es pequeña porque se retiene sobre la renta bruta antes de considerar las deducciones necesarias.

Régimen de retención para residentes del exterior

• Los residentes del exterior no presentan declaración jurada en Argentina; por lo tanto, se aplica un régimen de "retención de pago único y definitivo". Esto implica que el impuesto se paga una sola vez.

• La alícuota para los residentes del exterior es del 35%, calculándose sobre una ganancia neta imponible definida por ley, sin necesidad de presentar declaraciones adicionales.

Cálculo específico para transferencias de inmuebles

• En el caso de transferencias onerosas de inmuebles, la ley establece que la ganancia neta imponible es el 50% del precio de venta, sobre el cual se aplica el 35% como retención.

• El apoderado del residente del exterior debe tramitar un certificado de retención ante ARCA, que realiza los cálculos necesarios basándose en documentación presentada.

Importancia del tipo de cambio en las operaciones

• Si la operación está pactada en dólares o moneda no legal, el apoderado debe convertir a pesos utilizando el tipo de cambio vendedor del Banco Nacional Argentina correspondiente al día anterior al trámite. Esto es crucial debido a las fluctuaciones cambiarias constantes.

• Es necesario recalcular lo que hay que retener si ha pasado tiempo desde que se emitió el certificado hasta la escritura final, especialmente cuando hay variaciones significativas en el tipo de cambio.

Procedimiento para calcular la retención final

• Para calcular correctamente la retención: convertir el precio a pesos usando el tipo de cambio adecuado, tomar el 50% y aplicar luego el 35%. Este procedimiento asegura que los montos sean precisos incluso con cambios recientes en las tasas cambiarias.

Cálculo de Retenciones para Residentes del Exterior

Cálculo del Tipo de Cambio y Presunciones

• Se debe calcular el monto en pesos utilizando el tipo de cambio vendedor del Banco Nacional Argentina, correspondiente al día hábil anterior al pago.

• La ley de impuesto a las ganancias no se basa únicamente en la presunción Yuristantum; también permite que el apoderado aporte documentación sobre el valor de compra y gastos de mantenimiento del inmueble a vender.

• ARCA determina la ganancia neta real restando el costo de adquisición y los gastos documentados del precio de venta, aplicando un 35% sobre esta ganancia neta.

• Si no se presenta documentación, ARCA calcula automáticamente un 35% sobre la mitad del precio de venta. La elección entre presunciones depende de la situación particular del inmueble vendido.

• En casos donde el inmueble fue adquirido hace muchos años, puede ser más beneficioso optar por la presunción automática que aplicar una evaluación más detallada.

Documentación y Gastos

• Si un apoderado tiene documentación reciente que respalde los costos, es recomendable presentarla para obtener una retención más baja basada en los gastos reales.

• Los gastos de mantenimiento deben estar debidamente documentados e incluyen cualquier tipo de arreglo o mejora realizada en la propiedad, excluyendo impuestos como TGI o inmobiliario.

• Ejemplo práctico: si se vende a 1000 pesos con un costo de adquisición documentado de 200 y gastos adicionales documentados por 150, se calcula la retención sobre 650 pesos (1000 - 350).

Comparación entre Presunciones

• Al elegir entre las dos presunciones disponibles, es crucial considerar tanto el costo original como los gastos asociados para determinar cuál opción resulta más favorable fiscalmente.

• Dependiendo del año en que se adquirió el inmueble y su precio comparativo con el actual, puede ser ventajoso optar por una u otra presunción para minimizar la carga impositiva.

Conclusión General

Introducción a los Ingresos Brutos

Contexto y Objetivos de la Clase

• Se inicia la clase con un enfoque práctico, buscando que los estudiantes comiencen con ejercicios prácticos relacionados con ingresos brutos.

• El docente menciona que no se discutirá si el impuesto es directo o indirecto, pero expresa su opinión de que es un impuesto indirecto debido a su relación con la actividad económica.

Agentes de Retención

• Los estudiantes son identificados como agentes de retención del impuesto sobre los ingresos brutos en Santa Fe, especialmente al otorgar actos protocolares.

• Se reconoce la diversidad geográfica del alumnado y se planea cubrir las particularidades de otras jurisdicciones si el tiempo lo permite.

Características del Impuesto sobre Ingresos Brutos en Santa Fe

Sujetos Pasivos del Impuesto

• En Santa Fe, solo se consideran agentes de retención por transferencia de inmuebles; no hay otras operaciones aplicables.

• La resolución 15/97 y sus modificatorias regulan a estos agentes en la provincia.

Comparación con el Impuesto a las Ganancias

• Se establece una similitud entre los sujetos pasivos en ingresos brutos y ganancias; ambos incluyen sujetos empresa según el Código Fiscal provincial.

