Les REITs vont Exploser en 2025 : Voici mon Top 5 !
Pourquoi investir dans les REITs ?
Introduction aux REITs
- L'intervenant présente son investissement de 50,000 dollars dans des REITs, affirmant que ce secteur surperformera en 2025-2026.
- La vidéo se structure autour de l'analyse des multiples et valorisations des REITs, ainsi que des catalyseurs futurs.
Analyse du marché des REITs
- Les informations proviennent du site Narate, une source officielle pour les données sur les REITs.
- L'intervenant prévoit d'analyser plusieurs entreprises spécifiques comme Welter Tower et Prologis qui ont bien performé.
Pourquoi les REITs vont surperformer ?
- L'argument principal repose sur la comparaison des multiples entre les actions et les REITs, avec une promesse d'explications claires à venir.
- Un REIT (Real Estate Investment Trust) permet d'investir dans l'immobilier physique, similaire à posséder des actions d'une entreprise pétrolière.
Fonctionnement des REITs
- Les REITs lèvent des capitaux pour financer l'achat de biens immobiliers à un taux supérieur au coût moyen du capital.
- Le "spread" entre le taux de levée de capitaux et le rendement immobilier est crucial pour rémunérer actionnaires et projets futurs.
Ressources supplémentaires
- Une formation gratuite de plus d'une heure sur les critères et normes comptables liés aux REITs est disponible dans un groupe privé accessible sans création de compte.
Analyse macroéconomique
Thèse macroéconomique
- La thèse macro évoque une sous-performance due à la hausse des taux d'intérêt, entraînant une compression des multiples.
Comparaison avec le marché boursier
Analyse des valorisations des actions et des rates
Valorisation et Écarts
- La valorisation des actions et des rates est déterminée par une simple soustraction, où un écart négatif indique que les rates sont moins chères que le marché.
- Les zones extrêmes de décote ont été observées à plusieurs reprises dans l'histoire, notamment en 2007, 2009, 2016, 2020 (Covid) et actuellement en 2023 avec une décote de -6,5 fois.
- Historiquement, après ces extrêmes de décote, il y a eu un retour vers la médiane avec soit un rerating des rates ou une baisse des multiples d'actions.
Facteurs Influents
- L'effondrement actuel des rates est lié à une hausse violente des taux longs entre 2022 et 2024, augmentant le coût du capital pour les rates.
- Depuis 2005, les taux étaient très chers jusqu'en 2021. Actuellement (2023), les conditions sont jugées extrêmement intéressantes pour investir dans les rates.
Performances Historiques
- Le rendement total moyen sur différentes décennies montre une tendance à la baisse depuis les années 90 (13.5%) jusqu'à seulement 5.5% récemment.
- En comparaison avec le S&P 500, les rates ont historiquement surperformé avec un rendement moyen de 9.1% contre seulement 7.2% pour le S&P.
Sous-performance Actuelle
- La faible performance récente (5.5%) est attribuée au choc de taux qui a impacté négativement la valorisation des rates malgré leur potentiel historique élevé.
- Cette sous-performance renforce l'idée d'un potentiel rattrapage étant donné l'écart record observé dans la première analyse.
Thèse d'Investissement
- Une sous-évaluation significative (-2 fois sur la partie rate) pourrait mener à une surperformance future; en moyenne, après un an cette situation a conduit à +21% pour le marché action et +25% pour le marché rate.
Analyse des secteurs d'investissement dans les REITs
Évaluation des secteurs
- La valorisation des secteurs comme l'énergie est moins surévaluée que d'autres, et il est crucial de segmenter les différents secteurs pour évaluer leur potentiel futur.
- Un graphique montre que le secteur du self-storage a historiquement le meilleur taux de rendement composé, atteignant environ 15,5 % par an sur 25 ans, comparé à une moyenne de 12 % pour les REITs en général.
- Les REITs diversifiés sont moins attractifs que ceux spécialisés, car ces derniers offrent un meilleur potentiel de performance grâce à une expertise sectorielle ciblée.
Stratégies d'investissement
- Il est conseillé de limiter son portefeuille à deux ou trois REITs maximum dans différents secteurs afin de maximiser la performance en choisissant les meilleurs acteurs.
- Une vue d'ensemble des dividendes par secteur montre l'importance croissante des REITs dans le S&P 500 malgré une augmentation plus rapide du S&P 500 lui-même.
