Escribanía - 13/06 - Parte 2

Introducción a la Clase de Contratos

Contexto y Objetivos de la Clase

• Se inicia la tercera clase sobre contratos, enfocándose en el tema de locación y su régimen.

• Se propone crear una checklist para redactar un contrato de locación, ayudando a estructurar el proceso mental necesario para esta tarea.

Temas Clave en Locaciones

• La locación es un tema delicado que involucra derechos que pueden colisionar, como el derecho de propiedad del locador y el derecho a la vivienda del inquilino.

• Se plantea que los problemas relacionados con la vivienda no solo involucran a los locadores, sino también al estado y a la sociedad en general.

Cuestiones Sociales en Desalojos

Realidades del Proceso Judicial

• En juicios de desalojo, no siempre se encuentra al "malvado empresario", sino situaciones sociales complejas que afectan tanto al propietario como al inquilino.

• Ejemplo: Una señora mayor cuya única fuente de ingresos proviene del alquiler enfrenta dificultades significativas.

Historia Legal y Cambios Normativos

• La historia argentina refleja cambios en las intervenciones estatales respecto a las locaciones, desde un enfoque individual hasta normativas más protectoras.

• En 1920 se introducen reformas importantes en el Código Civil relacionadas con plazos mínimos urbanos y protección para menores.

Evolución Legislativa sobre Locaciones

Intervención Estatal y Normativa

• Desde 1940 hubo una fuerte intervención estatal con normas emergentes sobre locaciones, incluyendo prórrogas y congelamiento de cánones.

• En 1976 se vuelve al Código Civil con nuevas leyes que intentan equilibrar las relaciones entre locadores e inquilinos.

Impacto Económico y Cambios Recientes

• La ley 23091 buscó establecer un equilibrio entre ambas partes; sin embargo, problemas económicos posteriores complicaron esta relación.

• La ley de convertibilidad afectó significativamente los precios de los contratos debido a restricciones sobre actualizaciones monetarias.

Desafíos Actuales en el Mercado Inmobiliario

Consecuencias de la Inflación

• Tras caer el plan de convertibilidad, surgieron desfasajes por inflación que llevaron a los propietarios a buscar alternativas como cánones escalonados o pagos en dólares.

Leyes Relevantes

Análisis de la Legislación sobre Alquileres y Domicilio Electrónico

Cambios en la Ley de Convertibilidad y el Código Civil

• Se mencionan los artículos 7 y 10 de la ley de convertibilidad que prohíben ajustes, seguidos por la incorporación del capítulo correspondiente en el Código Civil y Comercial.

• La ley 27551 reforma el Código Civil con normativa sobre locaciones intervencionistas, además de ofrecer incentivos tributarios que aún están vigentes.

Decretos Recientes y su Impacto

• El DNU 7023 a fines de 2023 deroga la ley 27551 y modifica algunas disposiciones anteriores, lo que genera incertidumbre legal.

• El decreto 338 del 20 de mayo restablece el artículo 75 sobre domicilio electrónico, previamente afectado por la derogación anterior.

Evolución Histórica del Código Civil

• Se describe un recorrido desde un código civil individualista hasta una intervención estatal más fuerte entre las décadas del '40 al '76, culminando en cambios recientes que disminuyen la carga de orden público.

Conceptos Clave: Orden Público

• Se distingue entre orden público de dirección (ej. planes económicos) y orden público de protección (ej. derechos laborales), resaltando su importancia en las relaciones contractuales.

Efectos Contractuales según el Nuevo Código

• El capítulo cuarto del Código Civil aborda disposiciones generales sobre locaciones, incluyendo obligaciones entre locador y locatario, mejoras, sublocación y extinción contractual.

• La libertad contractual se ve afectada por modificaciones al artículo 958; se elimina referencia a moralidad pero se mantiene aplicación supletoria de normas legales.

Implicaciones Legales Actuales

• Las reformas sugieren una reducción en el peso normativo del orden público dentro del ámbito contractual, generando preguntas sobre cuándo una norma es considerada como tal.

• Ejemplos prácticos ilustran cómo ciertas cláusulas pueden ser nulas si contradicen principios fundamentales establecidos por leyes específicas.

Interpretación de Normas Contractuales

La Forma de la Denunciación y su Interpretación

• Se discute cómo la forma de la denunciación genera una interpretación que se considera de orden público, enfatizando que los contratos deben seguir normas expresamente imperativas.