• El artículo 175 del Código Fiscal incluye personas jurídicas y sociedades comerciales, pero excluye patrimonios con fines determinados como fideicomisos.

Tratamiento de Personas Humanas y Fideicomisos

Sujetos No Empresariales

• Las personas humanas sin explotación habitual o fideicomisos están reguladas por el artículo 177 del Código Fiscal, donde se les aplica un tratamiento diferente al de los sujetos empresa.

Transferencias Gravadas

• Los sujetos no empresariales están gravados por transferencias de inmuebles bajo ciertas condiciones especificadas en el artículo 177 inciso F punto 1.

Casos Específicos: Loteo y Fraccionamiento

Definición y Regulaciones

• Se discute que el fraccionamiento implica dividir un inmueble en más de diez lotes para su venta, lo cual está sujeto a impuestos sobre ingresos brutos.

Condiciones para la Aplicación del Impuesto

• La venta está gravada si se venden más de diez lotes dentro de dos años desde la primera venta, independientemente del origen (fraccionado o no).

Diferencias Clave entre Normativas Nacionales y Provinciales

Enfoque Provincial vs. Nacional

Regulación de Ventas de Lotes y Construcción en PH

Ventas de Lotes y su Regulación

• Se menciona que los lotes pueden provenir de distintos fraccionamientos del mismo inmueble, y se aplican regulaciones a las primeras 11 ventas, así como a las posteriores.

• La detección de la venta de más de 10 lotes en un lapso de 2 años es sencilla si se basa en el plano del inmueble. En caso contrario, depende de la declaración jurada del transferente.

• Los escribanos que actúan como escribanos de cabecera son responsables por las retenciones sobre ingresos brutos a partir de la venta número 11, siempre que esta ocurra dentro del plazo mencionado.

• Si no son escribanos de cabecera, deben confiar en la manifestación bajo declaración jurada del transferente para determinar si se han vendido más de 10 lotes en el período establecido.

Construcción en PH y su Implicancia Fiscal

• La construcción en propiedad horizontal (PH) está grabada por ingresos brutos al momento de la venta, independientemente del tiempo transcurrido desde la construcción.

• Existe una discrepancia entre lo que establece el código fiscal provincial y lo que se considera razonable; el hecho imponible debería ser solo al momento de la venta, no por haber construido previamente.

• Para que exista un hecho imponible debe haber continuidad cronológica entre construcción y venta; sin embargo, API toma literalmente el término "construcción".

• Se discute cómo puede resultar injusto que alguien que construyó hace años esté grabado al vender, mientras otros con situaciones similares no lo están debido a diferencias temporales o legales.

Identidad entre Constructor y Vendedor

• Es crucial establecer identidad entre quien construyó y quien vende; si los herederos venden sin haber construido ellos mismos, no estarán grabados por ingresos brutos.

• La normativa provincial define "venta" ampliamente e incluye cualquier tipo de transferencia onerosa del inmueble. Esto implica que permutas también están sujetas a las mismas reglas fiscales.

Artículo 188 del Código FC y la Gravabilidad en Ingresos Brutos

Venta dentro de los 2 años de adquisición

• La venta de un inmueble dentro de los 2 años de su adquisición es un caso conocido de gravabilidad en ingresos brutos, aplicable a personas humanas y fideicomisos.

• El código establece que se considera "venta dentro de los 2 años" sin especificar que debe ser una adquisición onerosa; esto incluye diversas formas de adquisición.

• Ejemplos como la participación porcentual en inmuebles son relevantes, aunque no todas las divisiones o participaciones están grabadas por ingresos brutos.

Consideraciones sobre el Fideicomiso

• Al adjudicar un inmueble desde un fideicomiso, se debe evaluar si hay retención al momento de la venta, considerando la situación específica de cada condomino involucrado.

• La venta realizada por el adjudicatario dentro de los 2 años tras recibir posesión del fideicomiso también está grabada.

Ejemplo Práctico: Loteo y Ventas

• Si una persona compra un terreno y lo divide en lotes para venderlos, cualquier venta realizada antes del plazo de 2 años estará grabada por ingresos brutos.

• Una sola causa de gravabilidad es suficiente para aplicar impuestos; si se venden más de 10 lotes en un solo fraccionamiento, ya se activa la obligación tributaria.

Excepciones a la Regla

• Las ventas realizadas por donación o herencia no están sujetas a la regla de los 2 años; estas transacciones quedan fuera del ámbito gravable.

• La intención legislativa es gravar a quienes compran con el propósito comercial; aquellos que reciben propiedades sin intención comercial no son sujetos pasivos.

Contexto Legal y Fiscal

• Se busca evitar que quienes adquieren inmuebles con fines comerciales evadan impuestos mediante ventas rápidas.