Positionnement stratégique des REITs
- Trois catégories principales se distinguent :
- Chères mais de qualité
- Core quality à prix raisonnable
- Value à rendement élevé
- Dans la catégorie "chère mais qualité", on trouve les data centers comme Digital Realty qui se négocie à un multiple élevé (24 fois FFO).
Analyse sectorielle spécifique
- Le secteur santé avec Wel Tower présente également un coût élevé (plus de 30 fois bénéfices), justifié par sa performance exceptionnelle (+200 % depuis 2022).
- La demande dans le secteur santé est considérée comme incompressible, ce qui offre une certaine sécurité face aux fluctuations économiques.
Perspectives et recommandations
- Pour les investissements dans les data centers et la santé, il est recommandé d'adopter une stratégie progressive et régulière pour capitaliser sur les corrections dues aux hausses de taux.
Analyse des tendances du marché immobilier
Besoins et Cyclicité du Marché
- Le besoin de logement est considéré comme incompressible, contrairement à d'autres secteurs où une récession pourrait entraîner une réduction significative de l'activité.
- Les coûts liés au stockage public (public storage) sont élevés, avec une visibilité forte sur le marché, ce qui souligne la demande constante pour ces services.
Rendement et Stratégies d'Investissement
- La stratégie d'investissement se concentre sur des actifs à valeur élevée tout en évitant les pièges de valeur (value traps), avec un potentiel de rerating hétérogène selon les types d'actifs.
- L'émission d'actions pour lever des capitaux peut entraîner une dilution positive, mais il est crucial que cette dilution soit nette et négative pour maintenir la santé financière.
Secteurs Clés et Analyse Financière
- Divers secteurs immobiliers sont identifiés : logistique (Prologis), télécommunications (Telecom Tower), retail (Simon Properties), bureaux (Boston Properties).
- Le secteur résidentiel montre la plus forte prévision de croissance, tandis que le secteur santé présente également un bon potentiel malgré une dette relativement faible.
Croissance et Endettement
- La partie industrielle/logistique est mise en avant pour sa croissance élevée associée à un niveau d'endettement bas.
- Une attention particulière est portée aux entreprises dans le secteur santé qui affichent une croissance proche de 10 % avec un endettement raisonnable.
Focus sur Well Tower
- Well Tower se spécialise dans l'immobilier senior et médical, combinant résidences seniors et cliniques sous différents modèles opérationnels.
- Le modèle hybride inclut des baux nets où tous les coûts sont à la charge du locataire, minimisant ainsi les dépenses en capital pour l'entreprise.
Croissance démographique des seniors
- La thèse d'investissement repose sur une croissance faible du marché, avec un taux de croissance de plus de 10 % pour les personnes âgées, ce qui est considéré comme faible par rapport aux multiples actuels.
- On observe une augmentation significative du nombre de personnes ayant plus de 80 ans aux États-Unis après 2026, tandis que les constructions adaptées diminuent.
Économie des seniors
- Les loyers pour les seniors augmentent moins vite que leur pouvoir d'achat, permettant ainsi à ces derniers de payer des loyers plus élevés sans trop d'effort financier.
- Le site All Rate fournit des informations clés sur le rendement et l'historique des dividendes, révélant un rendement très faible d'environ 2 %, mais une croissance élevée du dividende à 15 % par an.
Analyse financière
- L'analyse montre que Well Tower a un rendement historiquement faible comparé à son secteur et aux obligations d'État américaines sur dix ans.
- Bien que la société ait connu une croissance annuelle de 12 % au cours des cinq dernières années, cette valeur normalisée tombe à 10 % en tenant compte de la dilution.
Modèle économique
- Well Tower loue ses immeubles à un opérateur pour une période prolongée avec un loyer indexé (+3 %), transférant les charges opérationnelles au locataire.
- Les avantages incluent un revenu prévisible et stable avec peu de risque opérationnel, bien qu'il existe des limites concernant l'indexation en cas d'inflation excessive.
Partenariats et opérations
- Dans le modèle "operating portfolio", Well travaille avec un opérateur fournissant services et soins légers. Les revenus nets sont directement réinvestis dans l'entreprise après paiement des frais opérationnels.
Analyse des Charges et Bénéfices d'Exploitation
Impact de l'Occupation sur les Revenus
- Les charges fixes sont présentes pour environ 100 chambres, ce qui signifie que si l'occupation augmente et que les loyers sont ajustés à la hausse, le bénéfice d'exploitation peut considérablement augmenter.