Clases de Normas en Contratos

• Se mencionan tres clases de normas en contratos:

• Normas particulares: elaboradas por las partes.

• Normas supletorias: integran el contrato ante lagunas o falta de previsión.

• Normas indisponibles: no pueden ser omitidas por voluntad particular.

Modificaciones a las Estipulaciones Contractuales

• El artículo 960 establece que los jueces no pueden modificar estipulaciones contractuales, salvo autorización legal o si hay cláusulas abusivas. Esto requiere una solicitud expresa por parte afectada.

Nulidades Absolutas y Relativas

• Se explica la diferencia entre nulidades absolutas (protegen el orden público) y relativas (protegen derechos particulares). Las nulidades absolutas pueden ser declaradas de oficio por el juez cuando son manifiestas.

Reformas del DNU y sus Implicaciones

Análisis del Artículo 1196 sobre Depósitos

Introducción a la Regulación de Depósitos

• Se menciona que el artículo 1196 se encuentra en el contexto de objeto y destino, permitiendo a las partes determinar libremente las cantidades y monedas entregadas como fianza o depósito en garantía.

• Se plantea la pregunta sobre si esta regulación es suficiente o si sería necesario establecer lineamientos más claros al redactar la entrega del depósito.

Consideraciones sobre la Redacción del Depósito

• La redacción actual permite mucha libertad, pero se sugiere que se debe especificar aspectos como el monto inicial del depósito, su actualización y cuándo será restituido.

• Se discute la necesidad de una cláusula más clara sobre cómo se devolverá el depósito al finalizar la locación, incluyendo detalles específicos para evitar ambigüedades.

Ejemplo de Cláusula de Depósito

• Se presenta un ejemplo de cláusula que podría ser polémica: establece que el locatario abona un monto en concepto de depósito sin considerarlo pago de alquileres.

• La cláusula permite a los locadores aplicar el depósito ante mora sin trámite judicial, lo cual genera preocupación por su claridad y equidad.

Problemas Prácticos con los Depósitos

• Se enfatiza la importancia de detallar cómo se imputará el monto entregado al pago y cuándo será restituido, considerando posibles actualizaciones en los alquileres.

• El orador destaca que muchos contratos fijan depósitos basados en valoraciones fluctuantes del dólar, lo cual puede complicar su restitución.

Reflexiones Finales sobre Contratos Informales

• Se menciona una experiencia personal donde no hubo contrato escrito para un alquiler, lo que complica la prueba del acuerdo y genera incertidumbre legal.

Problemas en la Locación de Cocheras

Condiciones y Contratos

• Se discute la informalidad en los contratos de locación, donde no hay plazos claros ni protección para el inquilino. La falta de un contrato escrito genera desprotección total.

• El depósito es un tema complicado; se menciona que el propietario tuvo problemas con una inmobiliaria anterior, lo que afecta la confianza en el manejo del depósito actual.

• La presencia de un profesional (inmobiliaria) debería facilitar las relaciones contractuales, pero parece complicar más la situación debido a la falta de claridad.

Importancia del Contrato Escrito

• Se enfatiza que es esencial tener un contrato por escrito, especialmente para el depósito, ya que su devolución puede ser problemática sin documentación adecuada.

• En caso de desalojo, si no hay contrato formal, se debe probar la relación locativa verbalmente ante un juez. Esto complica el proceso legal y puede llevar a disputas prolongadas.

Aspectos Legales y Pruebas

• Se explica que los contratos relacionados con inmuebles deben ser escritos para ser válidos. La ley establece diferentes formas según su naturaleza y finalidad probatoria.

• Los contratos formales requieren pruebas específicas según la ley. Sin embargo, existen excepciones donde se permite otro tipo de prueba si hay circunstancias especiales.

Desafíos en Juicios de Desalojo

• En juicios por desalojo, uno de los primeros aspectos a analizar es qué tipo de contrato existe: ¿comodato o locación? Esto influye directamente en el resultado del juicio.

• A menudo se presentan dificultades para probar la existencia del contrato por parte del inquilino. Si no puede demostrar su derecho a permanecer en el inmueble, esto favorece al propietario.