Transferencia de Inmuebles y Plazos Fiscales

Contexto de la Transferencia

• Se discute la transferencia de un inmueble a nombre del hablante, mencionando que en ciertos casos se puede argumentar que no está grabado por impuestos debido a la forma en que se realizó la compra.

• La transferencia es considerada no onerosa porque el vendedor (Gustavo) no recibe compensación al transferir el inmueble, lo cual afecta el conteo de los dos años establecidos por ley.

Interpretaciones Legales

• El código establece que se cuentan dos años desde la adquisición, pero hay excepciones para donaciones o herencias. La voluntad del sincerante es clave para determinar si está grabado.

• Se aclara que aunque Gustavo fue quien compró inicialmente, el sincero debe contar los dos años desde su propia transferencia.

Cambios en las Normativas

• Hasta mediados de 2020, había interpretaciones antiguas sobre cómo aplicar las normativas fiscales respecto a las transferencias dentro de los dos años posteriores a una adjudicación.

• Un caso específico mencionado es el de Gabriela, quien vendió un inmueble adjudicado tras un divorcio; antes se consideraba grabada por ingresos brutos.

Liquidación Patrimonial

• Se argumenta que al liquidar patrimonio conyugal, no se adquiere un inmueble de otro sujeto sino como parte del régimen patrimonial existente entre cónyuges.

• Los dictámenes anteriores trataban erróneamente al patrimonio conyugal como una entidad comercial distinta, lo cual ha cambiado desde 2020.

Ejemplos Prácticos y Consideraciones Finales

• Si una persona vende un inmueble adjudicado dentro de los dos años tras su liquidación matrimonial, debe contar esos plazos desde la adquisición original durante el matrimonio.

• Se enfatiza que los plazos para considerar si hay gravamen deben contarse desde la posesión o escritura más temprana entre ambos eventos relacionados con la propiedad.

Conclusiones sobre Títulos y Posesiones

• La discusión finaliza recordando que tanto la escritura como la entrega de posesión son relevantes para determinar si han pasado más de dos años y si hay gravamen aplicable.

Consideraciones sobre la Posesión y Documentación Legal

Importancia de la Documentación en la Posesión

• La posesión debe estar documentada para ser válida; no basta con un relato verbal entre las partes.

• Es esencial contar con un instrumento que certifique la fecha de entrega o adquisición de posesión, ya que esto afecta el cómputo del tiempo legalmente requerido.

• Los dos años se cuentan desde el momento de adquisición de posesión o escritura de compra, dependiendo de cuál ocurra primero.

Formalidades y Consecuencias Legales

• Si un boleto no cumple con todas las formalidades requeridas, su validez puede verse comprometida, afectando así los derechos sobre la propiedad.

• El sellado pagado fuera de término no otorga fecha cierta; es crucial cumplir con los plazos establecidos para asegurar la validez legal.

Organización y Planificación en Clases Prácticas

• Se discute la necesidad de organizar clases prácticas enfocadas en ingresos brutos y ganancias para maximizar el aprendizaje práctico.

Reformas en el Régimen Penal Tributario

Anteproyecto de Ley y Cambios Propuestos

• Se menciona un anteproyecto que reforma el régimen penal tributario, aumentando significativamente las multas y montos involucrados.

• La nueva legislación propone cambios en la prescripción y extinción de acciones penales mediante pagos adicionales.

Presunción Fiscal e Implicaciones Legales

• Se plantea una discusión sobre cómo se considera al infractor bajo esta nueva ley, sugiriendo una posible inversión del principio de presunción de inocencia fiscal.

Cambios en Normativas Antilavado

¿Cómo afecta la normativa tributaria a los contribuyentes?

Cambios normativos y su impacto en los contribuyentes

• Se destaca la necesidad de una red de contención normativa robusta para proteger a los contribuyentes ante cambios de gobierno que puedan alterar las regulaciones fiscales, evitando así situaciones desfavorables.

• Las sanciones por infracciones tributarias se están volviendo más severas, especialmente para aquellos que no retuvieron o ingresaron correctamente los impuestos. El sistema busca simplificarse, pero las consecuencias serán significativas si se detectan irregularidades.

• Se menciona un enfoque hacia un régimen simplificado para ciertos contribuyentes, mientras que otros enfrentarán un sistema más complejo. Esto implica una diferenciación en el tratamiento fiscal según la magnitud del contribuyente.

Recursos y materiales adicionales

• Se comparte información sobre la resolución 15 del 97 y artículos relevantes del código fiscal, enfatizando la importancia del artículo 22 que está destinado a escribanos.

• Se planea enviar resúmenes actualizados sobre modificaciones recientes en el ámbito fiscal, asegurando que todos tengan acceso a información relevante y actualizada.

Prácticas y resolución de dudas

• Se propone resolver ejercicios prácticos en clase con el apoyo de Belén, sugiriendo una colaboración activa entre estudiantes para discutir soluciones y aclarar dudas.