- Un risque majeur est lié aux coûts salariaux et à la qualité de l'opérateur. Une augmentation des prix sans une valeur perçue adéquate pourrait entraîner un changement de locataires.
Exemples Concrets de Croissance
- Par exemple, avec 120 résidents payant 3000 € par mois, cela génère 4,32 millions d'euros annuels. Si on augmente le nombre de résidents à 130 sans augmenter les coûts proportionnellement, le résultat opérationnel peut exploser.
- Les facteurs clés du succès incluent la qualité de l'opérateur partenaire, la maîtrise des coûts salariaux et un taux d'occupation élevé.
Stratégies pour Augmenter les Revenus
- Deux métriques essentielles chez Well : le revenu par chambre occupée et les dépenses moyennes par chambre occupée. L'objectif est d'accroître les revenus tout en maintenant ou réduisant les dépenses.
- En 2025, ils ont réussi à augmenter le ticket moyen par chambre de +5 % tout en limitant l'augmentation des dépenses à seulement +0,2 %, entraînant une marge accrue de 3,3 %.
Tendances Financières et Risques
- Depuis T24, il y a eu une augmentation significative des revenus par chambre tandis que les dépenses restent stables. Cependant, il existe un risque que cette tendance ne puisse pas se maintenir indéfiniment.
- Il est crucial de trouver un équilibre dans la stratégie tarifaire pour éviter une situation insoutenable comme celle observée avec certaines entreprises en France.
Perspectives de Croissance Future
- La croissance potentielle semble limitée à environ 10 % par an dans le meilleur des cas. À un multiple élevé comme 33 fois les bénéfices, cela soulève des préoccupations quant au rendement futur.
- Bien qu'il y ait un momentum positif autour de certaines entreprises du secteur, leur valorisation actuelle pourrait ne pas justifier cet enthousiasme.
Facteurs Favorables au Secteur
- Plusieurs facteurs favorisent la croissance : pouvoir tarifaire accru, occupation en hausse due à une démographie vieillissante et offre limitée sur le marché.
- Ces éléments combinés créent un environnement propice pour WWER avec une demande croissante face à une offre restreinte.
Conclusion sur l'Évaluation du Marché
Analyse du marché immobilier dans le secteur biopharmaceutique
Comparaison avec Alexandria
- Le secteur de la santé à Alexandria est mentionné, bien qu'il ne soit pas directement comparable à celui discuté ici.
- La négociation actuelle se situe à 5,8 fois le FFO, ce qui est considéré comme raisonnable.
Croissance et performance financière
- Une croissance moyenne de 6 % sur les dix dernières années est notée, avec un doublement du dividende par action (de 0,51 $ à 1,32 $).
- La société présente une bonne sécurité en termes de portefeuille comparé au secteur des sciences de la vie.
Positionnement stratégique
- Alexandria Real Estate Equities se positionne comme un leader mondial dans le développement de campus pour la recherche biotechnologique et pharmaceutique aux États-Unis.
- Les clusters stratégiques sont situés dans des hubs d'innovation tels que Boston et San Francisco.
Infrastructure technique spécialisée
- Les bâtiments sont conçus avec des spécifications techniques avancées (ventilation renforcée, salles blanches), rendant leur déménagement coûteux.
- Les contrats à long terme avec les locataires garantissent une stabilité financière malgré les coûts élevés d'installation.
Modèle économique et revenus
- Le modèle repose sur des baux nets indexés sur plusieurs années (7 à 10 ans), permettant une répercussion des charges au locataire.
- Des loyers premium sont perçus grâce à la spécialisation technique, entraînant une faible rotation des locataires.
Aménagement et stratégie financière
- Des aménagements techniques lourds nécessitent souvent un financement par Aux pour sécuriser l'engagement des locataires.
- L'investissement initial élevé crée une barrière à la sortie pour les locataires en raison des coûts prohibitifs liés aux aménagements spécifiques.
Création de valeur et risques associés
Écosystème de Biotech et Big Pharma
Synergies sur le Campus
- L'écosystème réunit Big Pharma, Biotech et CRO (Contract Research Organizations) sur un même site, favorisant l'attraction des talents et des capitaux.
- L'expansion interne permet aux entreprises de louer plus d'espace rapidement en cas de croissance, bénéficiant ainsi directement de l'expertise disponible sur le campus.
Cycles Économiques et Sensibilité
- Le secteur est très cyclique avec un CAPEX élevé; la concentration géographique se limite à quelques villes.