Conclusiones sobre Derechos y Obligaciones

• El propietario generalmente tiene más derechos en situaciones donde no se puede probar adecuadamente un contrato por parte del inquilino. Esto resalta la importancia crítica de contar con documentación clara desde el inicio.

Contrato de Locación: Aspectos Clave

Depósito y Redacción del Contrato

• Se discute la importancia de aclarar y desarrollar la cuestión del depósito en la redacción de un contrato, específicamente el artículo 1196.

• La periodicidad del pago se establece como mensual, pero no se especifica si debe ser adelantado o vencido, lo que abre nuevas posibilidades para los locadores.

Condiciones de Pago

• El locador puede cobrar un año por adelantado, aunque legalmente el pago es mensual. Es crucial definir si los pagos son adelantados o vencidos.

• Desde 1920 ya no hay plazos mínimos establecidos; las partes pueden pactar cualquier plazo deseado para la locación.

Normativa Supletoria y Plazos

• En ausencia de plazos establecidos, se aplicarán los usos y costumbres locales para contratos temporales.

• Al redactar contratos temporales, es esencial ser claro sobre el plazo para evitar confusiones con las costumbres locales.

Duración de Contratos

• Para contratos de vivienda permanente (con o sin muebles), el plazo mínimo será de 2 años; para otros destinos, será de 3 años.

• Se menciona que podría haber complicaciones si no se establece un plazo claro en contratos temporales.

Cláusulas Adicionales y Temores Legales

• Se presenta una cláusula que busca proteger a las partes en caso de futuras disposiciones legales que prorroguen términos contractuales.

• Esta cláusula refleja temores sobre posibles cambios legislativos relacionados con situaciones excepcionales como pandemias.

Moneda y Ajustes en Alquileres

• Los alquileres pueden establecerse en moneda local o extranjera según lo pactado por las partes.

Contratos de Alquiler y Ajustes Monetarios

Índices y Monedas en Contratos

• Se establece que si el índice elegido para los alquileres deja de publicarse, se utilizará un índice oficial similar del INDEC o uno equivalente en la moneda de pago.

• Es importante diferenciar entre contratos en pesos, dólares o euros, considerando que el ajuste debe ser acorde a la moneda utilizada.

Cláusulas de Ajuste y Consideraciones

• Un ejemplo muestra una cláusula donde se permite el pago en pesos argentinos a tipo de cambio MEP, lo cual es inusual dado que la norma no lo permitía.

• Se menciona un ajuste semestral basado en el IPC, cuestionando su aplicabilidad si el contrato está fijado en dólares.

Causales de Resolución del Contrato

• El decreto incorpora causales adicionales para la resolución del contrato por parte del locador, como cambio de uso irregular o falta de conservación.

• Se especifica que el locador puede resolver el contrato por falta de pago durante dos períodos consecutivos o cualquier causa estipulada en el contrato.

Implicaciones sobre Incumplimientos

• La resolución por incumplimiento incluye conductas específicas del locatario; sin embargo, se discute cómo esto afecta a quienes no tienen un contrato formal.

• Si un locatario no paga dos meses consecutivos, se le puede intimar al pago bajo ciertas condiciones legales.

Responsabilidades y Conducta del Locador

• El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple con su obligación de conservar la propiedad apta para su uso.

• Se debate sobre las responsabilidades compartidas entre locador y locatario respecto al mantenimiento del inmueble y cómo esto podría complicar las causales de resolución.

Extinción del Contrato: Tipos y Procedimientos

• La extinción del contrato puede ocurrir por vencimiento o rescisión anticipada; es crucial entender las diferencias terminológicas entre resolución y rescisión.

Contratos y Rescisión: Conceptos Clave

Obligaciones Contractuales

• La fuerza obligatoria de los contratos implica que las partes no pueden modificar o rescindir el contrato unilateralmente, salvo excepciones como la rescisión unilateral.

• La rescisión unilateral requiere una causa justificada; no es válida si se basa en razones personales sin fundamento legal o contractual.

Causales de Resolución

• La resolución puede ser por causas establecidas en la ley o cláusulas contractuales, incluyendo frustración del fin, imprevisión e incumplimiento.

• Es importante distinguir entre resolución (con causa) y rescisión (sin causa), donde el incumplimiento del locatario lleva a la resolución.

Ejercicio de la Rescisión

• El artículo 1221 otorga al locatario la facultad de rescindir el contrato anticipadamente, pagando un 10% del saldo futuro del canon locativo desde la notificación hasta la fecha pactada.

• Para ejercer esta facultad, se debe comunicar a la otra parte con un preaviso adecuado según lo estipulado en el artículo 1078.

Plazos y Comunicación

• Se sugiere que el locatario comunique su intención con un plazo razonable (30 días), evitando así daños por una rescisión intempestiva.

• Aunque el código permite una rescisión "en cualquier momento", las partes pueden acordar plazos específicos para evitar conflictos.

Implicaciones Legales y Protección al Locatario

• La falta de preaviso podría generar daños al locador; sin embargo, el locatario tiene derecho a actuar conforme a lo establecido por ley.

Derechos del Locatario y Rescisión de Contratos

Derecho a la Rescisión Unilateral

• Se discute el derecho del locatario a rescindir un contrato en cualquier momento, evitando ataduras a plazos largos como 24 o 36 meses.

• La rescisión unilateral puede tener consecuencias económicas, lo que implica que el locador debe prever estas situaciones al redactar el contrato.

• La cláusula de preaviso (30, 60 o 15 días) se sugiere para proteger tanto al locatario como al locador ante decisiones arbitrarias.

• Se menciona la importancia de equilibrar la libertad contractual con las previsiones económicas necesarias para ambas partes.

Problemas de Rescisión Anticipada

• Se identifican dos problemas principales: la intempestividad y la arbitrariedad en la rescisión anticipada.

• La falta de preaviso podría ser problemática si no se establece una indemnización adecuada por daños.

Mejoras en el Inmueble

Obligaciones del Locador y Locatario

• Se enfatiza la necesidad de prestar atención a las mejoras en los contratos, ya que las reglas sobre quién paga por ellas son cruciales.

• Las mejoras necesarias deben ser cubiertas por el locador según el artículo 1201, mientras que las mejoras útiles pueden ser retiradas por el locatario si no se acuerda lo contrario.

Tipos de Mejoras

• Se distingue entre mejoras locativas (pequeñas reparaciones a cargo del locatario), mejoras necesarias (a cargo del locador), y mejoras suntuarias (también pagadas por el locatario).

Cláusulas Específicas en Contratos

Prohibiciones y Permisos

• Si un contrato no menciona nada sobre mejoras, se permite realizarlas siempre que no afecten la estructura del inmueble.

• El artículo 1211 permite al locatario hacer mejoras salvo que estén prohibidas o alteren sustancialmente la propiedad.

Compensación por Pérdida de Luminosidad

Compensación y Contratos de Alquiler

Compensación de Gastos del Acreedor

• La compensación de gastos a cargo del locador puede ser realizada por el locatario con los cánones locativos, previa notificación al locador.

• Esta regla fue incorporada por la ley 27551 y no era original del Código Civil y Comercial ni del código de Vélez.

Renegociación de Contratos

• Se menciona la posibilidad de renegociar contratos al final del mismo, una novedad introducida por la ley de alquileres que también ha sido derogada.

• Es importante incluir cláusulas contractuales para abordar estas cuestiones, ya que las reglas sobre compensación son estrictas.

Artículos en Itálica

• Los artículos 1203 (frustración del uso), 1209 (contribuciones) y 122 (intimación previa al desalojo) están en itálica, lo que indica su situación legal incierta tras la derogación de la ley 27551.

• Aunque no fueron derogados expresamente, su validez es cuestionable debido a la derogación general de dicha ley.

Intimaciones Previas

• El artículo 1222 establece una intimación previa para el desalojo, requiriendo un aviso claro al inquilino sobre el monto adeudado y un plazo específico para el pago.

• La falta de cumplimiento con esta intimación puede llevar a problemas legales en procesos judiciales relacionados con desalojos.

Extinción del Contrato

• El artículo 1223 detalla el procedimiento para el desalojo sin aplicar las reglas generales de resolución implícita en ciertos casos como falta de pago o vencimiento del contrato.

Análisis de Contratos y Cláusulas Contractuales

Resolución y Frustración del Fin

• La resolución o la cesación del pago se relaciona con el tiempo que el locatario no puede usar la cosa. Se sugiere considerar el artículo 1090 sobre la frustración del fin, que permite una resolución parcial en ciertas circunstancias.