- Les taux d'intérêt ont un impact significatif sur l'industrie, entraînant une chute drastique du prix d'une entreprise spécifique, passant de 224 à 83 dollars.
Analyse Financière
- Une entreprise avec un modèle économique solide peut être évaluée à 8 fois les FFO (Funds From Operations), ce qui équivaut à acheter une société à 89 fois ses bénéfices tout en versant des dividendes.
- La thèse d'investissement est jugée pertinente malgré la difficulté actuelle due aux taux d'intérêt élevés; il est conseillé d'analyser les rapports annuels pour mieux comprendre la valeur potentielle.
Rendement et Croissance
- Un dividende annuel de 6 % associé à une croissance projetée de 4 % pourrait offrir un rendement total de 15 % par an après impôts dans dix ans.
- Avec une telle entreprise, on peut s'attendre à un rendement exceptionnel autour de 12-13 % par an après impôts.
Analyse Prologis
Importance du Business Model
- Prologis reste une entreprise intéressante; une vidéo précédente a été consacrée à son analyse détaillée.
Stratégie d'Achat
- L'intervenant prévoit d'acheter davantage d'options call sur Google pour capitaliser sur sa performance future.
Masterclass et Contenu Éducatif
Prologis : Un Leader dans le Secteur Logistique
Présentation de Prologis
- Prologis est une entreprise spécialisée dans les entrepôts, avec 216 milliards d'actifs sous gestion et 1.2 milliard de pieds carrés d'espace.
- L'entreprise représente environ 2.8 % du PIB mondial, avec une valeur totale des biens transitant par ses installations atteignant 2.7 trillions.
- Prologis est intégré verticalement et horizontalement, gérant toute la chaîne logistique depuis la production jusqu'à la distribution au consommateur final.
- Le portefeuille de Prologis est diversifié, incluant des actifs cycliques et structurels, ce qui renforce sa position sur le marché.
- La croissance du secteur e-commerce contribue à l'augmentation continue de la demande pour les services de Prologis.
Avantages Concurrentiels
- Prologis a déjà établi l'équivalent de 60 data centers hyperscalers, renforçant son rôle en tant qu'acteur majeur dans ce domaine.
- L'évaluation actuelle montre un FFO (Funds From Operations) à 19 fois les bénéfices, indiquant une valorisation solide par rapport à la croissance future.
- Avec un rendement estimé à 3.6 %, Prologis se distingue comme l'une des entreprises les plus qualitatives dans le secteur immobilier logistique.
- La plateforme intégrée de Prologis optimise leur chaîne de valeur et améliore leur efficacité opérationnelle.
Croissance et Rendement
- Le dividende par action augmente de 12 % par an, surpassant même certaines grandes entreprises du secteur.
- En capturant environ 3 % du PIB mondial via ses entrepôts, Prologis démontre sa capacité à maximiser son impact économique global.
- Les prévisions indiquent que si le dividende actuel croît de 7 %, cela pourrait atteindre un total impressionnant dans dix ans grâce à leur modèle exceptionnel.
Comparaison avec d'autres Acteurs
- Bien que d'autres entreprises puissent offrir des rendements intéressants, Prologis reste supérieur en termes d'avantages concurrentiels malgré une rentabilité potentiellement inférieure.
Analyse des Investissements en Immobilier
Introduction aux Vidéos Précédentes
- L'intervenant recommande de visionner l'avant-dernière vidéo, soulignant sa qualité élevée.
- Il exprime une préférence personnelle pour Prologis par rapport à d'autres options d'investissement.
Stratégies d'Investissement
- Discussion sur la possibilité de réajuster les investissements entre Realcom et Prologis si leurs valeurs respectives évoluent.
- L'intervenant envisage d'augmenter son investissement dans Prologis tout en conservant une position dans Realcom.
Analyse des Red Flags
- Présentation des "red flags" dans le domaine immobilier, notamment les caractéristiques des entreprises avec de faibles performances.
- Importance de reconnaître ces signaux pour éviter les investissements nuisibles aux actionnaires.
Suggestions et Ressources
- Mention du EPRT comme alternative intéressante pour ceux cherchant plus de croissance dans leurs investissements immobiliers.
- Invitation à rejoindre un groupe gratuit lié à l'immobilier, avec un lien fourni en description.
Classement des Investissements
- Proposition d'un classement des meilleures options d'investissement : Prologis en première position, suivi par Aéreux et Rating Com.