Cláusulas Contractuales Específicas

• Es importante incluir cláusulas contractuales que regulen situaciones donde el locatario no puede disfrutar de la cosa por causas ajenas a él. También se menciona el artículo 1209, que trata sobre las contribuciones y quién es responsable de pagarlas.

Detalle en Contribuciones

• La cláusula sobre contribuciones debe especificar claramente quién paga qué, ya que el locatario es responsable solo de las cargas relacionadas con el uso de la cosa alquilada, excluyendo expensas comunes o extraordinarias. Esto requiere un análisis detallado para evitar confusiones.

Redacción de Contratos: Estilos y Enfoques

• Se discuten diferentes enfoques para redactar contratos: desde comenzar con una hoja en blanco hasta utilizar modelos preexistentes o inteligencia artificial. La elección depende del contexto negocial y los elementos esenciales necesarios para validar un contrato mínimo.

Elementos Esenciales en Contratos Mínimos

¿Quién paga en una compraventa?

Discusión sobre la responsabilidad del vendedor

• Se plantea la cuestión de quién debe pagar en una compraventa, especialmente si el comprador no recibe lo acordado. La discusión se centra en si el vendedor es responsable por vicios ocultos o redimitorios.

• Se menciona que estas cuestiones ya están resueltas por el código, sugiriendo que no vale la pena discutir lo obvio y que es mejor enfocarse en cambios necesarios.

Contratos relacionales vs. contratos discontinuos

• McNeil, un escocés influyente, distingue entre contratos relacionales (que están interconectados con otros acuerdos) y contratos discontinuos (aislados y únicos).

• Un ejemplo de contrato discontinuo es cargar nafta en una ruta; se celebra una vez sin intención de futuras interacciones.

La teoría de Magnil sobre los contratos

Definición del contrato perfecto

• Magnil describe su experiencia como un esfuerzo por anticipar todos los problemas futuros a través de la redacción de contratos, considerándolos "mapas" para territorios desconocidos.

• Aunque reconoce que el contrato perfecto no puede prever todas las situaciones, enfatiza la angustia que genera intentar hacerlo.

Método para redactar contratos

• Se sugiere tener un método estructurado al redactar contratos, incluyendo un checklist para asegurar que se analicen todos los temas relevantes.

• El proceso incluye determinar hechos, negociar términos y considerar cláusulas especiales según los riesgos asociados al contrato.

Flexibilidad en contratos a largo plazo

Importancia de la flexibilidad

• Al redactar contratos a largo plazo, es crucial incluir flexibilidad mediante cláusulas de renegociación debido a la imposibilidad de prever todos los eventos futuros.

Checklist para locación

Elementos clave a considerar

• Se presenta una lista de chequeo para evaluar aspectos importantes en un comodato: conocer las partes involucradas y la normativa vigente aplicable.

• Es esencial identificar si hay operaciones simuladas o fraudulentas detrás del préstamo gratuito y entender qué desean realmente las partes involucradas.

Comodato y sus Implicaciones Legales

Naturaleza del Comodato

• El comodato puede ser utilizado de manera fraudulenta, como en el caso de un pago adelantado sin formalizar un contrato. Esto se considera un fraude a la normativa de orden público.

• Es importante describir adecuadamente el destino del bien en el contrato de comodato, ya que esto afecta su validez y uso.

Plazos y Rescisión

• Incluir o no un plazo en el contrato de comodato tiene implicancias prácticas; si no hay plazo, el comodante puede reclamar el bien en cualquier momento.

• Se pueden establecer cláusulas de rescisión unilateral para proteger los intereses del comodante, especialmente en situaciones personales como la preparación para una boda.

Formalización del Contrato

• Aunque el contrato de comodato es informal, es recomendable documentarlo por escrito para evitar confusiones con otros tipos contractuales como donaciones o depósitos.

• Detallar las responsabilidades sobre gastos ordinarios y extraordinarios es crucial, así como establecer reglas claras sobre la conservación del bien prestado.

Riesgos y Seguros

• Considerar la posibilidad de casos fortuitos y prever seguros puede ayudar a mitigar riesgos asociados al uso del bien prestado.

• Es fundamental analizar las consecuencias impositivas relacionadas con el contrato, incluyendo aspectos como la ley de sellos.

Checklist para Contratos

• Crear un checklist que incluya elementos esenciales para validar contratos puede facilitar su elaboración y revisión.